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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

一、合同目的能否实现是判断守约方是否有权解除合同的核心因素

《民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

“九民纪要”第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”

根据上述规定可以看出，合同单方解除以违约方构成根本违约为前提，而根本违约的一个核心判断标准即因违约方的违约导致守约方的合同目的无法实现，因此，即便合同约定的解除条件成就，如果违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，则守约方无权解除合同。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于合同解除权的文章，也分享过一个我依据鼓励交易原则突破对方合同解除权取得胜诉的典型案例，有兴趣的朋友可以找出来看一下）

二、如出租人收取租金的合同目的能够实现，则一般无权解除合同

《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，出租人的主要合同目的是收取租金。如果承租人按约支付了租金，则即便承租人没有完全按照租赁合同的约定履行其他合同义务，违约程度显著轻微的，出租人也无权解除合同。当然，这只是针对一般情况，有的租赁合同中，出租人的主要合同目的不仅仅是收取租金，承租人违反支付租金之外的义务的，出租人也有可能享有解除权。

三、租赁合同解除的特殊规定：合同僵局

《民法典》第五百六十三条第二款规定：“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

“九民纪要”第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

如果房屋租赁合同的履行形成合同僵局，则可解除合同。这里需要特别注意的是：

1、何谓租赁合同的“合同僵局”？

并非租赁合同的一方当事人不想履行合同就形成合同僵局，而是要有客观的不能履行的事由才行。比如，承租人租赁厂房用于生产经营，与出租人签订了固定期限租赁合同，但是在租赁期限内承租人倒闭了或解散了或出现了其他无法生产经营的情形，那么，即便租赁期限尚未届满且出租人没有任何违约，承租人已不需要再租赁标的厂房，租赁合同之履行陷入僵局，继续让承租人履行租赁合同，支付租金，对承租人显失公平，这种情形下，承租人即有权解除合同。但是，如果某固定期限房屋租赁合同正常履行过程中，由于标的房屋所在片区租金大幅上涨，出租人感觉自己亏了，想要涨租金但是承租人不同意，这不是合同僵局，这对出租人也没有显失公平，这是正常的商业风险，出租人无权解除合同。同样的道理，如果某固定期限房屋租赁合同正常履行过程中，出租人想要提前收回房屋自用，但是承租人不同意，这也不是合同僵局，这对出租人也没有显失公平，这是正常的商业风险，出租人无权解除合同。

2、解除合同的一方一般要承担违约责任

赋予租赁合同这样的持续性合同的合同当事人以特殊合同解除权，是为了“破僵局”，而不是为了破坏契约精神，不是为了给其任意免责。因此，租赁合同的一方，依据《民法典》第五百六十三条第二款或“九民纪要”第48条解除合同的，一般需向相对方承担违约责任。

