商品房买卖中需要注意的几个重要细节

2013-10-29

 

【前言】：在当前中国城市寸土寸金的房子世界里，力量微小的我们总会或多或少地、直接或间接地接触到商品房这个新潮的事物。而当有一天，我们真实面对这个事儿的时候，你可能会有点手足无措，不知道如何去鉴别开发商的资质真伪，不知道如何去保护自己的合法权益等等，最终可能会导致自己的房子梦想落空。也正是这个原因，站在广大购房者的立场上，我整理和总结了几个在商品房买卖中特别需要注意的细节，与各位分享，希望对大家有帮助。

 

【细节一】：认准和购买有商品房销售“五证”、“二书”的开发企业。那么何为商品房销售的“五证”、“二书”呢？

“五证”分别是：

（1）《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。正式的《国有土地使用证》应当盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章。

 

（2）《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

 

（3）《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

{法律后果}：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

 

（4）《建设工程开工许可证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

 

（5）《商品房销售（预售）许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

 

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

 

“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。分别是：

（1）《住宅质量保证书》，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件；

（2）《住宅使用说明书》，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。

 

其中，根据相关规定，《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容：

（1）       开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

（2）       结构类型；

（3）       装修、装饰注意事项；

（4）       上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

（5）       有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

（6）       门、窗类型，使用注意事项；

（7）       配电负荷；

（8）       承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

（9）       其他需说明的问题。

 

根据相关规定，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

（1）       工程质量监督部门核验的质量等级；

（2）       地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

（3）       正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；

①     屋面防水3年；

②     墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

③     墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

④     地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

⑤     门窗翘裂、五金件损坏1年；

⑥     管道堵塞2个月；

⑦     供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

⑧     卫生洁具1年；

⑨     灯具、电器开关6个月；

⑩     其他部位、部件的保修期，由房地产开发企业与用户自行约定；

（4）       用户报修的单位，答复和处理的期限。

 

【细节二】：在现实生活中，许多朋友都是参与到房地产开发企业商品房的预售活动中，然而，在这个活动中，消费者也是需要认真核实开发企业的各项资质的，只有做到这样才不会导致自己的财产遭受不必要的损失，那么，通过何种途径去核查开发企业的预售资格呢？

 

根据相关规定，商品房预售应当符合如下条件：

（1）       已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）       持有建设工程规划许可证；

（3）       按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）       向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；

（5）       商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

 

【细节三】：哪些情况下购房者可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任？

答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任；

（1）       商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（2）       商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：

（1）       故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（2）       故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（3）       故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 

【结语】：时代在进步，法制在进步，新时达的消费者，需要不断学习新知，提高消费能力的同时还要提高维权和法制意识，学会运用法律的武器为自己的合法权益保驾护航。最后，祝愿所有的90后都能在祖国大地上干出一番天地！

 

晚安 各位

 

2013-10-29