最高法案例：征收是否属于不可抗力，房屋的出租人能否以征收为由主张解除房屋租赁合同？被征收房屋的装修装饰如何分配？

不白之衷托之日月；不平之气托之风雷

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董再国律师个人简介

——1992年河北承德高考文科状元，兰州大学法学本科，北京大学法律硕士。现为北京新邦律师事务所高级合伙人，北京律协环资法律专业委员会委员；

——执业年限17年，北京行政诉讼知名律师。擅长行政法领域高端疑难及企业、集团征地拆迁案件。

——执业以来已为近500个公司、企业和个人提供了优质满意的法律服务；网上可查的案件胜诉案例300余起。

——董再国律师严格控制案件质量和风险，不欺骗，不隐瞒，不乱承诺，不乱收案。董律师能接您的案子，就会心里有数，亲自开庭，坚持到底；不接您的案子，说明您的案子其实不适合打官司，没必要浪费精力和成本。董律师平易近人，坦诚沟通，收费合理。

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“革命尚未成功，同志仍需努力。”从来没有什么救世主，你的苦处，不要指望上天悲悯。当今世道，我们共勉：唯有自强，才能自救！

裁判要旨：1.房屋的出租人能否以征收为由主张解除房屋租赁合同？关于洪山村委会、三鸿公司因不可抗力解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”案涉《房屋租赁合同》第八条也约定，由于不可抗力（水灾、地震、战争）原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任。虽然该合同仅列举了水灾、地震、战争等不可抗力的情形，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力并不限于双方当事人在上述《房屋租赁合同》中约定的情形，应以有关客观情况是否同时具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征加以综合判断。具体到本案中，根据武汉市人民政府2011年3月18日发布的[2011]第54号征收土地公告，案涉土地作为洪山村综合改造还建用地，在征收土地的四至范围内，并根据《省国土资源厅关于批准武汉市2010年度城中村改造第三批次建设用地的函》（鄂土资函[2010]374号）及《武汉市建设用地批准书》（武土批准书[2014]第23号）文件，随后办毕征收土地批后手续，在拆除原楚灶王大酒店后作为国有建设用地使用。因案涉土地被政府征收，并导致案涉房屋因政府征收行为被拆除，显然已无法继续提供给水调歌头公司租赁使用，故双方签订《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的目的已无法实现。在此情形下,洪山村委会、三鸿公司可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，解除其与水调歌头公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民终107号

上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北水调歌头饮食文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区雄楚大街183号。

法定代表人：孙平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：胡蝶，湖北金翅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡红玲，湖北金翅律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会,住所地湖北省武汉市洪山区书城路18号。

法定代表人：赵平建，该村村民委员会主任。

委托诉讼代理人：刘文卿，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉三鸿实业有限责任公司，住所地湖北省武汉市洪山区书城路18号。

法定代表人：黄胜全，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘文卿，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。

