郑重声明：严禁抄袭，违者必究！

未经授权，不得转载！

本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

电话：18818260136

微信：chinazhang2014

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

《异议复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

《异议复议规定》第28条和第29条是什么关系？是选择适用还是排除适用？也就是说，被执行人是开发商的时候，商品房买受人是只能适用第29条，还是既可以适用第29条也可以适用第28条（商品房买受人有权选择适用第28条或第29条）？

答案是：商品房买受人可以选择适用第28条或第29条来支持自己的诉请（特殊情况下两个条文都满足）。理由如下：

1、法无禁止

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并未明确规定被执行人是开发商的情况下不能适用第28条的规定。

2、立法目的

从立法目的来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是对案外人物权期待权的保护，第29条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者（业主）的倾斜性保护，第29条中对案外人的保护强于第28条对案外人的保护。如果被执行人是开发商就不能适用第28条，就会出现如果商品房买受人符合第28条但不符合第29条，则商品房买受人不能通过案外人执行异议（之诉）排除申请执行人对标的房屋的执行的现象，即出现作为商品房消费者的案外人受到的保护弱于作为普通不动产买受人的案外人的现象，这明显是与立法本意不符的。

3、参考案例

最高人民法院（2021）最高法民申4071号民事裁定认为，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。

最高人民法院（2021）最高法民申6648号民事裁定认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时满足了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两个条文在适用上产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。原审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，适用法律并无不当。

最高人民法院（2021）最高法民申5417号民事裁定认为，应某春向案涉房产开发企业中坤公司购买别墅，且其自认该房屋非其名下唯一住房，由于交易标的物非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条项下的用于满足居住需求的房产，应世春作为房产的一般买受人，请求排除强制执行，二审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并无不当。

在此，需要特别注意的是，案外人只有完全符合《异议复议规定》第28条或第29条或其他法律规定（如《查封、扣押、冻结规定》第17条的规定）时才可以排除执行。不能将这些条文的部分要件拼凑在一起作为排除执行的依据，即有些案外人不完全符合《异议复议规定》第28条所规定的要件，也不完全符合《异议复议规定》第29条所规定的要件，案外人将《异议复议规定》第28条部分要件与第29条的部分要件拼凑在一起作为排除执行的依据，这是不行的。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】