加载中…聚焦“执行异议之诉司法解释”|王毓莹：不动产实际权利人排除强制执行的类型化研究
(2025-09-11 09:07:58)
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分类： 新法速递 |
聚焦“执行异议之诉司法解释” | 王毓莹：不动产实际权利人排除强制执行的类型化研究
就不动产实际权利人排除强制执行问题，本期分享王毓莹老师的独到见解，希望对大家准确理解执行异议之诉司法解释有所帮助。
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编者按
中国政法大学法律学院教授，法学博士
声明：
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关键词
案外人执行异议之诉https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/qBNe2w36GjcHo4YI8Sl2ia1uCCibAYkpjZd9oBAZXZ5chMfkIs5zumo6RFMGQqV2jiatyh4sg8AtArwO4WNKz7lAg/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=5&wx_lazy=1#imgIndex=5
一、引言
为有效处理执行异议之诉这类权利冲突相对复杂的纠纷，最高人民法院于2025年7月23日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》），对执行异议之诉的程序规则、部分常见的民事权益排除强制执行类型以及执行异议之诉中的虚假诉讼治理进行了规定。不动产实际权利人排除强制执行的相关规则，是其中最受关注的议题之一。
我国不动产采取登记公示主义，一般来说，登记人为权利人。然而，实践中存在名实不符的情况，由此产生了与不动产登记权利人相对应的不动产实际权利人概念。在广义上，不动产实际权利人是指虽然没有取得名义上的所有权，但是基于法律的特别规定，对不动产享有特定利益的主体，包括无过错不动产买受人、商品房消费者、预告登记权利人等。司法实践中，关于不动产实际权利人请求排除强制执行的诉讼层出不穷。审理此类案件，不仅面临事实认定及法律适用问题，亦面临如何通过利益平衡实现实质公平的难题。
在《执行异议之诉解释》发布前，司法实践中涉不动产实际权利人的执行异议之诉案件，法院通常参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）进行审理。《执行异议之诉解释》重点关注涉及不动产的执行异议之诉的处理规则，包含了新建商品房消费者、楼盘烂尾购房人、一般不动产买受人、预告登记权利人等主体提起案外人执行异议之诉审判规范。《执行异议之诉解释》出台的意义在于，法院不再依据处理执行异议和复议的规范处理案外人执行异议之诉中产生问题，而是细致地区分了审判执行和执行程序，使得案件处理的法理依据更加充分，标志着执行法的又一进步。
《执行异议之诉解释》凝练了执行实践所产生的权利对抗问题，在《执行异议规定》的基础上进行了更加精细的建构。从规范逻辑来看，债权原则上不具有绝对性和对世性，无法排除执行。《执行异议之诉解释》在兼顾形式理性的基础上，通过允许法院在“新建商品房消费者”“楼盘烂尾购房人”“一般不动产买受人”“被征收人”满足法定构成要件的条件下支持其排除执行的主张，使得执行规范更加符合实质正义。鉴于《执行异议之诉解释》和《执行异议规定》都涉及商品房消费者、一般不动产买受人和预告登记权利人等难点问题，而实践中面临利益平衡的精细化程度的有待完善。为此，应以“物权优先于债权”原则为逻辑起点，分析特殊情形下对物权优先性的突破，探寻不动产实际权利人排除强制执行的类型化路径，并探讨如何理解《执行异议之诉解释》出现的新规则。
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二、执行异议之诉中权利冲突的实质与规范逻辑
（一）权利冲突与规范适用难题
依据《民法典》第209条第1款，我国不动产的物权变动模式为债权形式主义，即通过法律行为发生的不动产物权变动必须经过不动产物权登记。但是，严格的法律形式逻辑面临着我国房屋交易实践的挑战。我国现行的房地产开发和登记制度仍有待完善，法律意义的所有权取得滞后于当事人之间的合意，且房屋价格较高，购房人往往需要耗尽全力方能购得房屋，其生存权值得法律额外予以保护。为了保护无过错不动产买受人、房屋消费者、不动产预告登记权利人的物权期待权，2015年5月5日最高人民法院发布了《执行异议规定》，其中第28条到第30条规定了相关权利人排除执行的具体事由。2025年最高人民法院结合10年来执行异议之诉的实践经验，出台了《执行异议之诉解释》。该解释包揽了理论争议较大的、实践处理棘手的案外人执行异议之诉的处理规范。
