上周五晚间及周末，重庆、江西南昌、广西南宁、湖南长沙、贵州贵阳、陕西西安、河北石家庄7城已先后发布升级限购政策；另外，北京、深圳等城市也在收紧房地产信贷政策，房贷率上浮不少。

受此消息面影响，二级市场上，今日早盘，A股房地产板块继续领跌，截至午间收盘，跌幅扩大至超3%。

房地产业在国民经济中占有重要地位，房地产板块市值在A股中整体处在前十，净利润整体居前，随着市场波动，房地产板块的市值和净利润会出现怎样的变化？随着房地产市场环境和人口结构的改变，房地产将迎来怎样的发展趋势？

1、 上市房地产企业：恒大一鸣惊人，发达地区上市房企多

全国数万家房地产企业中，在A股上市的房地产开发企业有151家，截至9月21日总市值达到27713.13亿元；在港交所上市的内地房企有68家，截至9月21日总市值达到20842.68亿元。今年以来中国恒大市值上涨超过5倍，超过万科成为内地市值最大的房地产企业。

从上市公司地域分布来看，广东高居榜首，两市共有48家上市房地产企业，上海、北京分列二三，上市房企主要集中在一线城市及东部沿海发达地区。

2、 A股上市房地产企业市值表现：市值得修复，占比仍在下降

目前在A股上市的房地产企业主要有两大类：房地产开发管理和房地产服务，我们主要关注的是房地产开发企业。在151家上市房地产开发区企业中，住宅地产开发有116家，商业地产开发有15家，园区开发有20家。

从市值来看，近期房地产板块市值得到修复   今年以来A股房地产板块市值出现一轮下跌，目前尚未恢复到年初水平。一方面是房地产板块冲高回落，在整个市场环境低迷下，房地产板块持续走低；另一方面是今年以来政策收紧，房地产市场调控加剧，市场规避政策带来的风险。

从市值占比来看，房地产板块整体在下降    房地产板块市值占比由年初的4.81%下降到8月的4.28%，5月房地产板块市值年内触底而市值占比为4.54%居于中位，主要原因是由于个股普遍大跌，部分板块的下跌幅度更大。近期虽然房地产板块虽有不错表现，相较于周期板块和其他热点板块，房地产板块市值增长远远落后，这也是房地产板块市值在增加而市值占比在减少的原因。

3、 上市房地产企业利润表现：利润大涨，占比稳增长

从利润表现来看，房地产企业的净利润增长明显高于A股总利润增长，主要得益于房地产企业前期低价拿地以及政府去库存政策下销量大增，地产企业进入收获期。

从净利润占比来看，房地产板块占比整体向上；这种趋势与房地产企业近年来房企节节攀升的收益相符，说明房地产企业具有较强的盈利能力。虽然房地产市值占比与净利润占比出现分化，这也是正常的表现,净利润只是房地产企业的市值基础，而反映出来的市值则是政策和投资者情绪共同主导，两者会存在一定的偏差。

4、 A股房地产板块龙头公司表现：行业集中度进一步提升

在A股上市的151家房地产公司，万科以3135亿元的市值和313亿元的净利润高居榜首，前十大地产公司总市值达到11052.7亿元，占比39.88%；净利润达到1062.44亿元，占比57,.76%。行业近六成利润集中在前十大龙头公司。

从前十大上市房地产公司的市值占比来看，前十大房地产公司的占比在40%上下浮动，而利润占比稳定上升，整体在60%左右。从近6年的市值和利润的占比表现来看，目前房地产行业的集中的逐渐提升，龙头公司的行业地位进一步巩固。

目前房地产行业随着人口结构、社会环境的变化，房地产行业进入新的发展阶段。大型房地产企业依靠其强大的品牌影响力和融资能力，在低价拿地、后备土地储存、销售回款、应对资金风险等方面具有很强的优势，随着房地产周期进入后半段，小型房地产企业的处境愈发艰难，企业兼并或将出现，行业集中度也将随之提升。

在房地产行业竞争加剧、盈利空间收窄的情况下，房地产企业转型和综合化经营成为大型房企的选择，以万达为代表的去商业地产、轻资产化，以恒大为代表的综合性经营都取得了非常好的效果。未来房地产行业将是强者恒强，建议关注业绩好的主要龙头企业，注意过高涨幅的回调风险。

对于房地产企业的信用风险，小型房地产企业由于其盈利能力、融资能力相对较小，应对风险的能力较为不足，出现承兑或信用风险的概率较大，特别是在房地产行业竞争加剧、企业盈利收窄和政府对于房地产企业信贷收紧的情况下，投资时要注意避免这些小型地产公司。对于万科、恒大这类大型地产公司，由于其盈利能力、销售回款能力较强，凭借品牌影响力能够从银行和社会拿到更多的授信额度，整体不存在什么风险。