2021年3月7日，陈某（乙方）与佛山市创基置业有限公司（创基公司，甲方）签订《佛山市南海区创基广场物业使用权出让合同》，约定甲方将佛山市南海区XX镇XX社区XX广场X栋XX层XX单元的使用权出让给乙方；物业使用权出让期限自交付标的物业之日起至2055年12月31日。

甲方向乙方或乙方委托收楼的物业公司交付标的物业的时间至迟不应晚于2021年10月31日。

陈某主张，因《创基广场物业使用权出让合同》实为租赁合同，陈某是以支付租金的方式取得涉讼物业34年两个月(即410个月)的使用权，创基公司将涉讼物业出租给陈某的租赁期限已超过二十年，超过二十年的部分应为无效，要求返还部分使用权费用。

法院审理认为，查明，创基广场广场X栋办理竣工验收备案手续。陈某与创基公司签订的涉讼合同约定陈某是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，陈某与创基公司之间形成的是租赁合同关系。涉讼合同约定了涉讼物业的使用权出让期限自交付标的物业之日起至2055年12月31日，据此认定涉讼合同的物业使用权出让期限为2021年10月31日至2055年12月31日。

涉讼物业所在XX广场X栋已办理竣工验收备案手续，但涉讼合同约定创基公司将涉讼物业出租给陈某的使用期限即租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。

无效部分的转让款，创基公司理应退还予陈某，故判决返还无效部分费用。