最高法答复及案例：关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复

不白之衷托之日月；不平之气托之风雷

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董再国律师个人简介

——1992年河北承德高考文科状元，兰州大学法学本科，北京大学法律硕士。现为北京新邦律师事务所高级合伙人，北京律协环资法律专业委员会委员；

——执业年限17年，北京行政诉讼知名律师。擅长行政法领域高端疑难及企业、集团征地拆迁案件。

——执业以来已为近500个公司、企业和个人提供了优质满意的法律服务；网上可查的案件胜诉案例300余起。

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“革命尚未成功，同志仍需努力。”从来没有什么救世主，你的苦处，不要指望上天悲悯。当今世道，我们共勉：唯有自强，才能自救！

裁判要旨：最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（〔2012〕行他字第16号）规定，对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

《国有土地上房屋征收评估办法》《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》均没有明确空地、院落的补偿标准，直接导致了本案纠纷的产生和法律适用的困难。

最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复

(2012)行他字第16号

山东省高级人民法院：

你院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的请示》收悉，经研究，答复如下：

对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。

国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

此复。

二〇一三年五月十五日

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2019）最高法行申615号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：辛晔韵，女，1962年11月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市杨浦区人民政府。住所地：上海市杨浦区江浦路549号。法定代表人：谢坚钢，该区人民政府区长。

委托诉讼代理人：叶平，上海市杨浦区人民政府法制办公室工作人员。

委托诉讼代理人：刘晨，上海精诚申衡律师事务所律师。

一审第三人：上海市杨浦区住房保障和房屋管理局。住所地：上海市杨浦区长岭路115号。法定代表人：于洋，该局局长。

再审申请人辛晔韵诉被申请人上海市杨浦区人民政府（以下简称杨浦区政府）房屋征收补偿决定一案，上海市第二中级人民法院于2018年5月25日作出（2017）沪02行初19号行政判决：驳回原告辛晔韵的诉讼请求。辛晔韵不服提起上诉后，上海市高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）沪行终513号行政判决：驳回上诉，维持一审判决。辛晔韵仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

辛晔韵向本院申请再审，请求撤销一、二审判决并发回重审。主要事实和理由为：根据《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》及最高人民法院的文件意见，私房的院落和空地应当获得补偿。但二审法院在判决中未对辛晔韵户的土地使用情况进行调查确认，也未按照最高人民法院的文件对辛晔韵户的院落和空地的使用权补偿作出确认。

本院认为：本案的核心问题是涉案房屋被征收时，空地、院落是否应当予以补偿以及本案是否有指定再审的必要。首先，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（〔2012〕行他字第16号）规定，对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。本案中，辛晔韵拥有的土地使用权面积为76平方米，房屋建筑面积为41.84平方米（20.39+21.45），杨浦区政府对涉案房屋价值进行评估时根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条的规定考虑了占地面积的因素而上浮12%左右。虽然依据上述规定应当对空地、院落一并进行补偿，但由于《国有土地上房屋征收评估办法》《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》均没有明确空地、院落的补偿标准，直接导致了本案纠纷的产生和法律适用的困难。其次，本案再审审查期间，我院组织了杨浦区政府和辛晔韵调解，杨浦区政府针对本案提供了调解方案，虽然辛晔韵不同意接受，但参照类似案件的补偿标准，该方案整体上保障了辛晔韵的实体权利，且杨浦区政府承诺如辛晔韵同意拆迁，仍可按该调解方案进行补偿，故本案没有指定再审的必要。综上，辛晔韵的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人辛晔韵的再审申请。

审判长　　李绍华

审判员　　王晓滨

审判员　　朱宏伟

二〇一九年八月三十日

书记员　　朱　萌