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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”

“九民纪要”第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”

根据上述规定，即便合同约定的合同解除条件成就了，法院也要审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，如违约方的违约行为不影响守约方合同目的实现，则法院不支持解除合同。这是合同法鼓励交易原则的体现。

2023年12月05日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十六条规定：“当事人一方未根据法律规定或者合同约定履行开具发票、提供证明文件等非主要债务，对方请求继续履行该债务并赔偿因怠于履行该债务造成的损失的，人民法院依法予以支持；对方请求解除合同的，人民法院不予支持，但是不履行该债务致使不能实现合同目的或者当事人另有约定的除外。”第三十二条第二款规定：“合同的基础条件发生了民法典第五百三十三条第一款规定的重大变化，当事人请求变更合同的，人民法院不得解除合同；当事人一方请求变更合同，对方请求解除合同的，或者当事人一方请求解除合同，对方请求变更合同的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则判决变更或者解除合同。”上述规定都是鼓励交易原则的体现。甚至，上述司法解释第一条第三款规定：“对合同条款有两种以上解释，可能影响该条款效力的，人民法院应当选择有利于该条款有效的解释……”该规定虽然是关于合同效力解释的规定，但是从该规定也可以看出鼓励交易原则，因为合同无效就不能继续交易，只有合同有效才可能继续交易。

回到房屋买卖合同纠纷，法院在裁判的时候也会充分考虑鼓励交易原则，在不影响合同目的实现的情况下，即便合同约定的解除条件成就了，法院一般也不会判令解除合同。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多房产纠纷的文章并分享过很多的典型案例，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

附：金某英、黄某明与施某蓉房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2020年4月20日，施某蓉与金某英二人经中介方居间服务后签订买卖合同一份，约定：1．施某蓉以8，000，000元将系争房屋转让予金某英二人；2．买卖双方于2020年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；3．金某英二人未按合同付款协议约定期限付款的，应当向施某蓉支付赔偿金，赔偿金按金某英二人逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限次日起计算至实际付款日止。逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，施某蓉有权单方解除合同。施某蓉单方解除合同的，应当书面通知金某英二人，并有权要求金某英二人承担违约责任。金某英二人承担违约责任除应支付逾期付款赔偿金外，还应按照房屋总价20％支付违约金；4．金某英二人承担违约责任的，施某蓉可从金某英二人已付款中扣除相当于全部违约款项之价款，余款返还予金某英二人，已付款不足以支付的，金某英二人应在接到书面通知之日起5日内向施某蓉支付。合同补充条款(一)约定：1．施某蓉应于2020年7月19日前自行至抵押权人处还贷并办妥抵押登记注销手续；2．买卖双方应于施某蓉办妥抵押注销手续后10个工作日内(最晚不迟于本合同正文第六条约定之日期)至该房地产所在区的房地产交易中心申请办理房地产过户手续；3．施某蓉于2020年5月31日前将该房地产交付金某英二人；4．施某蓉应于办理产权过户手续前办妥原有户口全部迁出手续。合同附件三《付款协议》约定金某英二人于签约当日支付房款50，000元，于买卖双方至房地产交易中心办理过户手续前直接支付房款7，850，000元，于买卖双方办妥房地产交接手续当日直接支付房款100，000元。

2020年4月21日，施某蓉与金某英二人另行签订《补偿协议》一份，约定：1．买卖双方之前所签买卖合同所涉成交价中未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施设备，金某英二人同意就此另行补偿施某蓉1，300，000元；2．就上述补偿款，金某英二人于买卖双方至房地产交易中心办理过户手续之前直接支付1，200，000元，于施某蓉办妥该房屋原有户口全部迁出手续当日直接支付100，000元；3．自2020年5月31日起至买卖双方办妥房屋交房手续之日止，系争房屋由金某英二人按月租金12，000元向施某蓉承租，金某英二人应于每个月月初前3日内将租金支付予施某蓉。

签约后，施某蓉于2020年4月23日出具《收据》确认收讫金某英二人房款50，000元。嗣后，施某蓉按约将系争房屋交付金某英二人，金某英二人亦按月租金12，000元实际付租至2020年8月31日止。期间，施某蓉按约办妥系争房屋之抵押登记注销手续。

