“过户都要交什么税？”最近，长春市地税局个人住房交易办税服务大厅每天都会接到大量“问税”的电话，有的咨询税率多少，有的咨询营改增后缴税有啥变化，有的让帮忙算算账……这些打电话的人中，有买房者，也有卖房者，无一不是对二手住房交易缴税迷茫的人士。

　　买房是大事，买卖二手住房需要了解缴什么税、缴税流程是什么、谁来缴税，这样才能更合理规划预算，舒心买房。

【小常识】

二手住房交易

交啥税？谁来交？

　　个人二手住房交易税有好几种，计算方法、缴纳的主体又有所不同，令很多准备购买二手住房的人深感困惑，那需要缴哪些税呢？

　　总体而言，个人二手住房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税、契税、印花税这几种税费。

　　那这些税费由谁来交？虽然多数时候房屋买卖双方合同约定由其中一方负担全部税费，但按照国家相关规定，作为房屋产权出售者，卖方应缴纳营业税及附加、个人所得税，而作为房屋产权的获得者，买方应缴纳契税和印花税。

1. 个人二手住房交易税费———个人所得税

　　卖方缴纳

   五年以内：（1）一般情形：个税＝成交价格（评估价格）×1%

　　（2）特殊情形：卖方通过离婚、赠与、继承等非购买形式取得住房再转让的：个税＝【成交价格（评估价格）－原购置价格】×20%

2. 个人二手住房交易税费———营业税及附加

　　卖方缴纳

   两年（含）以内：营业税及附加＝成交价格（评估价格）×5.6%

3. 个人二手住房交易税费———契税

　　买方缴纳90平方米及以下家庭首套或者二套：契税税额＝成交价格（评估价格）×1%

　　90平方米以上家庭首套：契税税额＝成交价格（评估价格）×1.5%

　　90平方米以上家庭二套：契税税额＝成交价格（评估价格）×2%

　　家庭三套及以上的：契税税额＝成交价格（评估价格）×3%

4. 个人二手住房交易税费———印花税

　　（1）受赠双方均缴纳

产权转移书据印花税=成交价格（评估价格）×0.05%

　　（2）买方、继承人、产权承受方就房屋产权证缴纳5元“权利、许可证照”印花税。

【算算账】

个人二手住房交易之买卖

瞅准平方米、套数和年限

　　2月22日，财政部、国家税务总局及住建部三部委发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，营业税和契税双双下调，无论是买房者还是卖房者都将获税收优惠。如果您要买卖二手住房，瞅准“平方米”“套数”和“年限”三个关键词，能让规划更合理、更从容。

　　具体而言，契税以“90平方米”和“套数”来区分税率，购买90平方米及以下的住房，无论是家庭首套还是第二套，税率均为1%；购买90平方米以上的住房，家庭首套住房税率为1.5%，家庭第二套住房税率为2%。不过，购买家庭第三套及以上住房不能享受优惠，按照3%征收契税。营业税则以“2年”年限作为分水岭，销售购买不足2年的住房全额征收营业税，销售购买2年（含）以上的住房免征。值得注意的是，是否满2年，按照房屋产权证和契税完税证时间“孰先”的原则确定购房的时间。

　　个人二手住房交易个人所得税和房改房营业税延续既往优惠，即转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税，未超过5年的按1%征收率核定征收个人所得税；而能够出具国有住房出售专用票据及相关资料的房改房，首次转让时免征营业税。

　　另外，为避免以“阴阳合同”低报瞒报成交价格逃税，当缴税申报的住房价格与“二手住房交易税收征管系统”的评估价格有差别，系统会自动按照“孰高”原则确定计税价格。

　　例1：李某2016年4月5日从王某处购置了一套产权不足2年、面积为145平方米的住房，此房为李某家庭购买的首套住房，交易申报价格为85万元，评估价格为98万元，那么买卖双方应缴纳税额如下：

　　因申报价格低于评估价格，按照评估价格98万元计算税款。

   1.买方应缴纳契税、印花税：

契税＝980000×1.5%＝14700元“权利、许可证照”印花税＝5元

　　合计：14705元。

　　2.卖方应缴纳个人所得税、营业税及附加：

个人所得税＝980000×1%＝9800元

　　营业税及附加＝980000× 5.6%＝54880元

　　合计：64680元。双方缴税总计：79385元。例2：高某从李某处购置了一套75平方米的住房，且为家庭购买的首套住房，评估价格35万元，那么买卖双方应缴纳税额如下：

　　若该住房产权超五年，那么买卖双方应缴纳税额如下：

   1.买方应缴纳契税、印花税：

   契税＝350000×1%＝3500元印花税＝5元合计：3505元。

   2.卖方无税

   双方缴税总计：3505元。若该住房产权在五年以内两年以上，那么买卖双方应缴纳税额如下：

   1.买方应缴纳契税、印花税：

   契税＝350000×1%＝3500元印花税＝5元合计：3505元。

   2.卖方应缴纳个人所得税：

   个人所得税＝350000×1%＝3500元

　　合计：3500元。双方缴税总计：7005元。

二手住房交易之继承、赠与、离婚析产、夫妻房屋更名

多项优惠政策可享受

　　二手住房交易，除了最常规的买卖形式，还有通过继承、赠与、离婚析产、夫妻房屋更名等非购买形式转让房屋产权的，税收优惠力度很大，少数情形会涉及缴税事宜。

　　【法定继承】

   法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税，免征营业税，不征个人所得税，只征收印花税5元。

　　举例：独生子顾某的父母去世了，留下一套住房，该住房归顾某一人继承，顾某只需缴纳印花税5元。

　　【法定赠与】

   接受父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹的赠与住房，按5%税率缴纳契税，免征营业税，不征个税，双方各按0.05%税率缴纳“产权转移书据”税目印花税，同时受赠人缴纳“权利、许可证照”税目印花税5元。

