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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

很多人认为只要自己按照合同约定承担定金罚则或违约金责任就可以解除合同，这种理解是错误的。首先从因果关系上看，合同一方当事人构成根本违约，对方有权解除合同并主张定金罚则或违约金或其他违约责任，但是这个逻辑不能“倒推”，即不能以为合同一方主动承担定金罚则或违约金等违约责任就有权解除合同。另外，从解除权的角度看，也并非合同一方主动承担定金罚则或违约金等违约责任就有权解除合同。当然，如果合同约当了合同一方主动承担定金罚则或违约金等违约责任就有权解除合同，一般应从其约定，但是有这种约定的极少。

1、违约责任

《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

违约责任即合同一方未按约履行所应承担的责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，其中赔偿损失根据合同约定和法律规定一般包括定金罚则或违约金或实际损失等。

2、合同解除权

合同解除的方式有两种：合意解除和单方解除。合意解除即当事人协商一致解除合同，即以一个新的合同终结原合同。单方解除，即享有解除权的一方当事人通过行使解除权解除合同，分为约定解除和法定解除。

（1）约定解除

《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”

（2）法定解除

《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

3、对解除合同的异议

《民法典》第五百六十五条规定：“……对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……”

对于解除合同的一方是否有解除权有争议的，可通过诉讼或仲裁的方式作出判断，这既可以防止一方滥用和误用合同解除权，也可以保持法律关系的稳定性。如果无合同解除权的一方通知对方解除合同，被通知解除合同的一方既不反驳也不起诉或仲裁确认合同未解除，那么，合同是否因被通知解除合同的一方“怠于行使权利”而解除呢？“九民纪要”第46条规定：“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。”简言之，无合同解除权的一方通知对方解除合同，被通知解除合同的一方既不反驳也不起诉或仲裁确认合同未解除的，合同也未解除。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附：原告汤某与被告厉某芳、杜某房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨：无合同解除权的一方以承担定金罚则责任为代价发函给对方解除合同的，起不到解除合同的法律效力。

案情简介：原告与被告于2020年11月26日中介签订了两份《房地产买卖合同》对“系争房屋”及“系争车位”的买卖事宜做了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了100万元定金。2021年1月19日，被告告知原告要解除合同。2021年1月30日，被告委托律师通过微信给原告发了一份律师函，要解除与原告签订的《房地产买卖合同》，并向原告双倍退还了定金。

裁判观点【案号：上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初18791号】原、被告就系争房屋及系争车位签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。现被告无正当理由拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。双方合同中并无约定违约方可通过承担双倍返还定金罚则以解除合同，故被告发函及双倍返还定金的行为并不产生合同解除效力。