《执行异议之诉解释》有效地平衡了法律逻辑的形式刚性和社会治理灵活需求，但仍需回归条文本身，探寻该规定背后的法理逻辑。在不动产执行程序中，申请执行人基于生效法律文书主张的债权，与案外人（如购房人、预告登记权利人）对执行标的物主张的权利，往往形成激烈的权利冲突。此类冲突的实质，究竟是传统物权法体系中“物权优先于债权”效力的直接体现，抑或是在特定情形下对“特殊债权优先性”的例外承认？这一问题的厘清，不仅关乎《执行异议之诉解释》涉不动产案件规范的解释论基础，更直接影响司法实践中权利保护的边界与执行效率的平衡。此外，由于原《执行异议规定》中的构成要件存在模糊之处，对“非因买受人原因未过户”“消费者生存权认定标准”等要件应如何理解存在疑难，给法律适用带来了挑战。为统一裁判尺度，避免判断能否排除执行的标准不一，也有必要细致研究《执行异议之诉解释》规定的构成要件，对其不明确之处进行解释。
（二）权利冲突的实质：从形式逻辑到价值衡平
《民法典》第209条确立的“登记生效主义”，从形式逻辑上赋予已登记物权人优先地位。然而，在预售商品房、以房抵债等现代交易场景中，买受人虽未完成过户登记，却可能已支付全部价款并实际占有房屋。这产生了应当严格遵循法律形式逻辑，还是需要考虑社会特殊情况作出调整的问题。首先，我国主流的商品房销售模式采取的是期房销售，这一模式可以缩短房地产开发商的资金回笼周期，提升建设工程的施工效率，助推房地产行业的迅速发展。房地产开发商获得预售许可之后，在房屋正式交付之前，开发商和商品房消费者之间就已经订立了预售合同，甚至已经支付了价款。若机械适用物权优先规则，将导致商品房消费者承担了期房销售的过多风险，造成实质不公。商品房消费者为了购买用于居住的房屋掏空积蓄，一般还需要申请按揭贷款，最终却仅因登记的原因导致房屋被执行，无法入住。这不仅和社会大众的观念产生了强烈的冲突，威胁了消费者的生存权，还可能成为恶性事件的导火索。如果法律维持形式逻辑所产生的现状，那么消费者有可能担心因过户登记所产生的风险而拒绝购买期房，冲击商品房预售制度，缩减房地产开发商的融资途径，使得房地产市场雪上加霜，影响经济的运行和发展。从我国的特殊情况出发，有必要进行价值衡平，缓和僵化的形式逻辑所产生的不利后果。
其次，在买受人已经签订合法有效的书面买卖合同，支付价款且合法占有该不动产，其取得形式意义上的所有权仅剩下登记的步骤。如果仅仅将买受人作为普通的债权人，那么买受人享有的交付物的请求权是无法对抗其他债权人针对该不动产的受偿请求权的。其他享有金钱债权的债权人可能已经保全了债务人名下的房屋，并请求执行法院将该不动产变价。考虑到房屋在我国享有的特殊重要性和文化象征，有必要从执行法上调整权利配置。民事执行法不仅需要考虑实体法所关注的双方实体利益，还需要兼顾民事执行当中复杂的利益关系，对“对案外人与申请执行人之间的权益冲突进行适当干预，以在二者之间实现利益平衡或者给予一方特殊保护”，是否以及如何保护一般买受人对房屋享有的权利，需要综合考虑房屋作为财产和文化的特殊性、房屋买受人享有的生存权、执行规则所带来的社会后果，而非将形式逻辑和实体法逻辑作为唯一出发点。
再次，针对受让人办理了预告登记的情形，需要考察预告登记的权利效力。我国预告登记所产生的保全效力是绝对无效，依据《民法典》第221条第1款之规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而德国则采取了相对无效的做法，允许预告登记义务人在预告登记后继续处分其权利，只是该处分对预告登记人相对无效而已。基于预告登记保障将来物权实现的目的，预告登记人有权请求执行法院排除处分性执行措施。这是符合预告登记制度的制度本旨的，因为预告登记制度的目的是保护权利人所期待发生的对其具有重要意义的物权变动。当符合本登记的条件时，受让人将确定无疑地取得不动产物权，法院应当解除对该不动产的控制性执行措施，支持受让人排除执行的主张。
《执行异议规定》和《执行异议之诉解释》通过创设三类例外情形，实质上承认特定债权可优先于已登记公示的所有权。这种突破的正当性可从“权利性质”与“利益位阶”双重维度证成。从权利性质维度看，商品房消费者的生存性债权、预告登记人的物权期待权均具备“准物权属性”，应获得优先保护。从利益位阶维度看，生存权、居住权等基本人权优位于普通商事债权，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的价值导向，构成利益衡平的正当性基础。
