自建低层住宅不需要建筑从业资质，该房主将工程交给没有取得资质

的包工队承建的，通常不宜认定存在选任过错

最高办案实务   人民法院案例库

2025年06月23日 14:32  河南

陈某权诉沈某香、周某章、第三人陈某兴劳务合同纠纷案2024-07-2-139-001 / 民事 / 劳务合同纠纷 / 上海市奉贤区人民法院 / 2011.12.15 / （2011）奉民一(民)初字第1898号 / 一审 / 入库日期：2024.12.23

裁判要旨1.判断是否存在雇佣关系应当从如下实质要件进行考察：一是要看双方的权利义务是否是一方提供劳务，另一方支付报酬；二是要看是否存在隶属关系即雇员是否受雇主控制、指挥和监督；三是要看雇员是否为雇主或其委托的人所选任。2.农村自建房工程中，房主与承包人系承揽关系。根据《建筑法》《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干规定》的规定，自建低层住宅不需要建筑从业资质，该房主将工程交给没有取得资质的包工队承建的，通常不宜认定存在选任过错。本案争议焦点在于雇主的确定及责任承担。第一，本案陈某权的雇主是沈某香还是陈某兴。表面上，陈某权等受陈某兴邀请提供劳务，在工作过程中，听从陈某兴安排，并由陈某兴发放工资。然而，庭审中，陈某兴及沈某香一致确认之前陈某兴一直作为沈某香雇佣的管理人员，帮助沈某香管理工程、工人。沈某香虽辩称，此次承包的工程由陈某兴作为承包人身份，而非其工程管理人员，陈某权也由陈某兴雇佣，为陈某兴工作。但是，陈某兴并未在《修房协议书》上以承包人身份签字，而且沈某香、周某章均确认，在陈某兴向周某章领取钱款时，需经沈某香同意确认，沈某香亦未提供其他证据证明陈某兴系陈某权的雇主。因此，法院认定系沈某香承包了本案修房工程，且陈某权为其提供劳务并领取工资，沈某香系陈某权的雇主。第二，周某章作为发包人是否应当承担责任。因周某章修建的系农村二层以下房屋，并无证据证明周某章在发包过程中存在选任过错。周某章辩称，因陈某权自身存在残疾，故不应对案涉鉴定意见予以采信。法院认为，案涉鉴定结论系参照陈某权本次受伤入院治疗情况及实际恢复情况所作结论，且周某章亦未提供陈某权自身残疾影响了鉴定结论的相关证据，故对该辩解不予采信。最后，法院依法认定本案沈某香系陈某权的雇主并判决沈某香赔偿陈某权损失18万余元。

自建低层住宅的 “特殊身份”

在农村，自建房是一件大事，承载着无数家庭对美好生活的向往。当房主决定建造房屋时，通常会与承包人达成某种合作模式。在法律层面，这种合作关系大多被认定为承揽关系。简单来说，承揽关系就是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬。在农村自建房场景里，房主就是定作人，提出房屋的设计要求、工期等；承包人则负责组织施工队伍、安排施工进程，最终交付符合房主要求的房屋，以此获取相应报酬。而在讨论农村自建房时，建筑从业资质是一个绕不开的关键话题。它就像一把 “标尺”，衡量着建房过程是否合规。那么，在农村自建房，尤其是自建低层住宅的情况下，是否需要建筑从业资质呢？这就需要深入到相关法律法规中去探寻答案。我国《建筑法》作为规范建筑活动的重要法律，在保障建筑工程质量与安全、维护建筑市场秩序方面发挥着关键作用。然而，细心研读《建筑法》第八十三条第三款规定会发现，其中明确指出 “抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法” 。这就如同给自建低层住宅贴上了一个 “特殊身份” 的标签，使其从《建筑法》的整体规范中脱离出来，成为一种独特的存在。抢险救灾的建筑活动，由于其紧迫性和特殊性，往往需要争分夺秒地进行，难以完全遵循常规的建筑规范流程；临时性房屋建筑，因其使用周期短、功能相对简单，在建筑要求上也与永久性建筑有所不同。而农民自建低层住宅被纳入这一特殊范畴，主要是考虑到农村的实际情况。在广大农村地区，自建房有着悠久的传统和独特的建造模式，农民大多依据自身经验和当地习俗进行建造。而且，自建低层住宅一般规模较小、结构相对简单，与城市中的大型建筑工程有着显著区别。从这个角度看，对其采用与一般建筑活动相同的资质要求，既不符合农村实际，也可能增加农民的建房成本和负担。

