法律周报｜售后返租模式销售商品房法律问题评析 —— 建设工程与房地产法律业务专刊（第761期）

售后返租模式销售商品房法律问题评析

 · 行业聚焦 · 

本期观察由建设工程与房地产业务中心提供

杜和浩

高级合伙人|北京

行业观察

《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”但开发商为了尽早回收资金，通过虚假宣传，承诺远远高于银行利息的回报，吸引购房人通过售后返租模式购买商品房。售后返租模式销售商品房情形下，开发商延迟交房、停止返还收益、无法办理产权登记、无法实现自行出租等各种问题频现，导致购房人损失惨重。特别是在房地产行业整体上不景气的大背景下，该种交易模式引起的纠纷处理起来非常棘手。为妥善处理类似纠纷，我们对售后返租模式销售商品房法律问题简要评析如下。

王  森

执业律师|北京

行业观察

售后返租购房模式交易结构分析

售后返租又被称为“售后包租”，《商品房销售管理办法》第四十五条第一款规定“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后返租通常包括两份合同：一份商品房买卖合同、一份租赁合同或委托经营合同。常见的售后返租模式包括两类：开发商直接返租、开发商指定第三方返租。第一种模式在开发商和购房人之间直接存在商品房买卖、房屋租赁或委托经营两种合同关系，两者在两份合同项下互负义务；第二种模式则引入了第三方主体，购房人分别与开发商和第三方在各自的合同关系项下互负义务。

陆楷文

执业律师|北京

行业观察

合同法律效力分析

尽管《商品房销售管理办法》第十一条对“售后返租”模式作出了禁止性规定，即“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”但该规定的效力层级较低，在司法实践中，违反该规定通常不会导致合同无效，购房人与开发商或其指定第三方签订的《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》《房屋委托管理合同》等通常被认定为有效合同，前述合同对各方有法律上的约束力。

师雁宏

执业律师|北京

行业观察

售后返租购房模式可能存在的主要法律风险

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书、经备案的商品房买卖合同等必要材料。如果是从开发商处购买的商品房，就需要提供商品房不动产首次登记证书。而开发商办理商品房首次登记就要满足，“合法取得土地使用权并办理登记，取得《建设项目规划许可证》，完成竣工验收”等条件。其中，影响最大的是“竣工验收”，由于各种原因，开发商不能按期完成项目竣工验收，导致不能办理不动产首次登记，进而购房人也不能办理所购商品房的不动产登记。房屋不能按期交付，也直接影响返租利益的实现。另外，有些房屋也不具备购房人直接出租的条件，购房人也无法收回房屋直接及时止损。

杨小红

执业律师|北京

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购房人民事维权路径

购房人可以通过提起民事诉讼，请求法院解除商品房买卖合同，要求开发商返还购房款、赔偿损失。也可以起诉“返租合同”相对方，要求按约定支付返租利益，并承担延期给付租金的违约责任。

售后返租现象在大型商场物业领域多发，伴随着购房人的恐慌和激烈诉求。其中的关键是购房人并没有获得物权法意义上的房屋（商铺）。因此，解决商场售后返租的系列难题，可以提纲挈领的关键点无疑就是为购房人及时办理产权证。办理产权证之后，购房人获得物权，心理预期稳定，不会找商场或政府“闹事”；同时，客观解释商业模式之后，让购房人明确其中的风险和收益，使其进一步成为理性的市场经济主体，并且自动承担部分风险，使权利义务趋于平衡。

另外，及时办理产权证，或者在条件不完全具备情形下先办理预告登记、办理网签等，使购房人确切了解政府部门和开发商（商场）的作为，以及自身利益的状态，也可以使政府部门的履职尽责情况明示于民，免去不必要的误会和冲突。

李方伟

执业律师|北京

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购房人刑事维权路径

除了通过民事途径进行维权外，购房人也可以考虑从刑事角度进行维权救济。2022年2月23日新修订的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）结合司法新实践和犯罪新形式，增加网络借贷、虚拟币交易、融资租赁等新型非法吸收资金的行为方式。《解释》第二条规定：“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；”如查明开发商（承租人）与购房人之间的交易符合前述司法解释规定情形的，购房人亦可考虑通过刑事途径进行维权。