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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

《民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”

一、对新的租赁合同关系成立可从两个方面理解

1、默示的意思表示

《民法典》第一百四十条第一款规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”

“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的”可以理解为出租人以默示的方式作出了同意继续租赁的意思表示，新的租赁合同成立。

2、“履行治愈”

《民法典》第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”

“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的”隐含着一层意思，即承租人继续支付租金。出租人履行了将租赁物交付承租人使用、收益的主要义务，承租人履行了支付租金的义务，租赁合同成立。

二、对“原租赁合同继续有效”的理解

对于租赁合同中租金标准、支付时间、水电费的承担、物业费的承担、装饰装修、转租、违约责任等重要合同条款原租赁合同中一般都有约定，不论是从默示的意思表示一致的角度，还是从履行治愈的角度理解新的租赁合同成立，当事人真实意思表示中还有一个很重要的内容即租金标准、支付时间、水电费的承担、物业费的承担、装饰装修、转租、违约责任等重要合同条款还是遵照原租赁合同的约定。退一步讲，即便当事人没有这个真实意思，法律也会将之拟制为当事人的真实意思表示，否则新的租赁合同就会太含糊，太不明确，很难履行。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过一些关于房屋租赁合同纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下）

三、租赁期限为不定期

《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”租赁期限不确定则视为不定期租赁。由于原租赁合同租赁期限已届满，而新的租赁合同关系虽可遵照原租赁合同之约定继续履行，但是新的租赁合同关系并未以书面等方式确定租赁期限，因此应推定为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

附：波妮公司与派丰公司房屋租赁合同纠纷案

案情简介：2018年派丰公司（甲方）与上海徐汇玻妮温咖啡店（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区XX路XX弄XX号甲A区，建筑面积42.75平方米，按现状租赁给乙方。第三条约定租赁期限为2018年5月3日至2019年5月2日止。第五条约定月租金为人民币6，800元；第六条约定签订本合同时，乙方应向甲方缴纳人民币6，800元，作为本合同的履约保证金。……第七条约定本合同签订时，乙方应向甲方支付2018年5月3日至2018年8月2日的租金20，400元。2018年5月3日起租金每三个月为壹期一次付清，先付后用。乙方应在对应付款日的前7天支付下一期房屋租金。第十六条约定除本合同其他条款的约定外，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对乙方造成的损失，甲方不予补偿。造成甲方损失，由乙方负责赔偿。……3．逾期柒天不付租金，经催讨仍不缴纳，甲方有权收回房屋，并没收其履约保证金……如遇乙方存在第十六条款所列情形，甲方需提前终止合同时，在甲方书面通知乙方后第七天，本合同即告终止，乙方需按第十六条之规定承担赔偿责任。……合同另就其他事项做了约定。

合同签订后，双方按约履行。合同到期后未续签书面租赁合同，但波妮公司仍按原合同约定向派丰公司支付租金，派丰公司正常接收。波妮公司于2019年11月14日向派丰公司支付了租金20，400元，后未再向派丰公司支付过租金。

2020年5月14日，派丰公司向波妮食品徐汇分公司发送《催款函》，贵司贵司应于2020年1月27日向我司支付2020年2月3日至2020年5月2的租金合计13，200元，应于2020年4月27日向我司支付2020年5月3日至2020年8月2日的租金合计20，400元，共应向我司支付33，600元。考虑疫情影响，我司已给予贵司付款期限宽限。……通知贵司应于收到本催款函7日内将所欠租金及相应滞纳金（如贵司有证据证明受疫情影响的具体天数，可以相应免除相应的滞纳金）进行支付。届时仍未支付，我司有权收回房屋，并将没收贵司缴纳的保证金。留存于租赁房屋内的物品视为贵司放弃所有权的遗弃物，我司将视情况予以清理，因清理产生的费用由贵司承担。

2020年5月17日，波妮食品徐汇公司致派丰公司《答复函》，要求派丰公司提供出租涉案房屋的合法产证及合法转租的证明、提供我司在合同期内支付房租的专用发票，并要求派丰公司足额落实疫情期间减免租金的政策。