上诉人湖北水调歌头饮食文化发展有限公司（以下简称水调歌头公司）与上诉人武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会（以下简称洪山村委会）、武汉三鸿实业有限责任公司（以下简称三鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省高级人民法院（2013）鄂民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人水调歌头公司的委托诉讼代理人胡蝶、胡红玲，上诉人洪山村委会、三鸿公司的共同委托诉讼代理人刘文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院认为，根据双方当事人的上诉与答辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点问题是：1、洪山村委会、三鸿公司因不可抗力解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的理由是否成立;2、一审判决根据公平原则对水调歌头公司的损失进行补偿是否正确;3、合同解除后水调歌头公司的损失范围和具体数额如何认定。一、关于洪山村委会、三鸿公司因不可抗力解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”案涉《房屋租赁合同》第八条也约定，由于不可抗力（水灾、地震、战争）原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任。虽然该合同仅列举了水灾、地震、战争等不可抗力的情形，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力并不限于双方当事人在上述《房屋租赁合同》中约定的情形，应以有关客观情况是否同时具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征加以综合判断。具体到本案中，根据武汉市人民政府2011年3月18日发布的[2011]第54号征收土地公告，案涉土地作为洪山村综合改造还建用地，在征收土地的四至范围内，并根据《省国土资源厅关于批准武汉市2010年度城中村改造第三批次建设用地的函》（鄂土资函[2010]374号）及《武汉市建设用地批准书》（武土批准书[2014]第23号）文件，随后办毕征收土地批后手续，在拆除原楚灶王大酒店后作为国有建设用地使用。因案涉土地被政府征收，并导致案涉房屋因政府征收行为被拆除，显然已无法继续提供给水调歌头公司租赁使用，故双方签订《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的目的已无法实现。在此情形下,洪山村委会、三鸿公司可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，解除其与水调歌头公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》。水调歌头公司上诉称案涉地块被置换进而被拆迁系洪山村委会、三鸿公司策划并操纵的结果，对此本院认为，根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》中关于城中村改造“要认真听取村民意见、反映村民意愿”的原则精神，洪山村委会、三鸿公司分别作为基层村民自治组织、村集体经济组织，有责任将该村在还建安置中的矛盾及村民安置意愿需求反映给上级政府，但这并不能改变上述征收及拆迁行为系政府行为的属性，即有关征收及拆迁行为仍是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能归责于本案任何一方。水调歌头公司还上诉称洪山村委会、三鸿公司在取得新建的商业住宅综合楼的商业部分后仍可以继续履行租赁合同，对此本院认为，新建商业住宅综合楼商业部分与案涉房屋并不属于同一标的物，在双方没有协商一致的情况下，水调歌头公司要求洪山村委会、三鸿公司按原租赁合同继续出租给水调歌头公司缺乏依据。二、关于一审判决根据公平原则对水调歌头公司的损失进行补偿是否正确的问题。因案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。一审法院鉴于水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征收后用于实施洪山村综合改造还建用地项目，故洪山村委会、三鸿公司系洪山村综合改造后的实际受益人，从公平原则出发，判令洪山村委会、三鸿公司对水调歌头公司所受损失予以补偿。洪山村委会、三鸿公司不服，上诉称本案不符合公平原则的适用条件，对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则是《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定的基本原则，一审法院在本案中对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则判令作为受益人的洪山村委会、三鸿公司予以补偿，符合上述法律原则和规定的精神。三、关于案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》解除后水调歌头公司的损失范围和具体数额问题。第一，关于水调歌头公司主张的扩建工程损失336.71万元及附属设施设备损失420.96万元问题。对于扩建工程，因案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》明确约定水调歌头公司对所承租的房屋进行改扩建须征得洪山村委会的书面同意，而水调歌头公司并未提交证据证明上述扩建工程已征得洪山村委会的书面同意，其上诉所称的洪山村委会已默示同意，洪山村委会既不认可，也缺乏合同或法律依据，故该扩建工程的费用应由水调歌头公司自行承担。对于附属设施设备损失420.96万元，因该设施设备为可移动财产，因此水调歌头公司可自行收回。水调歌头公司上诉称案涉房屋一夜之间被强拆，水调歌头公司根本没有时间和机会转移，因洪山村委会、三鸿公司早在2012年9月5日就提前向水调歌头公司发出《关于解除并终止履行<</span>房屋租赁合同>的通知》，且水调歌头公司无证据证明系洪山村委会、三鸿公司实施了上述强拆行为，故水调歌头公司要求洪山村委会、三鸿公司承担附属设施设备损失的依据不足。第二，关于水调歌头公司主张的其向第三方（即78位预定宴席的客人及两家厨房设备供应商）支付的违约金及定金1089300元。因水调歌头公司并未向法院提供实际支付凭证，一审判决以该证据系白条，并无第三方出具的证明，也未申请法院委托鉴定机构审核为由不予认定并无不当。第三，关于水调歌头公司主张的365万元违约金问题。由于洪山村委会、三鸿公司系因不可抗力而解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》，行使的是法定解除权，故不涉及到含违约金在内的违约责任问题。第四，关于预期利益损失问题，水调歌头公司依据安华会计事务公司所作的鄂安华[2014]法鉴字第001号《关于剩余租期内湖北水调歌头饮食文化发展有限公司楚灶王大酒店经营的预期可获得利益司法会计鉴定意见书》，主张其2013-2023年度持续经营的预期可获得利益为94495800元，因案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》的解除并非水调歌头公司的违约行为所致，而是因为不可抗力，故本案不宜按照违约赔偿的原则，对水调歌头公司主张的上述预期可获得利益全部认定。一审法院考虑在上述合同解除后，水调歌头公司需要重新寻找场地，这必然导致楚灶王大酒店在一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，故从公平原则出发，酌定按2010-2012年三年利润的平均值4798533.33元作为水调歌头公司2013年的经营利润损失的补偿，符合本案的实际情况，较为公允。洪山村委会、三鸿公司上诉称应按2003年至2012年的平均利润来认定水调歌头公司2013年的经营利润损失，对此本院认为，考虑价格、市场因素及经济发展情况的变化，采取近三年的平均利润值，更为客观。第五，关于水调歌头公司向其员工支付的提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元的问题，上述款项的支付经武汉市洪山区人力资源局的鉴证，且是因案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》被解除、水调歌头公司无法继续经营而向其员工支付，应予认定。该经济补偿金与2013年的经营利润损失均为水调歌头公司因合同解除而遭受的损失，并不存在重复内容，洪山村委会、三鸿公司关于两者不应均支持的上诉主张不能成立。此外，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自分担的诉讼费用数额。当事人诉讼请求获得支持的比例并不是人民法院决定诉讼费分担的唯一考量因素。一审法院鉴于双方当事人对合同的解除和损失的发生均不存在过错，根据本案的综合情况，判令双方对本案一审诉讼费各半负担，并无不当。综上，水调歌头公司与洪山村委会、三鸿公司的上诉请求均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560565.63元，由湖北水调歌头饮食文化发展有限公司负担471769.63元，由武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会、武汉三鸿实业有限责任公司负担88796元。本判决为终审判决。

审判长　　杨立初

审判员　　刘雪梅

审判员　　刘京川

二〇一八年十二月二十五日

法官助理刘平安

书记员苗歌歌