2020年8月31日，金某英未能按约支付后续房款，买卖双方就此未予按约办理产权过户手续。2020年9月2日，金某英二人支付施某蓉房款4，000，000元。2020年9月22日，因金某英二人逾期支付房款已过15日，施某蓉遂以(2020)沪0101民诉前调2174号诉调案件诉至法院，要求解除其与金某英二人所签买卖合同。2020年10月23日，金某英二人收讫征收款并于同日转账支付施某蓉房款5，250，000元。期间，施某蓉起诉状副本等诉讼材料适用诉前调解程序于2020年10月25日送达金某英二人，另施某蓉于诉前调解期间亦要求金某英二人提供银行账户信息以便退还购房款。

一审审理中，施某蓉确认系争房屋所涉房地产市场价值并无下跌趋势。金某英二人经法院依法释明后，则要求对施某蓉诉请之违约金数额予以调整。

现施某蓉称金某英二人在签约后未能按期支付购房款，且逾期付款已过15日，施某蓉就此有权要求解除所签买卖合同，并要求金某英二人承担合同项下违约责任、迁离系争房屋并支付房屋使用费，施某蓉并以此为由起诉来院。

二审期间，金某英二人提交上海市黄浦第三房屋征收事务所盖章并经工作人员签字确认的《证明》一份，其上载明：原定房屋征收补偿款应于2020年8月31日前发放，但因疫情原因导致迟延发放，直至2020年10月23日该房屋征收补偿款才全部发放到位。金某英二人欲证明其无法按期付款系第三方原因导致。金某英二人还提交其儿媳与施某蓉的微信聊天记录，以证明双方协商付款的事实。金某英二人另提交黄某明住院、就诊记录以及其子黄伟、儿媳无业证明等，以证明其家庭情况困难。施某蓉认为，《证明》的真实性无异议，但与本案无关；其余证据均不属于新证据，也与本案缺乏关联。金某英二人另申请吕小新、吴洪樊出庭作证。两人均系中介人员，证明双方曾就付款事宜进行过协商。施某蓉认为，证言并未证明双方最终经协商达成一致意见。本院认为，《证明》系金某英二人对其一审提出迟延付款原因之陈述予以补强，可纳入新证据。其余证据，本院不予采纳。

二审期间，金某英二人表示，若法院判决合同继续履行，其自愿在合同约定的购房款之外，向施某蓉另行补偿40万元。若施某蓉主张逾期付款违约金，其亦同意按照合同约定的条件支付。关于房屋租金，金某英二人同意继续支付至系争房屋产权转移登记完成之日。

裁判观点

一审【案号：上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初15934号】施某蓉与金某英二人所签买卖合同及《补偿协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，施某蓉及金某英二人作为签约方均应恪守约定之义务。按照约定，金某英二人应于办理过户手续之前即2020年8月31日之前支付房款7，850，000元及补偿款1，200，000元，如金某英二人逾期付款超过15日，则施某蓉有权解除合同。实际履约过程中，金某英二人于2020年9月2日支付4，000，000元，但在所约定15日宽限期限内未再支付剩余款项，据此，施某蓉按约取得合同解除权，之后施某蓉于2020年9月22日通过诉讼方式实际行使该项权利，买卖合同在施某蓉起诉状副本于诉前调解程序期间实际送达金某英二人之日予以实际解除。合同解除后，金某英二人应将系争房屋返还予施某蓉，并应就实际占用房屋期间向金施某蓉计付房屋使用费，而施某蓉亦应将所收取之购房款全额返还予金某英二人。对于施某蓉诉请之违约金，施某蓉该项诉请虽与合同约定无悖，但鉴于系争房屋市场价值并无下跌趋势，施某蓉就合同解除并无实际损失，且金某英二人于庭审中亦以违约金过高为由要求酌情调低违约金数额，鉴此，法院对施某蓉诉请之违约金数额依法予以酌情调低再予支持。至于金某英二人辩称系因疫情导致征收补偿款延迟发放，从而导致其未能按期付款一节，鉴于付款义务系属金钱支付义务，而买卖双方就房款支付可能因征收事宜导致延迟一节并未作出相关约定，故金某英二人所称情节无法成为免于承担合同项下违约责任之理由，法院对金某英二人该项抗辩理由依法不予采纳。至于金某英二人辩称施某蓉于2020年8月31日后仍要求付款一节，鉴于此时金某英二人付款行为尚不构成解约事由，如金某英二人在后续宽限期限内可全面履行付款义务，则合同仍然可予履行完毕，故金某英二人所称情节对于施某蓉按约行使合同解除权并无影响。至于金某英二人已实际支付全部房款一节，鉴于金某英二人付款行为系属单方面付款行为，且施某蓉在金某英二人支付后续房款之前既已取得并实际行使合同解除权，故金某英二人后续付款行为无法阻止施某蓉解约行为之法律效力。

