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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

最高院（2019）最高法民申6849号民事裁定认为，商品房买受人因楼盘“烂尾”等原因支付房款未达总房价50%的，不能因此认定商品房买受人不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这个要件，不能因此驳回其执行异议。

我赞同上述观点。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于执行异议之诉的文章，其中有很多是关于某个法律要件的理解的。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”应该怎么理解？是否低于50%就一定不行？对此问题，“九民会纪要”给出了解释。

“九民会纪要”第125条规定：“……对于其中 ‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”从该规定可以看出，50%并非红线，而是可以变通的。为什么？因为对于商品房消费者权利的保护一直力度很大而且有保护力度越来越大的趋势。比如，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”建设工程价款优先受偿权背后的立法价值是保护农民工的工资利益，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，其优先性很强，但是根据上述司法解释的规定，商品房消费者的权利（具体的权利类型请看上述司法解释的具体条文）优先于建设工程价款优先受偿权，上述司法解释是2023年4月20日最高院发布的2023年的1号司法解释，由此可见法律对商品房消费者保护力度之大以及保护力度会越来越大的趋势。

附：王某皓、黄石市聚德典当有限责任公司执行异议之诉案

案情简介：王某皓申请再审称，王某皓系涉案房屋的真实购买者，在涉案房屋被查封之前支付了51万元购房款，被查封后又向开发商支付了4万元，总付款55万元，超过了合同约定总价款的百分之五十，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的规定情形。一、二审法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定情形应满足在人民法院查封之前，缺乏法律依据，理解错误。同时，根据最高人民法院有关立审分离、审执分离的精神，执行的依据只能是依法生效的裁判，执行的目的是促使债务人（被执行人）履行债务，保障债权人（执行申请人）实现债权，查封、扣押、冻结是执行的手段，但不能设立权利。一审判决认为“如果在房屋被查封之后，买受人再继续支付购房款仍可认定为已经支付的价款，那该条中所规定的排除执行的条件将形同虚设。”这一裁判逻辑是在执行手段上设立权利，在没有法律和司法解释规定的前提下，以执行手段妨碍第三人的实体权利。二审判决没有对一审判决上述认为进行说理评价，简单认定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”应在“查封之前”，支持了一审判决的错误认为，一、二审判决都存在以执行手段妨碍实体权利的底层逻辑，从而导致对司法解释的错误适用。综上，原审存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，申请再审。

裁判观点【案号：最高院（2019）最高法民申6849号】本院经审查认为，本案系再审申请案件，审查的重点问题是：王某皓对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和一般债权，但不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以推论，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。而对于消费者物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。而在确定商品房消费者是否符合上述第二十九条所罗列的条件时，应从是否满足具体居住需要以及已付房款接近50%时，是否同意将剩余价款交付执行等因素来综合考虑。本案中，王某皓系真实的购房消费者，其在涉案房屋被查封前，即与开发商银鹤置业公司签订涉案房屋买卖合同，而后便缴纳了将近50%的房款。后因涉案楼盘“烂尾”等原因，导致其无法按照涉案房屋买卖合同的约定缴纳剩余房款，王某皓对合同无法正常履行并无明显过错，且其在再审申请环节也表示愿意依法依约缴纳剩余房款。一、二审法院未充分考虑上述情况，仅以王某皓未在涉案房屋查封前缴纳50%房款为由驳回其诉讼请求不当。同时，基于湖北省黄石市中级人民法院（2010）黄民二初字第8号民事调解书，聚德典当公司对银鹤置业公司享有的债权系普通金钱债权，该债权与涉案房屋并不直接关联，且（2010）黄民二初字第8号民事调解书确认的月综合费率为6%。而王某皓对涉案房屋则具有一定的居住权益。故针对王某皓对执行标的享有的民事权益是否足以排除执行，还需要结合王某皓、聚德典当公司对涉案房屋各自享有的权利性质，以及涉案房屋的功能等方面综合判断。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

一、指令湖北省高级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。