加载中…关于居住的梦想，还是要有的
(2015-11-16 15:00:43) 唐兰
1996年，我读小学三年级，身边有一群同学很神秘，课外活动常以小区组团，他们的家长也时常单独开会。这些同学有个共性，家住定海香园小区。
20年前，香园小区，是舟山最好的小区，也是舟山第一个实施物业管理的小区。
物业与舟山的城市化
1995年，我市出台《舟山市城镇住宅区物业管理暂行办法》，在香园试点实施“半民间半官方”的社区居委会合署办公机制（类似于现在的社区化准物业管理）。至此，舟山有了物业的概念。
2000年左右，舟山有了第一家物业公司，舟山大众物业有限公司。
2005年房产热潮，楼盘密集交付，物业被舟山人广泛接受。
2015年，舟山有86家物业公司，其中一级资质的9家，二级资质的6家。
从1995年到2015年，这20年来，舟山的城市化进程迅速。沈白线和329国道两个主干道，串联起了定海、新城、普陀三个组团，也串联起了舟山人的新生活。尤其当新城和东港兴起，舟山的居住生活发生了质的改变。
舟山人从开放的社区环境，到了出门保安微笑问好，在家新鲜蔬果一刻钟送上门的“物业化生活”。可以说，物业管理就是一项随着“城市化”兴起而萌生的产业，它分流了政府职能部门的部分社会管理职责，承担了城市社区在商住小区内绝大部分的管理服务工作。
一个完整的物业小区，物业要承担环境卫生、绿化养护、设施维修、安全防范、文化娱乐、生活休闲、紧急求助、信息沟通等服务。不夸张地说，物业托起的是现代化城市最本质的要求——优化人的生息环境。这个产业，应犹如朝阳喷薄，去完成一个“适人居住”的梦想。
朝阳变夕阳？
但当我走进沈家门东海中路918号的和润金樽花园时，关于物业美好生活的梦想，褪色一半。
金樽花园南门，十来个绿色垃圾桶内外堆满了垃圾。这十几米长，1米多高的垃圾，散发着恶臭，引得路人纷纷侧目、掩鼻。小区内，地下室因未及时疏导，有不少漫水现象；楼道的声控灯无人维修，廊道在雨天漆黑一片……这是物业撤出后，小区的窘状。
因为开发商遗留问题，业主追责物业，拖欠物业费，5年来接管金樽花园的舟山中联物业有限公司亏损400多万元，无奈之下选择撤出，留下了令人唏嘘的金樽花园。
一次事件，一个焦点，人们开始关注物业与业主，与居住环境的关系。
舟山有80余家物业公司，除绿城、邦泰等运转良好，物业费收缴率较高的企业外，超过半数的物业公司，处于亏损状态。
2006年交付的碧海莲缘，2014年物业费收缴率为91%。数字看似丰满，但物业公司成经理算了一笔账，即使收缴率达到100%，运营也亏损80万/年；2011年交付的领城故事，2014年收缴率92%，亏损3万元；上品君园，因业主与物业矛盾，被拖欠物业费，电梯内贴满了物业斥声业主的公告……
舟山在发展，小区在升级，这满目生机的景象背后，物业公司却显得疲软无力毫无底气。
追根溯源
让物业公司挫败的原因，大致有二。
在舟山，物业费10年没涨的小区不少，而人力成本已翻番。在得知金樽花园物业亏损巨大，撤出小区之后，在上海定居的舟山人感慨，与上海破6元/月平方米（较新的小区）的物业费比较，舟山的物业费可算低廉。诚然，这是由经济环境所决定的。
但收入低，接近本市最低收入标准，已是物业管理人员的伤痛。玉兰花园一天工作8小时的保洁人员，月工资1800元，碧海莲缘普通物业服务人员，月工资2700元左右。就连家住百合公寓的业主张小姐也感叹，最近小区的保安换得有些“勤快”。
如此，要提供优质稳定的服务，让趋利的物业企业“捉襟见肘”。
另一方面，舟山市住房保障与房产管理局副局长娄英认为“业主的意识”是问题的另一面。
业主是松散性的，价值观和物权观念差异巨大，难以在业主大会平台上达成一致。一些业主出钱买服务及优质优价的意识不强，甚至误以为不管交了多少物业费、有没有交物业费，都可将问题一并“打包”给物业，或通过拒交物业费来维权。
有时候，需要做的多一点
其实，物业管理与服务是一种委托与被委托的市场行为，业主出钱买服务，企业提供服务并获利，双方是平等的民事主体。
由市场做出最终的选择：让业主选择物业，让物业选择业主，会构架一个良性的物业与业主的关系。但这需要两者长期、共同的努力。
重视业委会的建立，它们可以起到监督物业公司服务质量，架起业主与物业之间沟通的桥梁的作用。
在舟山有一个小区，连续4年物业费收缴率达到100%，海林名桂苑，通过酬金制的方式：账目、人事、管理都公开透明，需补贴的资金全部来自业委会。既维持和保障了物业服务管理水平，又不增加业主费用负担。在这方案中，物业的主要人员由业委会决定而非物业公司，凸显出业委会在小区物业管理工作中人事决定的自主权。业委会直接参与收费管理，把物业、业委会及业主三方的利益更紧密地联系起来。
而物业公司，在保证基础服务的基础上，也可以通过衍生服务要利润，为业主提供更多、更好的专项服务。
绿城有幸福绿城APP，邦泰城也在开发自己的APP。除了电商开发如火如荼，玉兰花园在地下室为电动车提供了投币充电位，邦泰城小区内设置了健康饮水机，颐景园业委会与物业沟通设置了自取邮件的机器……
重塑“物业”梦
人们曾省吃俭用，“逃离”旧地，想要在新的小区里享受阳光明媚的新宅，享受舒适安全的家园。但这背后，需要一个管理有序、服务周到的团队来维系，这个团队就是“物业服务公司”。
所有顺应人类社会需要的东西都有其生命力。物业管理，也是如此。如果一个现代化的小区内没有合格的物业管理和服务，就会成为“室内金碧辉煌，室外蔓草丛生，秩序杂乱”的破败院落。
金樽花园交付时，是沈家门最好的小区之一，现在那里却竖起了别家楼盘的售楼易拉宝。业主王先生希望，业主们能尽快达成一致，成立业委会，重新选择物业。“高层的设备需要维护，环境需要打扫，物业始终必不可少。 ”
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