（三）不动产权利人优先地位的正当化依据评析
根据不动产物权变动登记生效主义，房屋买受人在未完成产权变更登记手续之前，其并非法律上认可的权利人。但是，基于房屋对人类生存居住权利的巨大影响及其本身财产价值较高的特点，对无过错房屋买受人、商品房消费者、预告登记权利人给予法律上的适度保护，既符合公平正义的理念，也有利于维护安全稳定的社会秩序。不动产权利人优先地位正当化依据理论界存在“事实物权说”“法律物权说”与“中间型权利说”之分。
“法律物权说”认为，不动产登记是物权变动的唯一依据，买受人在登记前仅享有债权，不能对抗第三人。“事实物权说”认为，事实物权同样应当受到法律保护。原因在于，“法定公示形式所反映的物权，不能完全绝对真实地表现物权的实质归属”，“只要权利人对标的物的支配构成有效的物权法律关系，这些支配关系均应受到法律的保护”，“只要有证据表明权利人有合法的依据可以决定物的最终归属，就应当保护该权利人”。“事实物权”实际上是“在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权。”
有观点将其解释为物权期待权，借用的是德国帝国法院的术语。我国的物权期待权不可与德国帝国法院的物权期待权同日而语，且物权期待权的本质仍然为债权，债权本是平等的，物权期待权为何能优于其他债权，缺少充分的逻辑证成。可见，上述理论均无法为不动产实际权利人的优先地位提供坚实的正当化依据。在《执行异议之诉解释》出台后，应重思权利人所享有的排除执行的权益的理论依据。虽然物权期待权一词没有办法从根本上阐释不动产实际权利人优先地位的正当性，但由于其在司法实践中的广泛运用，本文仍将其作为不动产实际权利人享有优先权利的代称。
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三、不同类型不动产实际权利人优先权法律规范及构成要件
（一）一般不动产买受人优先权法律规范及构成要件
《执行异议之诉解释》第14条是关于一般不动产买受人针对金钱债权执行提起的执行异议之诉的处理规则，保护的对象是无过错的“一般不动产买受人”，保护的客体是一般不动产买受人的物权期待权。《执行异议规定》第28条是对《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《执行规定》）第17条的承继，沿袭了《执行规定》第17条对不动产买受人的保护，并在此基础上对个别要件加以修改和明确。《执行异议之诉解释》第14条基本保留了《执行异议规定》第28条的规定。
从各地法院司法实践看，对于无过错房屋买受人提起执行异议之诉应当满足的条件基本观点一致。即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款、非因买受人原因未办理过户。其中，认定“非因案外人自身原因”存在适用的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》中的观点，可归责于买受人的原因分为三种情形：一是对他人权利的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记的权利。虽然其对可归责于买受人的原因进行了归类，但是买受人在哪些情况下对未办理过户登记没有过错，仍缺少明确的规定，有待法院通过案例进行进一步的认定和统一。常见的“非因案外人自身原因”如法院查封而无法办理过户登记、政策性限制过户登记等。
《执行异议之诉解释》第16条为了解决该问题，专门规定案外人与出卖人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请等6种情况下，属于“非案外人自身的原因”。但值得注意的是，实践中有案例认为在购买案涉房屋时，买受人明知房屋的权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实却仍然购买，应视为自愿承担该房屋上可能存在的权利风险，不能认为系“非因案外人自身原因”。从交易现实来看，这种风险很可能已经体现在对价中，买受人明知作为不动产的标的物存在一定的权利风险，其自愿实施的交易行为不再受到法律的额外保护。此种理解有助于合理划定《执行异议之诉解释》第14条的保护范围。
（二）商品房消费者优先权法律规范及构成要件
1.