附：领先公司与丽兴公司房屋租赁合同纠纷案

案情简介：丽兴公司系上海市淮海中路**号房屋权利人。2010年5月8日，丽兴公司与领先公司签订《香港广场房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）一份，约定（1）丽兴公司将位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场南座地下一层SBL-01、02、03室房屋出租予领先公司使用（合同1-1）；（2）系争房屋禁止领先公司进行转租、转包、出借、与他人交换或共同使用等非领先公司独立自用之行为（合同12-8-1）；（3）如领先公司擅自改变系争房屋之专卖品牌或系争房屋之营业名称或领先公司无所出售品牌商品之合法有效委托授权书、如领先公司违反合同项下约定且经丽兴公司书面催告后7日内仍未予完全按约履行并致丽兴公司合同权益实质受损，如领先公司未经丽兴公司书面同意即擅自转租房屋、转让承租权或与他人交换各自承租之房屋，如领先公司未能按合同附件三所规定商品名称进行经营或在系争房屋内经营之主要产品或提供之主要服务或其类型不符合合同附件三所作规定，出现上述情形之一，丽兴公司有权终止合同并要求领先公司交还房屋，合同自丽兴公司将终止合同通知书送达领先公司之日起即行终止（合同16-2-3、8、9、14及合同16-3）；（4）当发生上述（3）所涉情形及领先公司提前解约时，丽兴公司有权没收领先公司缴付之全部保证金，领先公司在系争房屋之装修、装潢全部无偿归丽兴公司所有，领先公司并应付清本合同项下一切应付款项，包括补付已享用之装修期租金（合同16-4）；（5）未经双方协商一致，领先公司单方面违约要求提前终止合同，或因领先公司违约行为导致丽兴公司提前解除合同时，丽兴公司有权不予退还领先公司已付保证金，此外，丽兴公司有权向领先公司追偿丽兴公司基于领先公司完全履约考虑而给予领先公司享有之装修期、免租期之租金损失，并有权向领先公司追偿因领先公司违约行为导致丽兴公司追究领先公司违约责任期间所形成之房屋闲置期之租金、物业管理费、推广费及其他费用（合同17-3、17-5）。合同附件二约定（1）系争房屋租赁面积为1，802平方米；（2）租期自2010年9月18日起至2018年9月17日止；（3）装修期为4个月，自2010年5月18日起至2010年9月17日止，装修期内免租金，但领先公司须按60元/平方米/月合108，120元/月支付物业管理费；（4）系争房屋仅限于用作“日式美食广场”品牌下之商品经营用途。合同附件三明确系争房屋所涉商品服务之商品名称为日式餐饮。合同附件五约定（1）租金按先付后用、按月支付原则，领先公司须于每月首5日（包括该日）内支付当月租金及物业管理费；（2）租金按保底租金或提成租金中较高者支付，首2年每日每平方米租金为8元合每月438，486.67元，之后4年每日每平方米租金为8.30元和每月454，929.92元，最后2年每日每平方米租金为8.80元合每月482，335.33元；（3）物业管理费支付方式同租金，每月每平方米为75元合每月135，150元；（4）丽兴公司负责物业之整体推广，领先公司自租赁期开始之日起按每月每平方米10元合每月18，020元支付推广费；（5）领先公司应于合同签订同时缴交租赁保证金1，147，273.34元，该款项相当于系争房屋2个月之保底租金及物业管理费之和。签约后，丽兴公司、领先公司履行各自合同义务，丽兴公司交付系争房屋，领先公司缴纳租赁保证金1，147，273.34元，并实际支付截至2017年11月30日止之租金及物业管理费。

领先公司承租期间曾在系争房屋处以“A&MBakery”品牌售卖蛋糕甜品。丽兴公司就此明确告知领先公司承租系争房屋仅限于用作“日式美食广场”品牌下之商品经营用途，而领先公司增设“A&MBakery”品牌甜品经营已违反房屋经营用途之限制规定，故要求领先公司立即停止“A&MBakery”品牌经营。2016年2月29日，领先公司致丽兴公司《A&MBakery情况说明》，称“A&MBakery”系领先公司特创之旗下品牌，系针对原甜品口味及创新之不足，特别创立及聘请高手艺甜品研发团队所推出具有美式主题之蛋糕甜品。期间，领先公司仍继续以“A&MBakery”品牌进行甜品经营。针对“A&MBakery”品牌下之商品经营，丽兴公司与领先公司多次交涉并明确领先公司该经营行为系属“涉嫌转租”行为。2017年7月，领先公司向丽兴公司申请拟将原“甘味屋”区域改造调整为“上海情怀弄堂菜”，因该项申请内容与房屋仅限于用作“日式美食广场”品牌下商品经营用途之合同约定内容相悖，故未获丽兴公司认同。

2015年1月23日，因领先公司在经营过程中存在违法操作行为，上海市黄浦区市场监督管理局对领先公司作出罚款、行政警告处罚。对此，领先公司完成整改并予正常经营。

2017年9月29日，丽兴公司致领先公司《解约通知》，称因领先公司长期存在涉嫌转租事宜，经丽兴公司催告仍未作合理解释及整改，且领先公司存在卫生、经营管理等问题，故自2017年11月1日起解除丽兴公司与领先公司所签租赁合同，领先公司须于2017年10月31日17时之前清结租赁费用、清空及恢复房屋原状并与丽兴公司办理房屋交还手续。2017年10月10日，领先公司复函称丽兴公司解约行为缺乏合同或法律依据，如丽兴公司擅自解约，则丽兴公司须承担违约责任。对此，丽兴公司于2017年10月再次发函重申解约事宜。2017年10月31日，领先公司未与丽兴公司办理解约事宜。2017年11月5日，丽兴公司致领先公司《关于停止水电供应及收回房屋场地之通知》，称因领先公司未能按照解约通知办理房屋交还手续，故告知领先公司最迟应于2017年11月7日17时清空并交还房屋，如逾期，则丽兴公司将自行收房并停止供应水电煤及其他物业服务。2017年11月8日，因领先公司未予交还系争房屋，丽兴公司遂对系争房屋停止供应水电。2017年11月15日，领先公司致函丽兴公司称系争房屋内物品已予搬迁完毕。2017年11月20日，法院基于领先公司申请委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司（下称现代咨询公司）对系争房屋装修残值进行司法鉴定。2018年9月4日，现代咨询公司出具《工程审价司法鉴定意见书》，鉴定结论明确系争房屋装修残值为1，332，250元。

