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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

一、问题的提出

如果某发包人甲公司在A省的某个楼盘欠付承包人乙公司工程款，承包人乙公司是否对该发包人甲公司在B省楼盘的司法拍卖价款享有建设工程优先受偿权？

如果是同一省的A市和B市呢？

如果是同一个市的A区和B区呢？

如果是同一楼盘（同一项目）的A楼和B楼呢？比如，承包人乙公司承包建设了发包人甲公司的A楼，但是由于A楼全部出售给了商品房消费者且办理了网签备案和预告登记，无法执行，那么承包人乙公司可否对发包人甲公司的同一楼盘（同一项目）B楼（尚未出售，可司法拍卖）享有建设工程价款优先受偿权？

二、关于建设工程价款优先受偿权的规定

1、《民法典》的规定

《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

2、建设工程施工合同司法解释的规定

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。” 第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第三十八条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

三、合同效力与建设工程价款优先受偿权的关系

本文讨论的是A楼B楼的问题，为什么要“跑题”讨论合同效力与建设工程价款优先受偿权的关系呢？因为这是一个不可回避的前提（法院在审判民商事案件的时候首先要审查合同效力，我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于合同效力的文章，在此不展开），如果“合同无效则承包人不享有建设工程价款优先受偿权”，则没有必要再讨论A楼B楼的问题了。

建设工程价款优先受偿权的法理渊源是什么？法定抵押权？留置权？优先权？我认为，建设工程价款优先受偿权就是为了保护农民工的权益这一现实需要而创设的法定优先权，这一制度在保护无数农民工合法权益并间接保护更多的人的利益和社会公共利益方面起到了非常重要非常积极的作用，法律的生命在于经验而不在于逻辑，立法是价值判断与利益衡量的结果。

合同效力与建设工程价款优先受偿权的关系是一个老生常谈又一言难尽的问题。看本文标题，再具体到个案，这个承包人签订的“施工合同”有可能存在肢解分包、违法转包等情形，合同无效，承包人是否还享有建设工程价款优先受偿权？

1、《民法典理解与适用》的解读

《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》【最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，人民法院出版社出版】第2036页到2037页在对《民法典》第807条关于建设工程价款优先受偿权解读时载明：“……第二，转包合同和分包合同的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。关于建设工程价款优先受偿权的主体《建设工程施工合同司法解释(二)》第17条规定:‘与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定，请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。’本条规定的本意是，与发包人没有建设工程施工合同关系的实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。这是基于平衡保护农民利益和保护交易安全及其他当事人利益的考虑。第三，不仅实际施工人不能享有建设工程价款优先受偿权，合法分包合同的承包人与发包人之间也不存在建设工程施工合同关系，合法分包合同的承包人也不享有建设工程价款优先受偿权。因此，转包合同和分包合同的承包人均不应享有建设工程价款优先受偿权。第四，支解发包情况下，承包非主体工程的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。在支解发包的情况下，存在多个承包人，且承包人均与发包人签订了建设工程施工合同。在支解发包合同中，不仅发包人有过错，承包人也有过错。在存在多个承包人的情况下，如果每个承包人都享有建设工程价款优先受偿权，将会对工程的施工、利用以及交易安全造成较大的损害，尤其是承包非主体工程的承包人，其可能因为一小部分分项工程的价款而对全部建设工程行使建设工程价款优先受偿权，对施工秩序和交易秩序的影响都非常大。因此，综合当事人过错、各方当事人利益和建设工程施工的客观情况，在支解发包的情况下，笔者认为，应当将建设工程价款优先受偿权的权利人限定为承包主体工程的承包人。”

2、《新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》的解读

《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》【最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社出版，2021年版】第391页到第399页在对《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条解读时做了如下阐述：“……依照《2018年解释》第十九条的规定，承包人行使优先受偿权不以合同有效为前提……本次司法解释清理过程中，对此问题完全保留了《2018年解释》第十九条的规定。”

3、我的观点

建设工程价款优先受偿权这一法定优先权是为了保护农名工的工资利益，建设工程施工合同签订的时候承包人处于弱势地位，肢解分包、违法分包等合同无效事由往往不是承包人所能避免的，更不是农民工所能避免和选择的，以建设工程施工合同有效作为建设工程价款优先受偿权成立的前提违背了建设工程价款优先受偿权的立法目的，在情理上也强人所难。但是，工程质量关乎人民生命财产的安全，工程质量合格应当作为建设工程价款优先受偿权成立的前提。

四、A楼B楼的问题

农民工的劳动物化到了建筑物里，因此承包人享有建筑物拍卖价款的优先受偿权也合情合理。但是，如果承包人承建的是A楼，则农民工的劳动物化到了A楼，而非B楼，严格讲，承建A楼的承包人对其未承建的B楼的拍卖价款不享有优先受偿权。

但是，司法实践中，法院判决主文往往并未区分A楼、B楼，只是比较笼统的判令承包人在工程价款##元范围内对其施工的某工程折价或者拍卖的价款享有行使优先受偿权的权利，或判令承包人在##工程款范围内就案涉某工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，在此前提下，承建A楼的承包人对其未承建的同一楼盘（同一项目）的B楼的拍卖价款也享有优先受偿权。但是，这仅限于同一楼盘（同一项目）中的不同的建筑物。

五、执行异议的角度

《江苏高院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》规定：“……案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：案外人系建设工程承包人或实际施工人；案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；以房抵债协议合法有效。……”很多高院有类似的规定，该规定虽然是从以物抵债是否算支付价款的方式的角度所作的规定，但是从该规定也可以看出，里面没有区分建设工程施工合同的效力，也没有区分施工人施工的是同一项目的A楼还是B楼的问题。以物抵债本质上是消灭债权的行为，不产生物权期待权，债权具有平等性，原则上案外人依据以物抵债协议无权排除执行，但是为了间接的保护农民工的利益，涉及以房抵建设工程价款债权的情形，法院原则上都会支持案外人的异议（对于涉及以物抵债的执行异议，我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多文章并分享了很多经典案例，在此不再展开），由此也可以看出法院对建设工程价款优先受偿权的成立持非常宽容的态度。