《执行异议之诉解释》第11条和第12条细化了原先《执行异议规定》第29条的规定，为新建商品房消费者针对商品房排除执行和楼盘烂尾房购房人针对购房款排除执行的两种情况提供处理规则。此前《执行异议规定》第29条规定通常被作为审查商品房消费者是否享有物权期待权的法律依据。与无过错房屋买受人的物权期待权相比，该条赋予了商品房消费者更为优先受保护的法律地位。实践中，主流观点认为《执行异议规定》第28条无过错房屋买受人的物权期待权可对抗普通债权，而《执行异议规定》第29条商品房消费者的物权期待权可对抗抵押权等优先权。相较于无过错不动产买受人，对商品房消费者的权利保护力度更强。究其原因，前者享有的是“物权期待权”，而后者享有的是“消费者生存权”。从价值位阶的角度衡量，法律应对相对弱势的消费者生存利益进行了一定倾斜。此种理解在《执行异议之诉解释》得到了呼应，明确案外人可以请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行。
从《执行异议之诉解释》第11条和第12条规范本身出发，《执行异议之诉解释》第11条延续了原《执行异议规定》第29条的规定，保护商品房消费者的基本生存权。《执行异议之诉解释》将“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”改为“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，强化保障弱者生存性权益的价值取向。此外，《执行异议之诉解释》第11条第3款规定，“人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还”，解决了案外人交付执行的价款后，诉讼请求被法院驳回后的价款返还问题。总体上来看，《执行异议之诉解释》第11条在承接原《执行异议规定》第29条的基础上优化了部分问题的处理，表述上更加严谨妥当，深值肯定。
保交房和广大人民群众的切身利益高度相关，目前房地产市场处于波动调整的过程中，保交房的重点工作任务之一是“打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。”
购房人交付的货币因特定化具有一定的独立性，不适用“占有即所有”的规则，在房屋买卖合同已经解除的前提下，应当支持购房人作为案外人提起的排除执行的主张。此外，由于购房人的价款是房地产开发商建设的重要资金来源，在购房款未获返还的情况下，购房人可进一步就房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权的变价款主张排除执行。根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第2条的规定，购房人申请退还购房款的，存在项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的程序，人民法院在执行过程中应当注意协调。
2. 商品房消费者与无过错买受人法律适用竞合
最高人民法院指导案例156号的裁判要旨指出，《执行异议规定》第28条和第29条在规范适用上存在竞合。部分地区的高级人民法院在相关解答或指引中对二者的适用问题也进行了细化。例如，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》指出，案外人作为商品房买受人主张适用《执行异议规定》第28条或第29条，或《执行规定》第15条的，只要符合任一规定情形均应予支持；2017年《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》指出，如果案外人的情形依照《执行异议规定》第29条不足以排除执行，但按照第28条可以排除执行的，可以参照第28条作出裁判。2018年《广东省高级人民法院执行局关于执行程序法律适用若干问题的参考意见》也持有相似观点，认为应当区别案件不同情况，选择适用《执行异议规定》第28条或第29条。最高人民法院在（2018）最高法民申4090号案等案件中指出，当《执行异议规定》第28条与第29条的适用产生竞合时，当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。
《执行异议之诉解释》仍保留了商品房消费者和一般不动产买受人提起执行异议之诉的规定，分别位于第11条和第14条。《执行异议之诉解释》赋予权利的优先效力不同，具体而言，第14条赋予一般不动产买受人优先于一般金钱债权的权利，但其权利不得对抗抵押权等担保物权，而第11条则赋予商品房消费者排除担保物权的权利，不仅可以对抗一般金钱债权，还可以对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权。据此，在案外人同时满足一般不动产买受人、商品房消费者的认定条件时，倘若在执行程序中对抗的是一般金钱债权，法院择一适用第11条或第14条即可，但若对抗担保物权，则仅能适用第11条。
3.