2020年5月27日派丰公司工作人员与吴某微信聊天：终止合同通知：上海—郑重提醒你，请尽快撤出39号及140弄店铺内的遗物，若不从速处理，将做垃圾处理。尽快来“招商办”办理合同终止手续，终止日从签订合同终止合同日为准。并于2020年6月3日，派丰公司工作人员通过微信向吴某发送《房屋租赁合同终止通知书》，并明确：董事会决定将正式“房屋租赁合同终止通知书”发给你，接下来律师还会将此函以EMS形式发给你们，请查收。希望你按照通知书做好付款、清场及终止合同的所有合法手续。吴某随后向其发送律师函。2020年12月19日吴某与派丰公司工作人员微信聊天：迟总，我们把嘉善路140弄属于我们自己的东西搬走了，包括：门口的蛋糕展示柜一个里面的烤箱一个、冷藏操作台冰箱3个、水槽一个、空调立式一台、挂壁空调一个。派丰公司工作人员回复：吴某，我们催促你这么久，谢谢你醒悟终于来撤走140弄D座的东西了，你占据我们这商铺这么久，那房费该何时支付？我没有动你任何东西，但你欠我的租金总有个交代吧？希望你把所欠费用、XX路XX号二楼（目前仍被你占据）的房费都一并付清。若你仍然无动于衷，我们只得采取法律手段来维护我们自己的合法权益了。

一审庭审中，波妮公司提供一组涉案房屋上锁的照片，派丰公司不予认可，派丰公司并未给房屋加锁；波妮公司提供一组上海公安局接报回执单，就涉案房屋因民警通知仓库内食材变质腐坏，要求波妮公司到场处理，波妮公司在处理同时通知警察，派丰公司对此予以认可。波妮公司还提供一组运输费支付凭证、验伤费、交通费及员工补偿费，证明5月25日波妮公司被驱赶时与派丰公司发生争执，波妮公司员工被殴打，送至医院。派丰公司对此不予认可，认为与本案无关。

一审庭审中，波妮公司提交一张派丰公司招租照片，证明6月8日，未到解除通知约定的合同解除期限之前，派丰公司即对外招租，派丰公司不认可该照片真实性和关联性，认为这是嘉善路的房子，涉案房屋一直由波妮公司占用，直到2020年12月19日才搬离；波妮公司还提供一组工商银行对账单，证明波妮公司2020年3月-5月营业收入明显减少，派丰公司不认可波妮公司其证明目的；波妮公司另提交一份仓库损害清单，证明嘉善路140弄仓库物损情况。派丰公司不认可波妮公司证明目的，涉案房屋实际上一直由波妮公司占有使用，直到2020年12月19日才搬离。

为证明派丰公司催款、收房过程，派丰公司提交了微信聊天记录。一审法院组织波妮公司对该组证据进行质证，波妮公司认为微信聊天记录真实性无法确认，因为该聊天记录不完整，且无法显示聊天双方身份，吴某仅是公司的一名职员，无法代表公司，也不能证明波妮公司实际占用房屋。派丰公司另提供一组照片，证明波妮公司拒不腾退归还永康路37号二楼房屋至今。波妮公司认为，因为无法进入涉案房屋，故无法确认照片真实性，也无法确定屋内物品是否有所减少和损失。

一审庭后，一审法院依法对XX路XX弄XX号甲A区进行了实地查看，XX路XX弄XX号甲A区正在由新租客进行装修施工。

裁判观点：【案号：上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终8966号】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，上诉人与被上诉人在原租赁合同到期后，上诉人继续按原合同约定支付租金，被上诉人收取租金，双方构成不定期租赁关系，但原租赁合同继续有效。根据查明的事实，上诉人从2020年1月起即未按约支付租金，在被上诉人于2020年5月方向上诉人催款的情况下，上诉人仍未支付拖欠的租金。即使上诉人认为疫情因素被上诉人应免除上诉人两个月租金，但上诉人亦未支付剩余拖欠租金。故被上诉人行使解除权有合同依据，并无不当。且依据原租赁合同约定，被上诉人亦有权没收保证金。因此，上诉人关于被上诉人解除合同无效以及被上诉人不应没收保证金的观点，本院均不予采纳。上诉人认为其已于2020年5月被被上诉人强行驱赶、上诉人之后已不实际控制租赁房屋。但上诉人就此并未提供足够的证据证明，且结合2020年12月19日的微信聊天记录，上诉人的观点显然不能成立。至于上诉人应支付的租金，一审法院基于疫情因素以及出租人应及时止损等因素，酌情确定上诉人向被上诉人支付两个月的租金，实属合理，本院予以确认。关于上诉人要求被上诉人赔偿的损失，显然缺乏依据，本院亦不予采纳。