一审法院作出判决：一、施某蓉与金某英、黄某明于2020年4月20日所签《上海市房地产买卖合同》于2020年10月25日予以解除；二、金某英、黄某明于判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区方浜中路XXX号XXX室房屋；三、金某英、黄某明于判决生效之日起十日内支付施某蓉房屋使用费(自2020年9月1日起、按每月12，000元、计至实际迁离日止)；四、金某英、黄某明于判决生效之日起十日内偿付施某蓉违约金200，000元；五、施某蓉于判决生效之日起十日内返还金某英、黄某明购房款9，300，000元。

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终4091号】经法院审查，金某英二人确实存在逾期付款的违约行为，该违约行为是否产生合同解除的法律后果，系双方争议焦点。施某蓉认为，买卖合同已明确约定逾期付款超过15天，其有权解除合同。在金某英二人逾期付款超过15天之后，施某蓉向法院诉请合同解除，故买卖合同已经解除。金某英二人则认为，其逾期付款系事出有因，且已付清全款，合同解除显失公平。本院对此认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同时，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，法院不予支持。本案中，金某英二人未按合同约定履行付款义务确系房屋征收补偿款迟延发放所致，应属客观原因，而非其不愿、不想或怠于支付等主观原因。同时，金某英二人与施某蓉协商后，便快速筹措400万元支付给施某蓉，并于房屋征收补偿款发放当日将剩余全部款项支付给施某蓉。由此可见，金某英二人对于解决合同履行中产生的问题之态度较为积极、主动。对于施某蓉而言，其出售系争房屋之目的系为获取合同约定的购房款。现施某蓉已全额收取到购房款，其作为守约方的合同目的事实上已得到了实现。综合全案，金某英二人迟延付款虽系违约，但并不构成根本违约。从维护交易秩序的稳定性、违约行为是否严重、合同目的能否实现等角度综合考虑，双方所签买卖合同继续履行更加符合法律所倡导的诚实信用、公平合理原则。综上，一审法院仅以金某英二人迟延付款为由判决确认双方买卖合同解除，有所不当。鉴于施某蓉对于逾期付款违约金、金某英二人对于房屋产权转移登记等主张均没有提出本、反诉请求，故本院对此不予处理，但双方在收到本判决后应当积极履行买卖合同的后续未尽事宜。对于房屋租金，虽金某英二人同意继续支付至系争房屋产权转移登记完成之日，但鉴于该时间节点尚不确定，故本院暂判至判决生效之日。金某英二人二审表示，其同意另行补偿施某蓉40万元，此系其自身权利的合法行使，于法不悖，从衡平双方利益的结果来看，亦较为公平合理，故本院予以准许。最后，考虑到本案纠纷确因金某英二人迟延付款而引起，施某蓉并无过错，故一、二审案件受理费均由金某英二人负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

一、撤销上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初15934号民事判决；

二、金某英、黄某明于本判决生效之日起十日内向施某蓉支付上海市黄浦区方浜中路XXX号XXX室房屋租金(自2020年9月1日起，按每月人民币12，000元之标准计至本判决生效之日止)；

三、驳回施某蓉一审其余诉讼请求；

四、金某英、黄某明应于本判决生效之日起十日内向施某蓉补偿人民币40万元。