《执行异议之诉解释》第11条对商品房消费者能够主张排除执行的要件进行了规定，其构成要件和《执行异议规定》第29条大致相同，对该条各条件的认定尺度仍有待进一步统一。如何准确把握商品房消费者的认定条件，对维护当事人合法权益至关重要。此外，此类纠纷面临“消费者”身份认定难、群体性纠纷压力大等问题，因而属于执行异议之诉中审理难度较大的一类案件，应当审慎处理。结合司法实践的观点，《执行异议之诉解释》第11条的适用一般需注意以下要点。
第一，关于买卖合同及预售登记的要求，江苏省高级人民法院、浙江省高级人民法院曾出台细化规则，明确对相关的买卖合同的真实有效从严把握。除办理预售登记外，还应与房地产开发公司签订真实有效的合同，且购买二手房、小产权房的合同不适用本条。《执行异议之诉解释》第11条的表述为“新建商品房”，使得适用上更加准确具体。这是因为商品房消费者享有的排除执行的权益享有较强的效力，不仅能够对抗普通债权，还能够对抗抵押权等担保物权，需要防止该条的适用过分宽松，导致对现行法律体系的运行产生过大的不利影响。
第二，关于“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”的认定，主体上，“满足家庭居住生活需要”说明主体不仅指购房者本人，还辐射至其家庭成员。期间上，从查封时至执行异议之诉案件判决作出期间均无其他居住用房。该种限制进一步强化了《执行异议之诉解释》第11条保护消费者生存权的立法本意。值得注意的是，最高人民法院在法答网问答中指出，房屋套数并非绝对标准。倘若结合家庭人口及居住生活情况，购房人另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的，应认为符合《执行异议规定》第29条的条件。既然商品房消费者的优先权是为了保障商品房消费者的生存权，那么当商品房消费者提出的排除执行的主张与维护其基本生存权的目的相符，就不宜过分僵化理解该要件。
第三，关于已支付房屋价款的问题，存在不同的理论观点。《执行异议规定》第29条载明需要已支付的购房款需超过总价款的50%。司法实践经过探索给出了不同方案，例如，江苏省高级人民法院、吉林省高级人民法院在相关指导文件中均规定如购房人已支付款项未超过50%，但同意按合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按法院要求交付执行的，可以支持商品房消费者排除执行的请求。原因在于，实践中房屋买卖涉及的金额巨大，分期付款是常见的支付方式。若商品房消费者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付执行，则购房款债权的清偿不会受到影响。据此，无论是商品房消费者已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付执行，均可排除执行，不必拘泥于50%的比例。
（三）预告登记权利人优先权法律规范及构成要件
1.
《执行异议之诉解释》第19条对预告登记权利人的优先权保护规定了两个层次：第一层次是，如案外人办理预告登记但不符合物权登记条件的，可排除处分性执行措施，但不得排除控制性执行措施。《执行异议之诉解释》第19条相较于《执行异议规定》第30条，还增加了案外人在人民法院查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同的要件。简言之，执行法院在此情况下仅可查封执行财产，但不得拍卖、变卖或以物抵债。这是因为预告登记权利人在不符合物权登记情况时，已经积极通过预告登记来保障将来债权的实现，如果该房屋被采取处分性执行措施，将导致预告登记的功能落空，无法保障预告登记人在符合物权登记条件下的权利实现。如预告登记义务人可以借助执行程序处分被预告登记的不动产，将导致执行程序和民法上的实体规范存在割裂之处。实际上，预告登记可以对抗第三人，具有保障物权取得的法律效果，因此进行了预告登记的不动产不得通过强制执行程序被第三人取得。
第二层次是，案外人办理了预告登记且执行标的已符合物权登记条件，此时不但能够排除处分性执行措施，亦可排除控制性执行措施。换言之，此时执行法院既不能查封不动产，也不能拍卖、变卖或以物抵债，以便于预告登记权利人办理物权登记。需特别说明的是，商品房消费者、一般不动产买受人在购买不动产时均可能涉及预告登记环节，但其权利保护已通过《执行异议之诉解释》第11条和第14条得到了相应保护。因此，本文所讨论的《执行异议之诉解释》第19条预告登记权利人是指除去无过错不动产买受人、商品房消费者之外的受让不动产并进行了预告登记的权利人。
