执行异议之诉案件中，实际买房人请求法院排除对具名人名下房屋执行，能否支持？

在处理实际买房者请求法院排除对具名人名下房屋执行的异议之诉案件中，能否支持实际买房人排除执行的诉求？

该问题在司法实践中极具争议，肯定观点、否定观点均有一定道理，笔者在此提出一些思考路径供研究参考。此问题的解决，需结合民法典规定的房屋登记的公信力制度、善意取得制度外观主义的边界等基础法律制度去分析，此处不赘[1]。此外，需要考量的法律依据、价值判断还包括：

其一，即便是实际买房人因限购原因不能取得物权，但其起码对具名人享有债权，而申请执行人也是享有普通债权，这就需要对同质化权利进行比较：实际买房人是占有房屋的债权人，而申请执行人是未占有房屋的债权人，优先保护已占有房屋的债权人符合法律逻辑。在实际买房人合法占有房屋的情况下，又有何理由排除其合法占有？

其二，《第八次全国法院民事商事审判工作会议 (民事部分)纪要》第15条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1款《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条均体现了不动产在“一物多卖”情况下同质化权利存在冲突时，一般应优先保护先占有者权益的思路。执行异议之诉中的实际买房人与申请执行人的权利冲突与上述规定涉及的问题类似，类似问题可以类似处理。以上两点主要是从法律逻辑上分析的。

其三，从价值判断和利益衡量上来看，如果其借名买房以居住为目的，即使借名人有规避限购政策等过错，也无违反“房住不炒”这一房地产公共政策定位之虞。除非将借名买房作为炒房的手段，否则不宜以违反公序良俗似是而非地剥夺其居住权。对于大部分普通人而言，房子可能是他们倾尽全家之力、用毕生劳动成果换取的最为宝贵的财产。仅仅因为借用他人名义，就导致自己的房子被用来偿还他人的债务，这显然是无法让人接受的，更与一般人民群众朴素的公平正义观念相去甚远。如果人民法院支持了申请执行人的请求，那么实际购房人必然再诉具名人，以致衍生出更多的案件。至于对于实际买房人与具名人规避限购政策的过错，则可以通过个案司法建议，交由管理部门依法予以处罚。 

[1] 根据民法典的规定，不动产登记仅具有物权推定效力，在有相反证据足以证明实际权利人与登记权利人不一致时，应以保护实际权利人的权利为逻辑起点进行考量。如实际权利人与具名人发生权利冲突，应当保护实际权利人的权利；如实际权利人与第三人发生权利冲突，则应依据具体的法律规定判断第三人是否构成善意取得。在无证据证明第三人知道或应当知道该房屋实际属于他人，因信赖登记外观而与具名人签订买卖合同或抵押合同，且符合民法典第 311 条规定的其他善意取得要件的情况下，只能保护善意第三人，实际权利人借名买房的代价在于此，也只能在于此。但如果第三人是对具名人享有普通债权，与房屋无直接关系，则应侧重保护实际权利人的权利。

资料来源：刘贵祥《关于当前民商事审判工作的几点思考》，载《执行工作指导》总第83辑，第22-23页。

本期之星

薛梅律师，至今执业14年，现为北京德和衡律师事务所建设工程与房地产业务中心资深律师，主办民商事诉讼案件、公司法律业务及房地产专业法律实务。尤其擅长建设工程领域、房地产开发领域的法律事务以及重大诉讼、仲裁案件的纠纷处理。

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