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(2023-05-08 08:39:55)
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工程价款工程总承包建设工程建设工程施工合同民商事诉讼 |
分类： 建设工程施工合同专题 |
法律周报｜《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》解读——建设工程与房地产法律业务专刊（764期）
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》解读
本期观察由建设工程与房地产业务中心提供
杜和浩
高级合伙人|北京
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一、商品房消费者物权期待权之法律沿革及影响
自2002年6月27日起施行并于2021年1月1日废止的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。自2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九首次规定了商品房消费者物权期待权可以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号，下称《执行异议和复议规定》）承继了该商品房消费者物权期待权可以排除强制执行的规定。
自2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，下称《商品房消费者权利问题批复》）对商品房消费者物权期待权可以排除强制执行的规定进行了重大调整。该调整将对商品房消费者权利、建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权产生重要而深远的影响。
本期，我们对《商品房消费者权利问题批复》进行简要解读。
杨小红
执业律师|北京
行业观察
二、《商品房消费者权利问题批复》的性质
该规范性文件系最高人民法院针对河南省高级人民法院的请示而依法作出，属于司法解释，具有法律效力。
《人民法院组织法》第十八条规定：“最高人民法院可以对属于审判工作中具体应用法律的问题进行解释。”《最高人民法院关于司法解释工作的规定》（法发〔2021〕20号）第六条规定：“司法解释的形式分为‘解释’、‘规定’、‘规则’、‘批复’和‘决定’五种……对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释，采用‘批复’的形式。”该批复即最高人民法院针对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号），就审判工作中具体应用法律的问题依法作出的解释，性质为司法解释。
王
执业律师|北京
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三、商品房消费者的范围
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》认为，商品房消费者必须是自然人。有观点进一步认为，商品房消费者所购房屋之用途为居住，且其名下无其他用于居住的房屋，同时其应从房地产开发企业购买房屋。
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，这对商品房消费者进行了初步的限制，也即用于居住且无其他用于居住的房屋。《九民纪要》第一百二十五条规定进一步规定：“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。结合《商品房消费者权利问题批复》“就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”的表述，此处商品房消费者应当进一步限缩理解为从房地产开发企业处购买商品房的消费者。
石
执业律师|北京
行业观察
四、银行按揭是否属于支付全部价款
银行按揭贷款是否属于支付全部价款存在争议。
第一种观点认为，商品房消费者作为贷款主体，其银行按揭贷款也是属于其向房地产开发企业已支付的价款范畴，开发商通常也是按收到的房屋全款开具票据及交付房屋。故，银行按揭贷款属于支付全部价款。
第二种观点认为，商品房消费者支付的全部价款不应包括其银行按揭贷款。如果认定该全部价款包括银行按揭贷款，则商品房消费者依据《商品房消费者权利问题批复》第三条规定主张，其价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权，将导致银行按揭贷款之抵押权优先于建设工程价款优先受偿权，违反了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定。
师雁宏
执业律师|北京
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五、不能交付且无实际交付可能的认定
对于“房屋不能交付且无实际交付可能”的理解，目前没有统一的规则，“房屋不能交付”和“无实际交付可能”两个条件需要同时满足。
对于房屋不能交付的认定，可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定。以上只是合同解除的条件，合同解除后买受人可以要求出卖人返还购房款，但是该“购房款”只能享受一般债权。要想享受超级优先权的优待，还要达到“无实际交付可能”的程度。
陆楷文
执业律师|北京
行业观察
六、《商品房消费者权利问题批复》第三条规定的房屋是否要求商品房消费者支付全部价款。
商品房消费者主张价款返还请求权优先并不以支付全部价款为前提。
《商品房消费者权利问题批复》第三条规定的是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者价款返还请求权的顺位问题，商品房消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。首先，由文义可知，该条并未以支付全部价款作为限制。其次，从法理探究。《商品房消费者权利问题批复》第二条规定的情形是房屋仍可交付，基于权利义务对等的原则，商品房消费者主张“房屋交付请求权”以支付全部价款为前提，即消费者获得房屋、开发商获得全部价款，以实现各方利益的平衡。与《商品房消费者权利问题批复》第二条规定的情形不同，《商品房消费者权利问题批复》第三条规定的情形是房屋不能交付且无实际交付可能，此时，商品房消费者已无法取得房屋，而是要求开发商返还购房款。无论此前支付的是全部还是部分价款，商品房消费者行使价款返还请求权都不会造成其与开发商利益的失衡。
于智浩
执业律师|北京
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七、审慎认定商品房消费者超级优先权，谨防虚假诉讼。
法院宜审慎认定商品房消费者超级优先权，谨防虚假诉讼。
《商品房消费者权利问题批复》出台极有可能助长虚假交易之风，开发商可能与第三人恶意串通，虚构房屋买卖合同并起诉至法院，通过法院作出的生效法律文书实现转移财产、逃废债务的目的。据此，无论作为开发商的债权人还是法官，都应严格审查购房资金来源及流向，防止虚假交易的情况发生。
实践中存在大量以优惠价格购买房屋的购房人，对于该部分购房人来说，通常以取得房屋所有权作为首要目标，尽管购房人可以依据《商品房消费者权利问题批复》第二条规定主张交付房屋，但取得胜诉判决不代表可以最终取得房屋所有权，最终能否实现权利需要综合评估房地产开发企业的财务状况、项目进度、建设工程价款给付情况等因素，以确定房屋是否有实际交付的可能性。
马晓丽
顾问|北京
行业观察
八、商品房消费者权利实现路径
在生效裁判或者仲裁裁决书已认定权利人对涉案房屋折价或者拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的情况下尚未进入执行程序的，商品房消费者仍然可以依据《商品房消费者权利问题批复》第二条和第三条规定主张房屋交付请求权和价款返还请求权。
如生效裁判或者仲裁裁决已经进入执行程序，商品房消费者可依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定提起执行异议，对执行异议裁定不服的，可提起执行异议之诉要求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益。同时，商品房消费者亦可以依据《商品房消费者权利问题批复》第二条和第三条规定主张房屋交付请求权和价款返还请求权。
苏
顾问|北京
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九、《商品房消费者权利问题批复》第三条规定的房屋是否要求以居住为目的
《商品房消费者权利问题批复》第三条规定的房屋仍然要求以居住为目的。
结合上下文的含义，第三条中的房屋仍然是与第二条中的房屋的内涵外延一致，只是第二条和第三条分别规定了房屋可实际交付和不可实际交付等两种情形，按照整个批复的上下文逻辑可知，第三条规定的房屋仍然要求以居住为目的。从《执行异议和复议规定》第二十九条、《九民纪要》第一百二十五条、第一百二十六条等规范性法律文件可以看出，面对此类问题，司法审判的重要逻辑出发点还是源于对商品房消费者生存权的保障，继而赋予了商品房消费者物权期待权。商品房消费者物权期待权保护条款为建设工程价款优先受偿权、抵押权的例外，因此要严格加以限定。
吴海军
顾问|北京
行业观察
十、以居住为目的房屋的范围
一般认为，住宅为以居住为目的的房屋。然而，公寓、商住房酒店式公寓、公寓式酒店能否认定为以居住为目的的房屋则存在争议。有观点认为，车位也为以居住为目的的房屋。
（2018）最高法民终545号中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、张青申请执行人执行异议之诉案件中，最高人民法院认为，《执行异议和复议的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。（2022）最高法民终86号张若曦、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等申请执行人执行异议之诉纠纷案件中，最高人民法院认为，虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
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