我国实体法上实际并无预告登记对抗执行的规定，这一定程度上使得预告登记制度存在实体法与程序法上有待统一的问题。一方面，《民法典》第221条（原《物权法》第20条）规定的未经预告登记权利人同意的处分行为不发生物权效力系为了防止“一房二卖”。而参照原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第4条，“处分”行为指的是移转不动产所有权，或设定建设用地使用权、地役权、抵押权等情形。司法解释采用穷尽式列举的方式设置了“处分”的范围，因此从实体法上，不能当然地将《民法典》第221条中的“处分”扩大解释为“禁止强制执行的处分”。另一方面，承前所述，《执行异议之诉解释》第19条明确了在金钱债权执行案件中，预告登记权利人在符合物权登记条件时享有排除执行的权利。究其原因，预告登记制度旨在赋予预告登记权利人排除任何可能妨害其物权实现行为的效力。但倘若预告登记权利人所能对抗的处分不包含排除执行，在“一房二卖”的执行阶段其权利仍将受到损害，最终将使得预告登记的功能“残缺不全”。
2.预告登记权利人优先权的构成要件
如前所述，《执行异议之诉解释》第19条对预告登记权利人的保护划分了两个层次：一是对抗处分性强制措施，二是对抗控制性强制措施。其划分依据在于不动产是否“符合物权登记条件”。故而，下文将对“符合物权登记条件”的标准及判断时点予以详述。
（1）“符合物权登记条件”的标准
依据目前司法学界和实践的主流观点，“符合物权登记条件”应包含两方面条件：其一，不动产登记的客观条件已经具备，即预售商品房已经竣工且房地产开发商已办理了首次登记，房地产开发商愿意积极配合办理本登记等；其二，预告登记权利人主观上知晓前述客观条件已经具备的事实。不言自明，此系预告登记权利人申请本登记的必要前提条件。
（2）“符合物权登记条件”的判断时点
尽管司法实践中对“符合物权登记条件”形成了较为统一的认识。但由此延伸的争议是“符合物权登记条件”的判断时点为何？第一，预告登记权利人是否足以对抗处分性执行措施的判断时点为执行法院采取查封等控制性措施之时。对于该点并无争议。第二，对于预告登记权利人是否足以对抗控制性执行措施的判断时点，存在不同认识。本文认为，预告登记权利人是否足以对抗控制性执行措施的判断时点，应当是在案外人执行异议之诉一审法庭辩论终结时。一方面，根据《执行规定》可以推论，对在建工程的查封不影响施工单位对工程的继续建设。换言之，即便不动产被查封，被执行人仍可继续施工建设，使得被查封的财产符合物权登记条件。从最高人民法院的指导精神来看，在建工程被查封后，法院仍应鼓励被执行人继续建设工程，进而使得工程达到验收标准、符合物权登记条件。
另一方面，以采取执行措施（查封）时间为判断时点，其实践结果是造成执行僵局，对各方均产生不利影响。具体而言，倘若以查封时间作为判断时点，此时如案外人办理了预告登记，但不符合物权登记条件，意味着案外人可以排除处分性执行措施，执行法院仅能采取控制性执行措施。但需关注的是，无论在建工程还是允许继续建设并最终建成的商品房，只有采取拍卖、变卖等处分性执行措施，才能变价为金钱以偿还申请执行人的债务。因此，如以查封时间为判断时点，就意味着无论是在建工程还是商品房，都永远只能查封，不能拍卖、变卖，执行程序永远停滞不前。造成的后果是预告登记权利人无法取得房屋所有权，申请执行人也无法就在建工程或房屋变价款受偿，形成执行僵局。从这一层面考虑，也不应将判断时点设定为查封时，而应当是执行异议之诉案件一审法庭终结时。
在审查预告登记权利人排除执行时，除判断“是否符合物权登记条件”外，还应当审查物权登记请求是否超过有效期限。根据《民法典》第221条第2款规定，从预告登记到能够进行不动产登记之日起90日属于预告登记有效期。超过预告登记有效期限未办理物权登记的，预告登记失效。如若物权登记条件成就且没有超过预告登记的有效期限，预告登记权利人就享有排除执行的民事权益；如若物权登记条件不成就或/且超过预告登记的有效期限，则不享有排除执行的民事权益。
四、特殊交易类型中的不动产权利人优先权保护
（一）依据交易类型划分的不动产权利人
依据交易类型的不同，实践中不动产买受人大体可分为一般房屋买卖买受人、以房抵债的债权人、借名买房人。
1．一般房屋买卖中房屋买受人
本文此处所讨论的房屋买受人主要指二手房买卖中的买受人。二手房买卖双方多为平等主体，交易自由度较高。交易自由度高可能造成的负面效果即为交易不规范。交易的不规范进而导致对合同真实性和合法性的认定较为困难。司法实践中，二手房买卖的执行异议之诉较为常见，确立相关审判规则具有积极意义。
实际上，该类案件中的法律适用问题并非十分困难，二手房屋买卖中的买受人虽然不得适用《执行异议之诉解释》第11条，但可适用《执行异议之诉解释》第14条的规定，若在金钱债权执行中，在人民法院查封之前，买受人和出卖人之间已签订合法有效的书面买卖合同，买受人合法占有房屋，支付全部价款且非因买受人自身原因未办理不动产所有权转移登记，应当支持买受人排除执行的主张。任某诉雷某申请执行人执行异议之诉案中，法院认为：“不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，人民法院可以参照适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。”
