加载中…划拨土地的契税、印花税、土地增值税、增值税等问题
(2023-01-30 09:07:36) | 分类： 契税 |
一、土地划拨的基本概念
根据《城市房地产管理法》及《划拨土地使用权管理暂行办法》的相关规定，土地划拨的基本概念和相关规定如下：1、土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。若企业是无偿取得的划拨用地，建议企业在账簿中以1元价值计入无形资产以方便资产核查，账实相符。2、划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。3、以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨土地没有使用期限的限制，但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。土地使用权出让期间，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
4、下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： (一)国家机关用地和军事用地; (二)城市基础设施用地和公益事业用地; (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;二、划拨土地的契税
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第二条规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。即在划拨环节的为无偿或者费用很低，并不需要缴纳契税。后期批准改为出让方式时，应依法缴纳契税，其计税依据为补缴的土地出让金和其他出让费用。注意这里是补交的土地出让金和其他出让费用，对于划拨环节发生的拆迁补偿和平整土地等支出不是计税依据，无需做为契税的计税基础。三、划拨土地的印花税
四、划拨土地的土地增值税
1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条的规定，《土地增值税暂行条例实施细则》第十--条第四款所称因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一-定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。上述政策中“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”需要以征用公告、文件等作为证明依据。2、划拨补交土地出让金后的转让依法交纳土地增值税。建议双方协商，并与政府沟通先进行政府收回土地，再进行”招拍挂”取得土地，可有节税空间。五、划拨土地收回的增值税划拨土地及相关的地上、地下附着物、建筑物免征增值税。这里的免征增值税，即包括土地的补偿款，也包括其地上、地下建筑物的补偿款。注意免税是可以开具发票给政府有关部门的，税率选择“免税”即可。（财税〔2020〕40）土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。本公告自发布之日(2020年9月29日)起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。
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