综上，现丽兴公司称因领先公司承租期间违反合同约定，且经丽兴公司催告后仍未予整改，故丽兴公司与领先公司所签租赁合同经丽兴公司书面通知解约后实际于2017年10月31日予以解除，而领先公司对于合同解除应予按约承担违约责任。丽兴公司遂以此为由，起诉来院。对此，领先公司则称领先公司承租经营期间并无违约情节，丽兴公司书面通知解约系属擅自解约行为，而丽兴公司于2017年11月8日对系争房屋停止供应水电导致丽兴公司与领先公司所签租赁合同实际于该日予以解除，丽兴公司对于合同解除负有责任，丽兴公司就此应予赔偿领先公司因合同解除所遭受之损失，并与领先公司清结相关租赁费用。同时，领先公司提供《工程设计服务合同》、《解除劳动合同补偿协议》、会员卡注销及退款明细、相关费用支付凭证等，称领先公司因合同解除实际遭受设计费损失33，125元、终止劳动合同所涉员工经济补偿金损失51，126.45元、会员储值卡退款金损失278，043.60元及装修残值损失1，332，250元，且丽兴公司应予退还领先公司所缴租赁保证金及领先公司所付租赁费用，领先公司并以此为由提起反诉。

二审中，各方当事人一致确认，A&MBakery蛋糕店的经营面积约30平方米，其前身亦是蛋糕店。丽兴公司陈述，其系行使约定解除权，解除权自2016年2月发现领先公司经营A&MBakery蛋糕店时产生。领先公司陈述，其所承租的1，802平方米的整个承租范围都是以“东京食尚”的统一名称对外推广经营，可以理解为整个承租范围的是一个名字叫“东京食尚”的美食广场。“东京食尚”设立十个档口，分别提供不同的餐饮服务。丽兴公司陈述，“东京食尚”系领先公司针对系争房屋的经营所设定的一个对外宣传的商业品牌，突显其经营的商业业态和内容。其约定“日式餐饮”的目的一方面是为了规范经营类别、避免同业竞争，另一方面是为了避免承租人变相转租。丽兴公司运营部负责租户的日常运营管理，会派员日常在现场巡楼查看，针对卫生、经营、管理等各项问题与租户沟通。领先公司擅自变更经营范围，虽未达到同业竞争致使其他租户经营冷淡退租等极端损害情况，但仅就经营业态合理分布、同业竞争等方面考虑，领先公司擅自变更经营品牌同样引起其他相关租户的正常经营，从而损害作为出租人的丽兴公司的利益。