只不过，如何对事实进行认定，需要积累更多的实践经验，避免买受人和出卖人之间通过倒签合同等方式恶意串通以逃避执行，不当损害申请执行人的利益。但这并非案外人执行异议之诉中的特殊问题，在一般诉讼中亦可见。《执行异议之诉解释》特别重视规制执行中存在的虚假诉讼问题，第21条专门规定了如何防范虚假诉讼，强调应当根据案件情况严格审查案外人异议所依据事由的发生原因、时间、地点、对执行标的享有占有、使用等实际权利的真实性等因素，综合判断是否属于虚假民事诉讼。当事人或案外人的行为构成犯罪的，应当移送司法机关追究刑事责任。
2. 以房抵债债权人
此种类型中，以房抵债协议是双方权利义务的重要凭证，涉及债权债务关系、抵债房屋情况等关键事项。以房抵债债权人提起执行异议之诉的条件与其他房屋买受人基本相同，主要区别在于支付对价的方式及可能存在的恶意串通、虚假诉讼等问题。一种观点认为，若以房抵债协议真实合法，且债权人已实际占有房屋并无过错，应认定其具有物权期待权，可排除强制执行。另一种观点则认为，物权以登记为公示要件，以房抵债债权人未登记，其债权不应优先于其他债权人。
本文认为，以房抵债交易中只是将房屋出卖的对价从金钱变为债权，买受人通过债权冲抵房款，不应轻易否定其权利，但需警惕恶意串通、逃避执行等行为。《执行异议之诉解释》第15条亦承认以房抵债的案外人可以针对金钱债权提起异议，请求排除一般金钱债权的强制执行。实践适用中，对以房抵债协议的效力审查应当从严，除非因买受人原因未能办理不动产所有权转移登记手续外，重点应把握以下几个方面：（1）债权债务关系应当真实、有效；（2）债权已到期且以房抵债协议签订时间发生于执行措施之前；（3）双方确定的对价相对合理。在符合《执行异议之诉解释》第15条规定的4项构成要件的前提下，应赋予其优先于普通金钱债权的法律地位。
除此以外，《执行异议之诉解释》第17条还对不动产抵偿工程价款的排除执行作出了特别规定。其规定，如案外人在人民法院查封前与发包人签订合法有效的以不动产折价协议，且抵债金额和执行标的的实际价值相当，那么人民法院可以支持案外人排除执行的主张。同时，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条，承包人根据《民法典》第807条享有的建设工程价款优先受偿权优先于其他债权和抵押权。《执行异议之诉解释》第17条也与此保持一致，规定案外人不仅可以排除一般金钱债权的执行，还可以排除抵押权的强制执行。
3. 借名买房人
在借名买房交易中，房屋实际权利人与登记权利人分离。一旦登记权利人成为被执行人，房屋可能被作为登记权利人的财产处置，引发借名人提起执行异议之诉。关于借名人主张其对房屋享有实际所有权的观点能否成立存在两种观点。一种观点认为，借名人如果能够证明其为房屋实际所有权人，因其系房屋真正所有权人，应当保护属其所有的财产权利，认定其享有房屋所有权，故可支持其排除强制执行的主张。另一种观点则认为，根据不动产物权登记生效主义及公示公信原则，借名人与出名人之间的内部约定不具有对抗外部相对人的效力，其排除执行的主张不应得到支持。目前来看，借名买房的行为不仅可能存在规避房地产市场政策限制的情形，还容易诱使案外人与被执行人恶意串通规避执行。在可苛责性方面，借名人应当对该种行为可能带来的风险及后果有充分的认知，因此应从严把握相关条件。原则上，因其不符合“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”等要件，实际权利人不得主张排除执行。但是，如果借名购买的房屋涉及借名人的生存权保障，在例外情况下仍可排除执行。
（二）依据房屋交易不同阶段划分
实践中，房屋交易存在复杂多变的交易模式，有买卖直接交付的现房，也有在房屋尚未建成时即签订房屋买卖合同的预售形式。在购房人签订房屋买卖合同后，取得房屋所有权前，均可能发生导致无法办理房屋过户登记手续的情况。商品房消费者能否以《执行异议之诉解释》为由对抗执行，将视房屋买卖手续的完成进度而有所不同。
1.商品房预售
商品房预售仅限于尚在建设中的房屋，还不具备完全交付的条件。而房地产开发商可能因资金断裂导致房屋无法继续建设，或房地产开发商因未能取得销售资格等原因，进而导致商品房预购人客观上无法取得房屋。此外，房地产企业取得商品房预售资格需要满足一定条件，倘若房地产企业在未取得商品房预售资格时与商品房预购人签订预售协议，商品房预购人能否提起执行异议之诉并主张排除执行？
实践中对此问题原则上均持否定观点。黑龙江省高级人民法院、吉林省高级人民法院均从合同效力角度出发，认为开发商没有获得商品房预售许可证明，该商品房买卖合同属无效合同，因而不予以保护。但若开发商未能继续开发建设，经由人民政府、人民法院等依合法途径将房屋处分给买受人的，如无其他导致合同无效的因素，则应认定合同有效。在其他条件符合规定的情形下，可以依法对抗执行。
