答记者问丨（山东济南中院）尹法官带你了解商品房买卖相关问题

2024-08-14　来源: 山东济南中院

记者

《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低时，购房人起诉后能否要求调整?

法官

根据民法典第585条的规定，如果购房人主张与开发商签订的商品房买卖合同约定的逾期交房违约金数额低于造成的损失的，购房人可以要求增加违约金数额，增加后的违约金以购房人的实际损失为上限。购房人应对实际损失的数额进行举证，损失数额难以确定的，可以按照有关主管部门公布或者房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。人民法院按照上述规定来调整违约金的数额，以确保守约方的权益得到充分补偿。

记者

开发商逾期交房时，购房人能否要求解除商品房买卖合同？

法官

这种情况首先要看双方签订的商品房买卖合同中关于开发商逾期交房情形下，购房人行使合同解除权的条件及行使期限，双方有约定的，一般应按双方约定处理。

双方对此无约定的，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商迟延交房的，购房人可以催告开发商尽快交房，开发商在催告后在三个月的合理期限内仍未交房，购房人有权行使合同解除权。

开发商迟延交房时，也可以催告购房人尽快行使合同解除权，经催告后，购房人行使解除权的合理期限为三个月，开发商没有催告的，购房人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

所以此种情况下，购房人应在法定期限内尽快行使合同解除权，否则，会产生解除权消灭的法律后果。

记者

购房人购买商品房应如何审查相关信息才能避免落入销售陷阱?

法官

购房人购房时要想从根源上避免风险，防止纠纷，我认为可以从以下几方面审查相关信息：一要系统了解商品房所在地的购房政策，明确自己是否具备购买资格，能否享受优惠政策，避免一时冲动签订合同；二要注意审查开发商的证照资质、注资规模、业内信誉、资金情况等，防止签订合同后开发商出现不能履约的情况；三要理性消费，注意辨别商品房销售宣传广告的真实性，明确相关“承诺”是否落实在合同中，避免落入销售陷阱；四要认真阅读合同文本，重点关注权利义务、交房时间、交房标准、办证时间、违约责任、免责条款等，防止盲目签约，造成权利受损；五要及时完善网签备案和预告登记手续，避免出现“一房二卖”等情况；六要注意留存证据资料，防止出现影响维权的被动不利局面。

来源丨民五庭