村镇建设规定的 “特别关照”

再深入到《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干规定》这份文件中，其对自建低层住宅有着更为明确细致的界定与规范。该规定指出，农民自建两层（含两层）以下住宅的建设活动，有着区别于其他建筑工程的管理方式 。在这种情况下，承建方不需要具备建筑从业资质。从实际操作层面来看，这样的规定有着诸多现实考量。一方面，两层及以下的自建住宅，工程规模相对较小，所使用的建筑材料、施工工艺也相对简单，不像高层住宅那样需要复杂的施工技术和大型机械设备。在很多农村地区，村民们世代相传的建房经验，足以应对这类低层住宅的建造。比如，村里的工匠们凭借多年积累的实践经验，就能熟练地完成基础挖掘、墙体砌筑、屋顶搭建等工作，且能保证一定的质量。另一方面，对自建低层住宅不做建筑从业资质要求，能降低农民的建房成本。若要求具备资质，农民可能需要花费更多的资金聘请有资质的建筑公司，这无疑会加重农民的经济负担，而现有的规定让农民可以选择当地熟悉且价格相对亲民的施工队伍，让建房这件事更具可行性和经济性。

承揽关系的深度剖析

在农村自建房工程中，房主与承包人之间构成承揽关系有着坚实的法律依据和实际操作基础。从合同定义来看，正如《中华人民共和国民法典》第三编第十七章所规定的，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同 。在农村自建房场景里，房主作为定作人，提出房屋的布局、面积、风格等具体要求，承包人则按照这些要求组织施工，投入自己的设备、技术和劳力，最终将符合要求的房屋交付给房主，房主再依据约定支付相应报酬，完全契合承揽合同的定义。进一步从双方权利义务角度来看，承揽合同有着独特的性质。承揽人需要以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，除非定作人另有约定 。比如在自建房时，承包人需要自行准备建筑工具，像搅拌机、起重机等，运用自身掌握的建筑技术，安排施工人员进行劳作，从地基挖掘到墙体砌筑，再到屋顶封顶等关键环节，都要依靠自身能力完成。而定作人有权对工作成果进行验收，如果房屋存在质量问题，如墙面裂缝、屋顶漏水等，定作人有权要求承揽人进行修复或承担相应违约责任。对比承揽合同与建设工程合同，两者存在诸多差异。建设工程合同的主体具有特殊性，承包人一般为具有从事勘察、设计、施工业务资格的法人，且需具备相应资质 ，这是因为建设工程往往规模大、技术复杂，关乎公共安全，所以对主体要求严格。而承揽合同主体则更为宽泛，在农村自建房中，承包人既可以是有一定经验的个体工匠，也可以是小型施工队伍，不要求具备严格的资质条件。在合同订立方式上，建设工程合同通常应当采用书面形式，且订立要经过招标投标程序，接受行政监督部门对招标投标活动的监督 ；而农村自建房的承揽合同，在实际中可能是口头约定，也可能是简单的书面协议，形式相对灵活。正因为这些区别，农村自建低层住宅建房合同一般被认定为承揽合同。自建低层住宅规模较小、技术要求相对较低，不需要像大型建设工程那样严格的资质和复杂的程序。而且，从农村建房的传统习惯和实际情况来看，村民大多选择熟悉的当地工匠或小型施工队，以较为简便的方式达成合作，这也符合承揽关系的特点。