裁判观点

一审【案号：上海市黄浦区人民法院（2017）沪0101民初31431号】本案所涉《租赁合同》系丽兴公司与领先公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，丽兴公司与领先公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁合同针对领先公司承租期间进行经营活动作出以下限制，即（1）房屋内商品服务名称仅限于“日式餐饮”；（2）系争房屋仅由领先公司独立自用；（3）领先公司不得擅自改变系争房屋之专卖品牌或营业名称；（4）领先公司不得将系争房屋予以转租或与他人共用；（5）系争房屋仅限于用作“日式美食广场”品牌下之商品经营用途。根据上述约定内容，领先公司对于系争房屋须保证独立自用，且经营活动须保证“纯日式”。领先公司承租期间增设“A&MBakery”品牌甜品经营，领先公司于2016年2月29日就该品牌所出具情况说明中亦明确特创“A&MBakery”品牌系为推出具有美式主题之蛋糕甜品。由此，“A&MBakery”品牌下之商品服务已非租赁合同特别约定之“纯日式”，领先公司该经营活动已违反合同对于经营活动所作出之限制性约定，丽兴公司就此要求领先公司整改，但领先公司仍继续进行非“纯日式”之商品服务，丽兴公司基于领先公司该项违约经营行为得以取得合同解除权。之后，在领先公司不予纠正之前违约经营活动情形下，却更进一步拟将原“日式餐饮”风格之“甘味屋”调整为非“日式餐饮”风格之“上海情怀弄堂菜”时，丽兴公司针对领先公司此项坚持不予纠正违约经营之行为予以行使合同解除权，且书面通知限定领先公司须于2017年10月31日17时腾空交房，根据解约通知之文意，法院对丽兴公司要求确认租赁合同于2017年10月31日予以解除之诉请依法予以支持。对于丽兴公司要求领先公司迁离并办理工商登记事宜之诉请，鉴于领先公司于本案审理期间已实际迁离，而工商登记事宜不属法院审理范围，故法院对丽兴公司该项诉请依法予以驳回。对于丽兴公司诉请之房屋空置期费用损失及装修免租期租金损失，鉴于丽兴公司诉请存在合同依据，而丽兴公司将房屋空置期定为3个月亦属合理，鉴此，法院对丽兴公司上述诉请依法予以支持。对于领先公司要求确认停水停电日期即2017年11月8日系合同解除日之反诉诉请，鉴于租赁合同经丽兴公司行使合同解除权后已实际于2017年10月31日予以解除，而停止供应水电仅系丽兴公司在合同解除后针对领先公司不予交还房屋所采取之对应措施，故法院对领先公司该项反诉诉请依法予以驳回。对于领先公司要求丽兴公司退还2017年11月8日至2017年11月31日期间租金及物业管理费之反诉诉请，鉴于丽兴公司与领先公司对于领先公司实际支付费用至2017年11月30日止均予确认，而租赁合同实际于2017年10月31日予以解除，且丽兴公司针对合同解除后之房屋费用已通过空置期费用损失进行主张，鉴此，丽兴公司应予退还领先公司所缴2017年11月1日至2017年11月30日期间租赁费用，但因领先公司要求退还租赁费用之起计时间为2017年11月8日，故法院仅在领先公司诉请范围内对该项反诉诉请依法予以支持。对于领先公司要求丽兴公司退还租赁保证金之反诉诉请，鉴于租赁合同系因领先公司违约而予提前解除，合同约定丽兴公司在该情形下可予没收领先公司缴付之租赁保证金，故法院对领先公司该项反诉诉请依法予以驳回。对于领先公司要求丽兴公司赔偿各项损失之反诉诉请，鉴于租赁合同系因领先公司违约而致提前解除，领先公司作为违约方要求丽兴公司赔偿损失缺乏法律依据，法院对此项反诉诉请依法予以驳回。一审法院判决：一、丽兴公司与领先公司于2010年5月8日所签《香港广场房屋租赁合同》于2017年10月31日予以解除；二、领先公司于判决生效之日起十日内赔偿丽兴公司3个月房屋空置期租金、物业管理费及推广费损失1，906，515.99元；三、领先公司于判决生效之日起十日内赔偿丽兴公司装修免租期租金损失1，753，946.68元；四、驳回丽兴公司的其他本诉请求；五、丽兴公司于判决生效之日起十日内退还领先公司2017年11月8日至2017年11月30日期间租金及物业管理费473，405.33元；六、驳回领先公司的其他反诉请求。

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2019）沪02民终6546号】合同解除权是形成权，合同一旦解除对双方当事人权利义务影响巨大，法院应对合同解除权条件的成就与否进行审慎审查。本案中，被上诉人于2017年9月29日发函解除合同，理由是上诉人长期存在涉嫌转租事宜，经催告仍未做合理解释及整改。在法院审理期间，被上诉人并未对上诉人转租进行举证，上诉人亦不认可其存在转租行为，因此，被上诉人就其因上诉人存在转租而致合同解除承担举证不能的责任。

