郑重声明：严禁抄袭，违者必究！

未经授权，不得转载！

本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

电话：18818260136

微信：chinazhang2014

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

A（被执行人）将其名下的房屋出售给B（第一手买受人），尚未办理过户登记，B又将该房屋出售给C（第二手买受人），C是否有权提出执行异议？法院应如何审查？

我认为，C有权提出执行异议，法院应当审查B是否享有足以排除强制执行的民事权益，如B享有足以排除强制执行的民事权益，则C作为B的权利义务的继受人继受取得相同的民事权益，可以排除执行。

1、程序上给了第二手买受人以权利救济的机会

《民事诉讼法》第一百二十二条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 第二手买受人完全符合《民事诉讼法》第119条的规定，享有诉权。

《民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这里的“案外人”是指除申请执行人和被执行人之外的人，第二手买受人自然也符合该条规定。

因此，第二手买受人完全符合起诉的条件。

2、实体上，通过对第一手买受人权利的审查判断第二手买受人是否有权排除执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以该条为例，该条中“买受人”的本意是第一手买受人，如果将之扩大解释为包括第二手买受人，直接审查第二手买受人是否符合上述四个要件，因第二手买受人必然不完全符合上述四个要件而必然败诉（比如，第二手买受人没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同）。但是，第一手买受人是否因已将标的房屋另行出售而仍享有提出执行异议的权利（我认为第一手买受人仍有权提出执行异议）以及是否愿意起诉都具有不确定性，在第二手买受人有权提起执行异议之诉的前提下，通过审查第一手买受人是否享有足以排除执行的民事权益，来判断第二手买受人是否可以排除执行（第二手买受人承继第一手买受人的权益），应该说这是一个非常好的思路，也是非常务实的解决问题的办法。

当然，在程序上，必须把第一手买受人列为第三人（第一手买受人同该执行异议之诉案的处理结果有直接的利害关系，将至列为第三人完全符合法理），以方便查明案件事实。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附：蔡某仕与何某、杨某生、裕发东瑞公司案外人执行异议之诉案

案情简介：杨某生、何某与裕发东瑞公司债权转让合同纠纷一案执行中，北京二中院查封了包括涉案房屋在内的房产。拱极文化公司与裕发东瑞公司签订一系列“以房抵债”协议后，在未取得包括涉案房屋在内的12套房屋的所有权证的情况下，拱极文化公司将涉案房屋出卖给蔡某仕。蔡某仕提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。

裁判观点【案号：北京市高级人民法院（2019）京民终628号】依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，考量买受人对房屋是否享有排除执行的实体权利时，并未要求以买受人直接向房屋的所有权人（即被执行人）购买房屋为前提。一审法院认为“买受人对房屋享有排除执行的实体权利的前提均应为其系向房屋的所有权人即被执行人购买房屋，在此前提下才涉及到支付价款、实际占有、未过户登记过错等因素的审查”，对此本院不予认可。执行异议之诉的核心问题是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案，本案的买卖行为系拱极文化公司与裕发东瑞公司签订一系列“以房抵债”协议后，在未取得包括涉案房屋在内的12套房屋的所有权证的情况下，拱极文化公司将涉案房屋出卖给蔡某仕，形成的“连环买卖”。判断蔡某仕是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，实为考量拱极文化公司对涉案房屋享有的民事权益。拱极文化公司就涉案房屋若享有足以排除强制执行的民事权益，则蔡某仕作为拱极文化公司权利义务的继受人继受取得相同的民事权益。