董再国律师案件指导3562：外村人可以购买本村人宅基地上的房屋吗？

外村人可以购买本村人宅基地上的房屋吗？

同村人之间买卖宅基地上的房屋是很常见的，但是在实践中，往往有很多邻村的村民想买本村人的宅基地，那这种情况下能否买卖，买卖合同是否有效呢？

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋所占土地属于集体土地，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。农村宅基地的使用权转让首先需要村委会同意，再报乡政府同意，然后才能通过县区政府土地管理部门同意。一户只能有一处宅基地，村民将该宅基地出售、赠与后，再申请宅基地的，也不予批准。宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间进行买卖，外村人不能购买本村的宅基地。俗话说就是“地随房走”，房地一体主义，即同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。

根据国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，农村宅基地使用权只能在本村居民之间流转，而不能流出本村。

另外，根据《民法典》第三百五十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。如果将宅基地上房屋卖与外村村民，则属于建设用地使用权的宅基地使用权也将一并处分给了外村村民，这无疑将侵犯作为集体土地所有权人的全体村民的合法权益。

因此，外村居民是不能通过买卖房屋所有权的方式获得本村宅基地上房屋的使用权的，但可以通过租赁的方式或者设立居住权的方式合法的使用本村宅基地上的房屋。

      董再国律师提示：

综上，如果你是外村人，购买了农村宅基地上的房子，那就要小心了，其买卖合同很可能因为违法法律强制性规定而无效。