最近几年来，我办过不少官员涉嫌受贿案件，在这些涉嫌受贿案件中所被指控的具体犯罪事实，有相当部分是与低价买房相关的，有的一个案件甚至涉及十几套房子，我个人把这些案件命名为“涉房型受贿案件”。

涉房型的受贿案件高发，我想与立法有关。据2007年的最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的，以受贿论处，而此前低价买房并不作为犯罪处理，而现在立法了，加上反腐的高压态势，于是出现该类案件井喷。还有很多官员的固有观念认为，直接伸手索要或无偿接受财物，是要不得的，这是违法犯罪，而在有合同约定，并支付了对价的情况下，不可能构成犯罪，开发商无非是看在自己的面子上，给了一定的折扣而已，更令他们不解的是，自己是2007年前买的房子，当时没有说是犯罪，为什么现在却又拿以前买的房子说事。

在我所接触到的涉房型受贿案件中，司法机关在认定房屋差价几乎是清一色地将涉案的房屋在事后拿去作价格鉴定，后将鉴定价与实际购买价进行机械地比对，只要得出差价，就将差价作为受贿金额移送起诉，这样粗糙的作法，反而给辩护留下一些空间。

下面我再与大家分享几起与房屋相关的具体涉贿案例的辩护及法院认定情况：

一、集资建房引发的受贿案。几年前我在合肥下面的一个县办过一个当地房管局局长涉贿案件，当地一家开发商在做一个项目时，由于资金实力不够，于是在一定的圈子内集资，通过协议约定，在房子建成后，集资户享受内部优惠价，剩余对外销售的房子则是较高的市场价。司法机关说这个局长事先没有参与集资却享受了集资户的优惠价，于是将差价指控其受贿，行贿人是开发商。我在这里有发现了一个关键细节，被告人确实事先没有参与集资，而是其中有一个原始的集资户，也是被告人的朋友，向开发商要了两个参与集资的名额，他把其中一个名额事后分给了被告人，被告人再补签了关于集资建房的协议，并交了集资款。我在辩护中认为，集资建房是平等主体之间的一种民事约定，尽管集资款是后交的，但所有的集资建房者都追认了其效力，理应享受集资建房者优惠购房资格，更何况，这个集资户的资格是从另外一个人手中转让过来的，不存在事后直接向开发商再索要一个名额的问题，同时也没有发现开发商对被告人有什么具体的请托事由。

后来法院判决认为，辩护理由是成立的。

二、房屋买卖交易过程未最终完成引发的受贿案。同样是上述的被告人，其被指控受贿的另外一起事实就是购买当地一个商铺，司法机关认定其取得商铺并实际使用了，但款没有交齐，就将尾款认定为受贿。对于该起指控，我首先对当地当时涉案的商铺作了初步调查，发现有这么一些特征：该开发商出售的所有商铺均没有办理产权；均没有与众购买者签署买卖合同；众购房者一般都是分期付款，每次付款时间由于没有协议约定，带有一定的随意性等。经过与其他购房者的分析比较，我发现被告人购买涉案商铺的行为与一般人相比并无异样之处，且，尽管商铺已交付使用，但没有证据表明被告人不再支付余款了，被告人与开发商的交易尚未完成，暂不能判断构成受贿，最后法院也认可了辩护人的观点。本院认为被告人购买两间门面房，虽然已收了租金，行使了占有权、收益权，但与开发商既没有签订购房合同，价款没有确定，更没有办理房产证，被告人曾先后两次交款，开发商未拒收，而且被告人向开发商还多次表示房款最后还要结算，这些事实表明交易没有结束。既然交易没有结束，价款尚未确定，也就无从确定明显低于市场价。

三、产权有问题，不能正常上市交易房屋所引发的受贿案。这是我们刑事部李赫律师在山东荷泽中院办结的一起案子，我有幸一起参与讨论该案，并发表了我自己可供参考的辩护意见。该案被告人是青岛某区长，他在当地通过开发商的关系购买了多处小产权房，司法机关通过鉴定价格，利用差价得出受贿的结论。到法院后，我们认为，该房产只有使用权，不是所有权。也就是说，被告人即使占有该房，也只是一种使用权益，而不能处分，不能变现，故不能用现金价值来衡量，是无法进入市场交易环节的，而受贿罪中所收受的财物，是一种所有权，我国受贿罪的追诉标准是5000元起，没有价值就不好追诉为受贿罪，故该笔受贿指控不成立。最后法院认定无法进入市场销售的房产，不能成为受贿的标的物，并认为山东省价格鉴定中心出具的价格鉴定认定的涉案房产鉴定基准日正常交易情况下的市场价格无事实根据和法律依据。

四、购买本身有瑕疵的房屋引发的受贿案。我去年在青岛中院代理一个当地官员涉嫌受贿的案件，其中一起受贿指控是他曾购买了一处小区内独有户型的、房屋上面有水箱的房子，后来司法机关通过价格鉴定，把差价认定其受贿。在庭审中，我极力从该房没有相同户型的房屋可用来进行比较，且房屋本身有瑕疵，平时生活会受水箱噪音干扰，并委托专门机构对噪音作鉴定，得出结论是噪音严重超标的，故该涉案房产应是特价房，理应低价出售，另外，开发商有文件约定员工、亲戚可以享受内部价，而被告人与开发商还真有点远亲关系，所购的房价与内部价正好也是差不多，结合这些理由，不应认定为受贿。遗憾的是，这个辩护理由一审没有被采纳，现正在二审上诉中，近期省高院会安排开庭审理。

五、有市场最低优惠价可供参考的房屋引发的受贿案。前年在东营中院办过一起案子，被告人原是青岛的一位官员，被指控为明显低于市场差价购买别墅一套，后经过阅卷、及调查发现，小区内同一户型、在同一时期出售时，比被告人所购的价格略高，但远低于司法机关使用的鉴定价，辩护时我们认为，房屋差价应该是通过与实际交易行为发生时当地的市场价格进行比较得出的，这个比较是涉案房与小区内同时期、同户型其他房屋的售价进行比对，而不是事后通过对同一个标的物进行价格鉴定得出的，如果能找到交易时当地的市场价格，不用鉴定，就可得出是否存在房屋差价的问题。这个辩护理由也被法院采信了，法院认为，市场价格包括商品经营者事先设定的针对不特定人的最低优惠价格，应以此作为市场价格，并据此计算是否存在房屋差价款。这样一来，受贿金额得到了大幅降低。此案例对客观公正处理本案类似房屋差价构成受贿罪的指控极具借鉴意义。

在司法实践中，有关房屋差价的问题，如何判定明显低于市场价？有什么样的考量标准，也是一个问题，市场价一百万的房子，打八折，八十万购得，算不算明显低于市场价呢？对于这个问题，我个人认为可以参考最高院合同法司法解释（二）对于“明显不合理的低价”的规定：人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。从合同法角度看，存在明显不合理的低价合同是可以申请撤销的。我认为，目前可以此为标准来判定是否明显低于市场价。

以上是我不成熟的辩护思路分享，请大家批评指正，谢谢！  谢昔龙