最高法案例：不动产登记机构具有更正不动产登记簿记载的事项错误的法定职责

不白之衷托之日月；不平之气托之风雷

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董再国律师个人简介

——1992年河北承德高考文科状元，兰州大学法学本科，北京大学法律硕士。现为北京新邦律师事务所高级合伙人，北京律协环资法律专业委员会委员；

——执业年限17年，北京行政诉讼知名律师。擅长行政法领域高端疑难及企业、集团征地拆迁案件。

——执业以来已为近500个公司、企业和个人提供了优质满意的法律服务；网上可查的案件胜诉案例300余起。

——董再国律师严格控制案件质量和风险，不欺骗，不隐瞒，不乱承诺，不乱收案。董律师能接您的案子，就会心里有数，亲自开庭，坚持到底；不接您的案子，说明您的案子其实不适合打官司，没必要浪费精力和成本。董律师平易近人，坦诚沟通，收费合理。

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“革命尚未成功，同志仍需努力。”从来没有什么救世主，你的苦处，不要指望上天悲悯。当今世道，我们共勉：唯有自强，才能自救！

裁判要旨：根据上述规定，不动产登记确有错误的，不动产登记机构依权利人、利害关系人申请或者自行发现的，应当予以更正登记。在本案的处理方式上，因91号证颁证时间久远，华兴公司所属兴华广场项目早已出售，若依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，直接撤销该证后由湛江市政府重新颁证，必然对众多业主已取得的相关不动产登记产生影响，须耗费的行政成本亦不小。基于此，本着行政诉讼实质化解行政争议的立法目的，并结合上述不动产登记机构更正登记职责的设定，本案由湛江市政府责成辖区内不动产登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门予以更正登记更为适宜。

中华人民共和国最高人民法院

行 政 判 决 书

（2021）最高法行再131号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）谭土兴，男，1941年7月1日出生，汉族。

委托诉讼代理人谭强芳（谭土兴之女），女，1978年8月8日出生，汉族。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）广东省湛江市人民政府。法定代表人曾进泽。

委托诉讼代理人郑海明、文勇，系广东省湛江市自然资源局工作人员。

原审第三人湛江市华兴房地产有限公司。

法定代表人谭水平。委托诉讼代理人吴枚，系该公司法务部经理。

再审申请人谭土兴因诉被申请人广东省湛江市人民政府（以下简称湛江市政府）及第三人湛江市华兴房地产有限公司（以下简称华兴公司）颁发国有土地使用证一案，不服广东省高级人民法院（2016）粤行终918号行政判决，向本院申请再审。本院于2021年2月20日作出（2020）最高法行申8746号行政裁定，提审本案，并于2021年3月16日编立提审案号，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
    谭土兴申请再审称，广东省高级人民法院（2019）粤08行终94号生效行政判决已确认涉案土地原始登记发证行为违法，请求撤销一、二审判决，并撤销湛国用（2004）第00091号《国有土地使用证》。
本院认为，谭土兴根据湛江市规划局信访复函所载明的现场踏勘情况，即“经我局现场踏勘，谭土兴用地内已建房屋外挑阳台部分滴水伸入兴华广场项目用地范围内”，认为湛江市政府为华兴公司核发的91号证侵犯其依法享有的房屋所有权，从而起诉请求撤销该证。由此可见，本案实际是谭土兴与华兴公司之间土地界址及权属冲突而引发的行政争议。

根据再审已查明事实，湛江市政府为华兴公司位于湛江市××区××路××号的土地核发的91号证，是由原始登记在东园合作社名下的99号证和之后变更登记在黎发连、谭水平名下的58号证再次变更登记而来，两次变更登记均只是变更土地权利人，其他内容包括土地面积、四至范围、宗地图等均未发生变化。现生效判决已确认湛江市政府核发给东园合作社的99号证违法，认定该证所登记的土地面积、四至范围、宗地图与东园合作社申请登记时提交的原始权属来源材料均不一致，该证登记错误。故此，湛江市政府依据99号证仅变更土地权利人所核发的91号证，登记的土地面积、四至范围、宗地图亦存在错误，与东园合作社申请登记时提交的原始权属来源材料亦不一致，具体而言：1.该证宗地图显示华兴公司土地东北角界线与相邻谭土兴土地界线有交点，而非湛府［1992］97号《关于赤坎区中山街道办事处与东园村土地纠纷的复查处理决定》及中山街道办与东园村签订的《协议书》附图所显示的平行状态；2.该证登记土地面积为9319，折合为13.97亩，而非中山街道办与东园村以《补充协议》约定的土地面积13.92亩。故湛江市政府为华兴公司核发的91号证登记错误，该颁证行为主要证据不足，上述登记错误事项应当予以纠正。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。根据上述规定，不动产登记确有错误的，不动产登记机构依权利人、利害关系人申请或者自行发现的，应当予以更正登记。在本案的处理方式上，因91号证颁证时间久远，华兴公司所属兴华广场项目早已出售，若依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，直接撤销该证后由湛江市政府重新颁证，必然对众多业主已取得的相关不动产登记产生影响，须耗费的行政成本亦不小。基于此，本着行政诉讼实质化解行政争议的立法目的，并结合上述不动产登记机构更正登记职责的设定，本案由湛江市政府责成辖区内不动产登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门予以更正登记更为适宜。如此处理，谭土兴的合法权益亦能得到有效保障。需要指出的是，不动产登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门应当遵照本判决所指出的登记错误之处，以东园合作社申请初始登记时所提交的原始权属来源材料为依据，纠正登记错误事项，从而以最小成本、最大限度地降低因纠正违法行政行为所造成的社会不良影响。综上，一、二审判决认定事实不清，应予以改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九第一款的规定，判决如下：

一、撤销广东省高级人民法院2016年10月28日作出的（2016）粤行终918号行政判决；

二、撤销广东省湛江市中级人民法院2015年12月23日作出的（2015）湛中法行初字第144号行政判决；

三、责令广东省湛江市人民政府责成辖区内不动产登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门对湛江市华兴房地产有限公司所持有的湛国用（2004）第00091号《国有土地使用证》中登记错误事项予以更正登记。

一、二审案件受理费共计100元，由被申请人广东省湛江市人民政府负担。本判决为终审判决。

审判长　　杨志华

审判员　　宋楚潇

审判员　　刘艾涛

二〇二一年四月十六日

书记员　　许　爵