一审法院认为被上诉人基于上诉人经营A&MBakery品牌下之商品服务而取得合同解除权有所不当，本院难以认同。具体分析如下：首先，合同中虽有“日式美食广场”、“日式餐饮”等约定，但其合同中对违约条款中亦有“或在该房屋内经营的主要产品或提供的主要服务或其类型不符合本合同附件三的规定”的约定，从其“主要产品”、“主要服务”的合同表述中，无法得出经营活动必须保证“纯日式”的结论；其次，上诉人在本院审理中所提供的“东京食尚”的餐牌，被上诉人虽不予认可，但并未提供相反证据予以否认。结合双方当事人对“东京食尚”业态的描述，本院对该证据予以采信。双方所签订的租赁合同对经营范围作出特别约定，被上诉人亦有专门的工作人员对租户的卫生、经营、管理进行巡查，对上诉人在租赁期间的经营范围应推定为其知晓。在该餐牌中除日系餐饮外还出现中式、韩式菜系，与上述“主要产品”、“主要服务”的约定相印证。现在案并无证据证明被上诉人曾对此提出异议，亦能证明所谓“日式餐饮”应为“主要产品”、“主要服务”；再次，系争房屋地处综合性商业广场的地下一层，在整个商业综合体中的餐饮档次的定位特征，且经营面积1800余平方米，无论从其经营场所所处的位置还是经营面积，要求“纯日式”经营显然不符合商业逻辑；最后，退一万步讲，即使A&MBakery蛋糕店系美式蛋糕，不符合“日式餐饮”的合同约定，但该店面积仅为30平方米，在整体租赁面积中占比极小，且前身亦是蛋糕店，品类并未更改，属于上诉人履约瑕疵，并非根本违约。且被上诉人于2016年2月发现后，此后双方虽多次沟通，但被上诉人于2017年9月行使解除权时并未将此作为理由，缺乏合理性。被上诉人在长达一年多的时间内照常收租，其主要合同目的未受到影响。被上诉人在一审法院审理中主张其行使合同解除权的合同依据均未能提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。综上，在双方履约过程中，被上诉人无合同解除权。被上诉人主张合同于2017年10月31日解除缺乏依据，本院不予支持。就其依照被上诉人违约所主张的房屋空置期之租金、物业管理费及推广费、2010年5月18日至2010年9月17日装修期之租金均不予支持。

被上诉人于2017年11月8日擅自停止供应水电，致使上诉人无法按照租赁目的使用系争房屋，合同目的无法实现，上诉人主张租赁合同于该日解除，符合法律规定，本院予以支持。就上诉人主张退还超付的租金及物业管理费，一审法院所做判决并无不当，本院予以认可。因合同无法继续履行，上诉人主张被上诉人返还租赁保证金符合法律规定，本院予以支持。因被上诉人原因以致上诉人无法按照合同约定期限使用房屋，房屋的装修价值无法用尽，由此造成的损失应当由被上诉人赔偿。根据司法鉴定意见，系争房屋装修造价残值1，332，250元，上诉人要求照价赔偿具有事实及法律依据，本院予以支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿因提前终止劳动合同向员工所支付的经济补偿金，本院酌定支持3万元。理由如下：上诉人承租1，800余平方米的经营面积经营餐饮，因提前解约，导致部分劳动合同无法继续履行以致需支付经济补偿金符合相关法律规定。结合上诉人所承租的面积及用工规模，现上诉人仅主张其赔偿两名员工的经济补偿金具有合理性。虽被上诉人对上诉人提供的相关证据不予认可，但并未提供相反证据，结合上述分析，本院对被上诉人关于此项的意见不予采纳。上诉人所主张的金额中部分金额系工资，本院予以扣除后酌情确定被上诉人需赔偿上诉人3万元。上诉人所主张的剩余租期设计费折价款、储值卡退款金均缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院对本案部分处理有所不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：

一、维持上海市黄浦区人民法院（2017）沪0101民初31431号民事判决第五项；

二、撤销上海市黄浦区人民法院（2017）沪0101民初31431号民事判决第一、二、三、四、六项；

三、上海丽兴房地产有限公司与上海领先餐饮管理有限公司于2010年5月8日所签《香港广场房屋租赁合同》于2017年11月8日予以解除；

四、上海丽兴房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海领先餐饮管理有限公司租赁保证金1，147，273.34元；

五、上海丽兴房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海领先餐饮管理有限公司装修损失1，332，250元；

六、上海丽兴房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海领先餐饮管理有限公司因提前终止劳动合同向员工所支付的经济补偿金3万元；

七、驳回上海丽兴房地产有限公司的诉讼请求；

八、驳回上海领先餐饮管理有限公司的其他反诉请求。