关于居住的梦想,还是要有的

1996年,我读小学三年级,身边有一群同学很神秘,课外活动常以小区组团,他们的家长也时常单独开会。这些同学有个共性,家住定海香园小区。
20年前,香园小区,是舟山最好的小区,也是舟山第一个实施物业管理的小区。
物业与舟山的城市化
1995年,我市出台《舟山市城镇住宅区物业管理暂行办法》,在香园试点实施“半民间半官方”的社区居委会合署办公机制(类似于现在的社区化准物业管理)。至此,舟山有了物业的概念。
2000年左右,舟山有了第一家物业公司,舟山大众物业有限公司。
2005年房产热潮,楼盘密集交付,物业被舟山人广泛接受。
2015年,舟山有86家物业公司,其中一级资质的9家,二级资质的6家。
从1995年到2015年,这20年来,舟山的城市化进程迅速。沈白线和329国道两个主干道,串联起了定海、新城、普陀三个组团,也串联起了舟山人的新生活。尤其当新城和东港兴起,舟山的居住生活发生了质的改变。
舟山人从开放的社区环境,到了出门保安微笑问好,在家新鲜蔬果一刻钟送上门的“物业化生活”。可以说,物业管理就是一项随着“城市化”兴起而萌生的产业,它分流了政府职能部门的部分社会管理职责,承担了城市社区在商住小区内绝大部分的管理服务工作。
一个完整的物业小区,物业要承担环境卫生、绿化养护、设施维修、安全防范、文化娱乐、生活休闲、紧急求助、信息沟通等服务。不夸张地说,物业托起的是现代化城市最本质的要求——优化人的生息环境。这个产业,应犹如朝阳喷薄,去完成一个“适人居住”的梦想。
朝阳变夕阳?
但当我走进沈家门东海中路918号的和润金樽花园时,关于物业美好生活的梦想,褪色一半。
金樽花园南门,十来个绿色垃圾桶内外堆满了垃圾。这十几米长,1米多高的垃圾,散发着恶臭,引得路人纷纷侧目、掩鼻。小区内,地下室因未及时疏导,有不少漫水现象;楼道的声控灯无人维修,廊道在雨天漆黑一片……这是物业撤出后,小区的窘状。
因为开发商遗留问题,业主追责物业,拖欠物业费,5年来接管金樽花园的舟山中联物业有限公司亏损400多万元,无奈之下选择撤出,留下了令人唏嘘的金樽花园。
一次事件,一个焦点,人们开始关注物业与业主,与居住环境的关系。
舟山有80余家物业公司,除绿城、邦泰等运转良好,物业费收缴率较高的企业外,超过半数的物业公司,处于亏损状态。
2006年交付的碧海莲缘,2014年物业费收缴率为91%。数字看似丰满,但物业公司成经理算了一笔账,即使收缴率达到100%,运营也亏损80万/年;2011年交付的领城故事,2014年收缴率92%,亏损3万元;上品君园,因业主与物业矛盾,被拖欠物业费,电梯内贴满了物业斥声业主的公告……
舟山在发展,小区在升级,这满目生机的景象背后,物业公司却显得疲软无力毫无底气。
追根溯源
让物业公司挫败的原因,大致有二。
在舟山,物业费10年没涨的小区不少,而人力成本已翻番。在得知金樽花园物业亏损巨大,撤出小区之后,在上海定居的舟山人感慨,与上海破6元/月平方米(较新的小区)的物业费比较,舟山的物业费可算低廉。诚然,这是由经济环境所决定的。
但收入低,接近本市最低收入标准,已是物业管理人员的伤痛。玉兰花园一天工作8小时的保洁人员,月工资1800元,碧海莲缘普通物业服务人员,月工资2700元左右。就连家住百合公寓的业主张小姐也感叹,最近小区的保安换得有些“勤快”。
如此,要提供优质稳定的服务,让趋利的物业企业“捉襟见肘”。
另一方面,舟山市住房保障与房产管理局副局长娄英认为“业主的意识”是问题的另一面。
业主是松散性的,价值观和物权观念差异巨大,难以在业主大会平台上达成一致。一些业主出钱买服务及优质优价的意识不强,甚至误以为不管交了多少物业费、有没有交物业费,都可将问题一并“打包”给物业,或通过拒交物业费来维权。
有时候,需要做的多一点
其实,物业管理与服务是一种委托与被委托的市场行为,业主出钱买服务,企业提供服务并获利,双方是平等的民事主体。
由市场做出最终的选择:让业主选择物业,让物业选择业主,会构架一个良性的物业与业主的关系。但这需要两者长期、共同的努力。
重视业委会的建立,它们可以起到监督物业公司服务质量,架起业主与物业之间沟通的桥梁的作用。
在舟山有一个小区,连续4年物业费收缴率达到100%,海林名桂苑,通过酬金制的方式:账目、人事、管理都公开透明,需补贴的资金全部来自业委会。既维持和保障了物业服务管理水平,又不增加业主费用负担。在这方案中,物业的主要人员由业委会决定而非物业公司,凸显出业委会在小区物业管理工作中人事决定的自主权。业委会直接参与收费管理,把物业、业委会及业主三方的利益更紧密地联系起来。
而物业公司,在保证基础服务的基础上,也可以通过衍生服务要利润,为业主提供更多、更好的专项服务。
绿城有幸福绿城APP,邦泰城也在开发自己的APP。除了电商开发如火如荼,玉兰花园在地下室为电动车提供了投币充电位,邦泰城小区内设置了健康饮水机,颐景园业委会与物业沟通设置了自取邮件的机器……
重塑“物业”梦
人们曾省吃俭用,“逃离”旧地,想要在新的小区里享受阳光明媚的新宅,享受舒适安全的家园。但这背后,需要一个管理有序、服务周到的团队来维系,这个团队就是“物业服务公司”。
所有顺应人类社会需要的东西都有其生命力。物业管理,也是如此。如果一个现代化的小区内没有合格的物业管理和服务,就会成为“室内金碧辉煌,室外蔓草丛生,秩序杂乱”的破败院落。
金樽花园交付时,是沈家门最好的小区之一,现在那里却竖起了别家楼盘的售楼易拉宝。业主王先生希望,业主们能尽快达成一致,成立业委会,重新选择物业。“高层的设备需要维护,环境需要打扫,物业始终必不可少。 ”
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