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本文作者：张春光律师【锦天城律所

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

一、不一致的裁判观点

1、不构成合法占有

最高人民法院（2021）最高法民申6147号民事裁定认为，窦某荣虽持有案涉25套房屋钥匙，并对窗户进行装修，但未能提供其他证据证明其对案涉25套房屋已实际使用，且案涉25套房屋所在的楼盘在原二审期间仍处于烂尾状态而无法竣工验收，不具备交付条件，即使万川公司向窦某荣交付，窦某荣对案涉25套房屋也不构成合法占有。

最高人民法院（2019）最高法民申3675号民事裁定认为：“案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然杜某某与银陇公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。”

2、构成合法占有

最高人民法院（2021）最高法民终631号民事判决认为，关于蒋某珍是否在人民法院查封之前已合法占有案涉车位问题。富滇银行西山支行上诉称，现有证据不足以证明蒋某珍于法院查封前已完成案涉车位的交付，且案涉车位的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。根据一审查明的事实可知，2016年9月12日，广福公司与蒋某珍签订《购买协议》，约定蒋某珍购买案涉车位。2016年9月23日，广福公司出具《“广福城”交房通知单》载明，蒋某珍已就案涉车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交付。2016年9月28日，蒋某珍向昆明皓瑞通物业管理有限公司缴纳案涉车位自2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理费。蒋某珍依据合法有效的合同有权要求广福公司交付案涉车位，且根据广福公司的交房通知办理了交付手续，富滇银行西山支行未提供证据证明蒋某珍交接时案涉车位不具备使用条件，故一审法院认定蒋某珍在法院查封前已合法占有案涉车位并无不当，富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。

最高人民法院（2020）最高法民申5586号民事裁定认为，案涉工程在人民法院查封前虽未竣工验收，但已实际交付。2017年5月15日，中卫市祥辉物业服务有限公司与黄某江办理交接手续，建立物业服务关系，对案涉房屋实际占有使用，原判决据此认定黄某江在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当，庆华小贷公司关于黄某江违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

最高人民法院（2017）最高法民申5095号民事裁定认为：“《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于 ‘未经验收或者验收不合格的，不得交付使用’的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻崔某某已对涉案房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却崔某某基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。”

二、占有未经验收的一手房可以构成合法占有

《建筑法》第61条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”那么，占有未经验收的一手房是否属于合法占有？我赞同构成合法占有的观点，即占有未经验收的一手房可以构成合法占有，符合《异议复议规定》第28条规定的“已合法占有该不动产”。

《异议复议规定》第28条规定的“已合法占有该不动产”强调的是不动产买卖合同履行的进度和已有的法律状态，其理论渊源是物权期待权的法理。虽然是否享有物权期待权的判断标准在法理上尚无定论，但是买卖合同履行到的阶段是初级阶段，中级阶段，还是最后的阶段无疑是判断是否享有物权期待权的重要标准，如果买卖合同已经履行到了一般人可以判断买受人“即将”取得标的物所有权的阶段，那么，就基本可以认定买受人对标的物享有的物权期待权可以排除法院对普通金钱债权的强制执行。当然，从利益衡量和价值判断的角度来看，《异议复议规定》第28条等关于买受人的物权期待权可以排除强制执行的规定是为了保护买受人的居住权，居住权大于普通金钱债权。但是即便法律对买受人的居住权倾斜性保护，也不是无限制的保护，申请执行人的合法权利也要受到保护，所以《异议复议规定》第28条等案外人排除执行的规定才规定了一些硬性指标，以28条为例，其硬性指标中就有一项是“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。

《异议复议规定》第28条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也是出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产，也未侵害社会公共利益，未违反公序良俗。这也体现了不动产买卖已经进展到了较深入的状态（买受人对不动产已占有），买受人对该不动产已经享有了一定的利益（占有的利益）。

而《建筑法》第61条第二款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是一种行政管理性的规定，是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利。（1）开发商的交房行为是否有瑕疵，是否满足行政机关对其交房时房屋质量等方面的要求，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的，至于其他的法律后果（开发商可能受到行政处罚，业主可能起诉开发商要求其进行赔偿）等并不影响业主已合法占有房屋这一法律事实。（2）从立法价值的角度来看，《建筑法》第61条第二款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是为了保护业主的权利，而只有业主“已合法占有该不动产”得到认定业主的合法权利才能得到保护。因此在对《建筑法》第61条第二款进行解释时，也不应当将其解释为违反《建筑法》第61条第二款规定的交房行为无效，业主并非合法占有。

综上，房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】