近日，有网络传闻，广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处对华屹实业发展(广州)有限公司作出一则“限期拆除”处罚信息。

网络上介绍，华屹实业发展(广州)有限公司投资建设的侨丰商业大厦，即香雪ATM公寓属于违法建设，被责令限制拆除。

笔者经查询全国企业信息，确实有一则行政处罚，内容：华屹实业发展（广州）有限公司于2023年2月开始，未经批准在黄埔区萝岗街香雪大道中99号侨丰商业大厦原规划层高4.5米的8至17层房屋加建混凝土结构的隔层楼板、改建户型，增加建筑面积建设房屋，目前已建成。经测量，侨丰商业大厦共17层，其中8至17层均存在有加改建情况，原规划共240套，进行加改建后共344套，比原规划多出104套。改建成复式户型的82套，加建面积2102.9平方米；改建成A、B户型（2门）的104套，加建面积2698.96平方米；加建面积合计4801.86平方米。根据广州市规划和自然资源局《关于协助提供香雪大道中99号侨丰商业大厦8-17层房屋涉嫌违法建设规划意见的复函（穗规划资源业务函〔2023〕11253号）》认为其超出规划报建的部分为“无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设”。

对于上述违法事实，广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处作出的行政处罚是——责令自收到处理决定书之日起15日内拆除加建改建的超出规划报建的建筑面积合计4801.86平方米的违法建设。

上述行政处罚所记载的违法加建是否属于“香雪ATM公寓”部分，即香雪ATM公寓是否被包含在违建部分，笔者未现场核实、未看到相关资料，暂时无法给予评论。不过，就目前市场上的使用权公寓，笔者查询相关的裁判，确实不少这类纠纷。

对于购买无产权公寓使用权公司有何风险？

无产权公寓，也称之为使用权公寓，一般是集体性用途上建设的公寓，由于集体性用地无法转让，不能连同土地上的公寓一并转让出售，只能变相采用出售公寓使用权的方式“买卖房屋”。包括无产权商铺。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。使用权公寓买卖中，合同约定买受人向开发商支付转让价款，转让期内的收益、使用权归买受人，期满后房屋及屋内一切固定装修、设施及设备由开发商所有。这类合同内容符合租赁合同的法律特征。又根据《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年”，开发商出售超过二十年部分的期限是无效的。因为本质上是延长了法律规定的租赁期限，即超过二十年部分。

对于超过法律强制性规定期限的部分，开发商和买受人均可主张无效，于开发商而言，二十年以后可以要求返还二十年以后部分的使用权，对买受人而言，可以主张返还超过二十年部分的物业使用权费用。

不可忽视的另外一个风险。买受人若购买的是期房，尚未建设成功交付的公寓，存在烂尾的法律风险。公开资料显示，佛山某项目即是如此。买受人支付对价购买商铺使用权，然而开发商却无法如期交付，却仍然需要承担向银行的贷款本息。有部分买受人起诉至法院要求解除合同，返还使用权费用，得到法院支持，但在强制执行阶段却无财产可供执行。诚然，买受人面临钱“房”两空的风险。

也存在这样的风险。这类公寓的合作模式一般是村集体出土地，开发商出资金，开发商按协议向村村集体交付租金，万一开发商资金链断裂，则公寓可能会被村回收。此情况下，基于合同的相对性，村集体可能要求买受人交付“公寓”。买受人只能向开发商主张合同权利，而非行使“产权人”的物权权利。

目前，也有部分买受人意识到无产权公寓的法律风险，采取法律途径要求开发商返还超过二十年部分的费用，并得到法院的支持。