2017年9月10日，陈某与佛山市中萃置业有限公司（中萃公司）签订《物业定制合同》，约定陈某购买位于佛山市南海区大沥镇X村X路X号中萃广场项目【艾特de圈子】某某某某单位使用权物业。

使用年限从2017年6月20日至2057年6月20日。支付款项分为使用权转让款及装修款项。

陈某于2020年10月31日收楼。另查明，涉案物业所在楼宇已办理了不动产权证，权属人为白沙经济社。

陈某主张，为中萃公司当初在项目销售宣传时使用了以租代售的方式，使原告陈某误以为该项目交易为买卖性质，后发现该项目实质为物业使用权益租赁，遂主张返回部分租赁无效费用。

法院审理认为，双方签订的合同虽名为《物业定制合同》，但符合租赁合同的特征，故本案定性为租赁合同。

故，涉案《物业定制合同》约定租赁期间超过二十年部分无效，因此，《物业定制合同》关于2040年2月29日至2057年6月20日的约定无效。

因《物业定制合同》部分无效，原告陈某诉请退还该部分租金，理据充分，予以支持，但对返还装修费用部分不予支持。