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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

根据上述规定，违约责任系无过错责任（严格责任），只要违约方未按约履行，不论其是否有过错，均应承担违约责任，过错的大小只是法院在调整违约金时的一个考量因素。

但是，未按约履行合同的一方还是有一些法定的可以全部或部分免责的事由，最常见的就是不可抗力和情势变更。

1、不可抗力

《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

2、情势变更

《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

根据上述法律规定，不论是不可抗力，还是情势变更，只有合同一方完全因此因素而未能按约履行的，才可以全部免责。否则，就应该根据不可抗力或情势变更因素对合同履行影响的大小来判定未按约履行一方在多大程度上免责。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附：穆某驹、张某美与洪森房开公司商品房预售合同纠纷案

裁判要旨：房屋买卖合同一方因情势变更因素导致不能按约履行合同的，不承担违约责任。

案情简介：穆某驹、张某美与洪森房开公司于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定，穆某驹、张某美购买洪森房开公司开发的涉案房屋，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房，出卖人承诺于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。之后，由于相关政府部门作出规划调整，导致洪森房开公司未能按约履行合同。

裁判观点【案号：贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2021）黔26民终1411号】根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”的规定精神可知，穆某驹、张某美主张鸿森房开公司依照案涉《商品房买卖合同》的约定支付其逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金不符合法律规定，不予支持。