3月百城房价公布，一线城市热度传导至二三线

      2016年3月，中国指数研究院公布百城房价数据，全国百城均价11303元每平方米，同比上涨7.41%。不出意外，全国楼市继续回暖，百城房价的均价呈现加速上涨的趋势，从2015年下半年开始的在房价上体现出的回暖态势在今年得到了进一步的延续。

http://www.jpinvestment.cn/data/upload/ueditor/20160408/57071d96a2374.png

       从涨幅排名来看，二三线城市房价上涨速度已经明显开始追赶一线城市，上海深圳环比涨幅已经迭出前三，而同比来看，深圳涨幅由于此前的快速上涨，同比涨幅仍旧领跑全国。总体来看，惠州、苏州、昆山等城市房价涨幅明显。

http://www.jpinvestment.cn/data/upload/ueditor/20160408/57071dad24245.png

       上海深圳楼市收紧，上海楼市瞬间降温房价快速上涨的城市体现出显著的特点：上涨幅度较大的城市多数为一线城市周边区域，呈现类似一线城市房价上涨的溢出效应，比如东莞、惠州、昆山几个城市。从3月底上海深圳接连公布新调控政策之后，楼市热度出现明显的从一线城市向周边二三线城市传导的现象。

                                      上海深圳楼市收紧，上海楼市瞬间降温

       3月下旬，上海深圳为代表的一线城市相继出台楼市调控政策，均在现有购房政策上具有不同程度的收紧，针对行业内普遍存在的首付贷、非法金融产品等中介违规行为进行重点政治，主要调控政策如下：

上海3月25日颁布楼市新政共九条，重要内容如下三条：

1、非本市户籍，购房资格2年变5年；

2、二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）；

3、严禁首付贷、过桥贷。

同日，深圳同样出台楼市新政：

1、非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；

2、近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

新政出台后，我们先来看一下上海及深圳的楼市成交情况：

http://www.jpinvestment.cn/data/upload/ueditor/20160408/57071efaa0469.png

       上海明显表现对于政策更加的敏感，在3月25日新政策出台前后一周呈现明显冰火两重天的趋势，由单周成交82万平方米下跌接近五成，反应出整体市场瞬间降温的情况。而我们预计，成交量下降将会成为未来几个月的趋势，而由于新政购房条件缩进所带来的限购政策的收紧而挤出的需求将会转向以下两个方向：

1、一线城市的购房需求转向周边二三线卫星型城市；

2、部分刚需买房需求转向租赁租房市场；

                                房地产行业投资机会在哪里

       从之前我们提到的未来的两个趋势来看，我们认为，可以更加关注部分一线城市周边的二三线城市，同时关注一线城市核心区域的持有型物业的投资机会。

二三线城市方面，在去年一线城市回暖的背景下，二三线城市房价上涨程度远不及一线城市，目前一线城市限购紧缩的情况下，必然将会有大量的需求被挤压转向其他周边二线或者三线城市。

http://www.jpinvestment.cn/data/upload/ueditor/20160408/57071f46e9571.png

       3月房价环比涨幅居前的两个城市昆山、惠州均体现出这一趋势，昆山的花桥与上海轨道交通连接，无缝衔接上海生活圈；而惠州的惠阳区未来也将会承接深圳地铁的延伸线。交通的通达性将会提升配套的基础设施建设带来周边的土地及房地产升值。

       而另外一方面，被新政压缩的部分刚需型需求，由于之前的购房条件被限制，将会不得不转向租赁市场。以上海为例，从中原地产公布的二手房租金指数计算的房租增幅来看，上海房租从2015年一月起便进入快速上升通道。我们预计由于限购带来的新增租房需求将会在今年进一步的提升租金水平。

http://www.jpinvestment.cn/data/upload/ueditor/20160408/57071f891abba.png

       而目前一线城市中，许多房地产企业已经纷纷转向租赁物业市场，长租公寓在市场中如雨后春笋般出现，比如链家集团的自如公寓，在市场中也获得了诸多好评。我们认为未来除了部分二三线城市的房地产市场具有一定的投资价值之外，在一线城市的持有型租赁物业市场同样具有较大的潜力。