黑石集团的主要运作方式是杠杆收购，其最擅长的业务就是利用借贷资金收购公司，待该公司业绩提升后，再将其出售获利。

具体操作步骤如下：寻找与评估目标、确定收购框架、要约收购、重塑公司价值、退出。

首先，黑石以低于重置成本的价格收购成熟的、能够产生稳定现金流的物业；然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产自身的结构、硬性和经营等问题；最后，在三年左右时间将这些资产出售给长期投资人。

需要指出的是，作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，因此一旦修复完成就会寻求快速退出。

为了能迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后再以收购方式助其迅速提高市场份额。

在此过程中，黑石基金将其新收购的成熟物业资产整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石就将其出售给保险公司或REITs等长期投资人。

凯德模式

凯德集团于2001年提出“轻资产战略”，其中包含剥离非核心业务，以费用收益模式代替资产收益模式，引入基金管理平台以提升资产证券化率。随后，凯德先后发起首支REITs和新加坡本土PE，探索“REITs+PE”模式，并将这种模式复制到中国市场。

凯德中国主要通过收购的方式拓展房地产业务，可以概括为“三部曲”：首先，买入老旧物业；其次，改造物业，通过提升容积率，重新策划定位招商和商户汰换等方式提升物业的自有价值；最后，以高价出售或资产证券化方式退出物业。

其中，PE项目培训期以股权形式参与项目，解决凯德开发和收购融资难题。这使得凯德可以用较少的自有资本撬动更大的项目。为了掌握主导权并控制风险，凯德的持股比例一般超过50%。

等到项目培育成熟之后，REITs介入收购，凯德和PE实现退出。

从项目角度看，开发阶段PE介入解决了凯德单独开发项目融资难的问题；项目开发运营之后，REITs的介入使得项目可以迅速出手，凯德可以迅速实现项目收益，提高资金周转率。

从投资者角度看，物业培育期风险大，PE参与，享受项目开发成功带来的巨大增值收益；物业成熟期风险小，REITs参与，享受成熟物业的稳定收益。凯德居于其中，形成地产开发、PE、REITs三者互补。