　　举例：于某父母将一套150平方米住房赠与于某，该住房评估价格为100万元，双方应缴纳税额如下:

1.受赠人应缴纳契税、印花税：

   契税＝1000000×5%＝50000元印花税＝1000000×0.05% 5＝505元

　　合计：50505元2.赠与人应缴纳印花税：

   印花税＝1000000×0.05%＝500元合计：500元。双方应缴税额总计：51005元

　　【离婚析产】

   夫妻离婚分割财产，将原共有房屋产权归属一方的，不征契税，免征营业税，不征个人所得税，只征收印花税5元。

　　举例：张某和赵某夫妻二人协议离婚，协议中写明张某名下房屋归赵某所有，那么赵某在办理房产更名时只需缴纳5元印花税。

　　【夫妻房屋更名】

   夫妻的房屋、土地权属变化，不论是原属一方变为双方共有或另一方所有，还是原属双方共有变为其中一方所有，或者原属双方共有变为约定、变更共有份额，均免征契税，不征营业税，不征个人所得税。

　　举例：李某有一套婚前购买住房，婚后李某将住房过户到妻子孙某名下，孙某只需缴纳5元印花税。

　　【受赠、继承、离婚析产住房再出售】

　　如果个人出售通过受赠、继承、离婚析产等非购买形式获得的住房，基于“税收惠民”原则，购房时间、价格均按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的时间和购房原价确定，而不按照发生受赠、继承、离婚析产的时间确定，最大限度为纳税人减税。不过，此种住房未超过5年出售的，要按买卖价格差额的20%缴纳个税，超过5年则免缴。

　　举例：张某继承过世父母留下的80平方米住房，并于2016年1月8日将住房变更到自己名下。2016年3月22日，张某将该住房卖给赵某，调取资料显示该房为张某母亲于2013年10月11日购买的产权超两年未超五年的商品房，购置价格40万元，此次交易评估价格45万，另外此房为赵某家庭首套住房。那么双方应缴纳税额如下：

   1.买方应缴契税、印花税：

   契税＝450000×1%＝4500元印花税＝5元合计：4505元。

　　2.卖方应按差额缴纳个人所得税，产权超过两年免征营业税：

个人所得税＝（450000-400000）×20%＝10000元

　　合计：10000元。双方应缴税额总计：14505元。

【释疑惑】

营改增后 二手房交易税负略降

　　5月1日“营改增”后，二手住房交易营业税改增值税后税负是升是降，牵动着大众的心。

　　4月12日，国家税务总局明确，个人将购买不足2年的住房对外销售时，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年及以上的住房对外销售时，免征增值税。这意味着，二手住房交易增值税政策几乎平移了现行二手住房交易营业税政策。

　　不过，虽然营业税与增值税均按5%纳税，但因为计算方法的不同，“营改增”个人交易住房缴税税额会略有减少，担心税负大涨的买房人和卖房人不必恐慌着急过户了。

　　特别提醒的是，“营改增”后，地税部门将继续受理二手住房交易环节的增值税缴纳业务，办税流程、场所等均保持不变。

　　举例：张某将未满2年的住房对外销售，取得住房销售收入42万元。

　　如张某在2016年5月1日前销售该住房，应缴纳营业税＝成交价格×5%＝420000×5%＝21000元

　　如张某在2016年5月1日后销售该住房，应缴纳增值税＝成交价格/ (1 5%)×5%＝420000/(1 5%)×5%＝20000元

　　营改增后42万元的住房缴纳税额要省1000元

【便民措施】

办税流程请看好 办税资料请带全

　　买卖二手住房，市民首先需到房地产交易中心的业务窗口办理过户手续，然后再到市地税局个人住房交易办税服务厅办理缴税事宜，缴税时携带房地产交易中心提供的完税协查联系单、身份证、卖方的契税完税证即可。

　　目前，市民可以就近选择驻大经路、驻景阳大路房地产交易中心两个办税服务厅其一办税。同时，为更好地方便大家，办税服务厅提供一系列便民办税服务，比如，设置首问责任纳税服务咨询中心，随时解答二手住房交易涉税问题；实行预约服务、中午办税、延时服务等制度，午休时间也能去办理；老弱病残孕特殊群体也可以享受绿色通道服务。

　　长春市个人住房交易办税服务厅地址

　　1. 驻长春市住房保障和房地产管理局产权交易中心大经路办税服务厅

　　地址：长春市南关区大经路1130号咨询电话：0431-88730978

   2. 驻长春市住房保障和房地产管理局产权交易中心景阳大路办税服务厅

　　地址：长春市绿园区景阳大路和西环城交会西环城路5555号咨询电话：0431-81810203

新文化记者 黄艳丽 通讯员 张婷娟

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