《城市商品房预售管理办法》第6条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。这一制度的本意是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。有学者指出，这种利益和当事人的合同利益相比较，并不具有显著优势，且对房地产开发企业的制裁可以通过行政处罚等其他方式实现，而非径直导致无预售许可的商品房预售合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第16条也体现了此种思想，其规定“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于‘该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外’的规定认定该合同不因违反强制性规定无效。”而该条列举的典型情形即“强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现。”
故而，应当缓和性地理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。最高人民法院在李某、程某等申请执行人执行异议之诉案中认为，虽然开发商因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证，但是由于案涉房屋所在小区系棚户区改造项目，黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则，因此案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件，并不导致房屋买卖合同无效。
2.商品房网签备案
网签备案是商品房买卖过程中的重要程序，即房屋买受人签订房屋买卖合同后，前往房屋管理部门进行网签备案，将房屋买卖在网上进行公示。该制度属于行政部门的监管措施，主要目的在于促进房地产交易公开化和透明化，防止一房二卖。备案的原本功能是市场监督，防止预售人欺诈购房人的利益，维护市场经济秩序。购房人的债权保护功能更像是一种衍生品。由于该购房人的债权因为备案或多或少产生了对外公示的效果，使得网签备案成为合同内容、时间的一种证据，进而使得合同因为公示产生了一定的对抗效力。
但应当注意的是，网签备案仅起到证明商品房买卖合同生效的作用，不直接产生物权设立或者变动的法律效果。在网签备案登记后，购房人实际享有的系债权请求权，在此前的实践中，购房人仅依据办理网签备案而请求法院排除对房屋的强制执行，恐难以得到支持。不过，《执行异议之诉解释》将已经办理买卖合同网签备案作为非因自身原因未办理不动产移转登记的情况之一。究其原因，是对网签备案功能的承认和强化，网签备案发挥着为双方当事人的缔约提供充分的信息，固定买卖合同的订立时间，增强合同的约束力，避免买受人的合同目的落空，减少违约救济所产生的成本等功能。《执行异议之诉解释》施行后，购房人单纯依据网签备案仍旧无法请求法院排除对房屋的强制执行，其需纳入“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”的要件下，同时结合《执行异议之诉解释》第14条或其他规范方可支持其排除执行的主张。
3.商品房预告登记
为保障将来实现物权，房屋买受人按照合同约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。对于购房人而言，在符合其他构成要件情形下，足以对抗申请执行人的执行。但就预告登记权利人是否足以对抗其他优先受偿权之问题，已在上文详述，此处不再赘述。
五、结语
我国不动产实际权利人排除强制执行的司法实践，通过《执行异议之诉解释》构建了类型化保护框架。其核心在于对“物权优先于债权”原则的突破与例外情形的精细化平衡。当前权利保护位阶已初步形成“消费者物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞无过错买受人物权期待权＞普通债权”的层级结构。新解释优化了《执行异议规定》第28-30条的商品房消费者、一般不动产买受人和预告登记权利人主张排除执行的构成要件，在要件设计和表述上都更加合理。同时结合实践需求，增添了对楼盘烂尾购房人、被征收人等提起的案外人执行异议之诉的处理规则，丰富了执行救济规范。
相较于《执行异议规定》，《执行异议之诉解释》对“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”等要件进行了统一解释，有利于统一裁判尺度，促进类案类判。法官在具体法律适用的过程中，应当遵循动态利益衡量规则，在个案中综合考量权利性质（如生存权、经营债权）、权利人过错程度及交易安全等因素，避免因机械适用规则导致实质不公。总之，不动产实际权利人排除强制执行制度的完善，既需立足现有规范体系作出技术性修补，又需在法秩序统一理念下实现物权法定原则与实质公平价值的有机融合，最终推动执行效率与权利保障的协同发展。
责任编辑：杜泽宇
助理编辑：王常阳文章来源：《法律适用》2025年第9期
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版：王雪川 策
划：姜 丹 执行编辑：刘凌梅
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