但是，目前专业市场开发的成功率并不是很高，有的专业市场经营不错，回报丰厚；有的市场却面临困境，给发展商、经营商和投资者带来了沉重的包袱，出现这种状况的一个最主要原因就是开发商只看到了专业市场的开发利润，没有透彻认识专业市场的运作。
      要做好一个专业市场不是一朝一夕的事情，开发商和营销商需要有扎实的基本功，只有充分了解和把握专业市场的“专业性”，才能使专业市场进入专业化的开发和运营轨道。

专业市场成功运营五大策略
      一、全面了解行业市场

      要做好一个专业的市场，就必须做到信息上领先，充分了解专业市场的发展前景、市场容量、同类市场竞争等。比如在深圳开发皮革市场，首先要了解深圳皮革产业的基本情况，如产业聚集地以及生产量、原材料和辅料的采购量；其次要了解原材料和辅料的生产区域，引进一手原材料供应商；其三要考虑到与广州等地区皮革采购中心的竞争性，在保证皮革和辅料品种的同时，适度控制市场开发规模；其四，针对皮革企业采购的特征，有的放矢地进行市场经营和推广等。

  在武汉做建材市场必须了解”西汉正街建材商圈,舵落口大市场“建材板块。

  西汉正街建材商圈由几百个陶瓷、板材、石材等建材市场聚集,近几年又有”大武汉家装、香江家居”等提档升级的建材家店MALL面市。整体上提升了整个行业的经营档次和品味。

  舵落口大市场的建材板块占整个市场1750亩的三分之二面积。以板材、地板、线条等木制品为主，其中：君顺/仙安/红叶/胜明四大板材经销商拉动围绕板材展开的几千个品种的销售。

  比如：湖南的木方，线条。

  随着武汉城市建设步伐的加快，轻轨已直达舵落口，舵落口市场的股权结构又进行了实质性的调整，过去是政府主导而现在的最大股东是“中国国旅”。路宽了，轻轨通了过去的郊区已和城区无缝对接，土地价值肯定翻了多少倍（估计一亩地达上千万元）。在此背景下，传统的板材大棚，木方堆场类似粗放型的经营业态肯定是首当其冲的拆迁、搬迁对象。近几年6万方的门业市场，12万方的陶瓷卫浴总部基地已出现在“舵落口大市场”。13年开业的大卖场达到20多万方。          

基于以上的市场形势，我在另一个“XX国际建材城”工作时，对部份规划提出了调整建议，其核心是1、规划板材区2、板材大棚取名“仓储式卖场”3、鉴于在武汉仓储比较稀缺，在租售策略上实施：租500平仓库必须买2套商铺，（为规避风险，在图纸阶段定铺329套后开工建设）4、为使可售面积不减少规划了三层结构。

 使整个板材区的12万平方由多种物业形态组成，即：标铺 仓储卖场 大卖场

 标铺经营：五金、油漆涂料、线条吊顶、橱柜等；

 仓储卖场经营：板材/木方；

 大卖场经营：灯具/饰品。

 以上讲的是武汉的案例，我2011年去了孝感。当时去孝感工作有一个非常重要的原因，项目是一块空地，不像过去的项目是中途或规划完成后才介入。说服了当时的老板，1、请专业公司做市场调查，2、由专业公司提概念规划的建议；3、由专业公司对业态布局进行规划。从现在来看，”不同的业态业种对物业的要求不尽相同”确实如此。

  同是建材产品，五金分为卫浴五金，锁具，其需要的是“小户型”，如设计为开间3.6，径深7.2米，单层为26平方，建三层不到80平方，卖5千总价也不高。

 再比如，在孝感把板材区设计为，前店后库就比较受欢迎。

 经营精品或品牌陶瓷卫浴、地板的商家要装成体验店，旗舰店，需要展示效果就必须大开间。

  综上：个人认为，“专线市场的专”体现在必须了解所在区域行业分布、布局、产品的经营特性及对未来趋势做出一定的前瞻性判断。在规划阶段就“有的放矢”。

 二、完善专业市场的整体配套
     完善的专业市场配套是市场经营的基本保证。一个完整的专业市场不仅涉及到仓储、货运代理、分装配送、长短途交通、停车场、展览中心等基本环节，而且还需要银行、酒店、餐饮、行业协会、工商税务、报关、网上交易平台等相关配套服务，这就要求一个好的专业市场必须把物流、仓储、酒店、金融、工商、软件平台等各个方面都做到尽善尽美，为经营者和消费者创造一个良好的商业环境，同时也为项目后期经营管理打下坚实基础。有的开发商在开发之初没有一个好的商业规划，项目的配套根本无法满足做批发市场的需要，有的项目虽具备下游采购的信息网络，但却缺乏下游采购消费的交通网络，导致开业后大批量的外来商户撤离，市场面临经营严重困难的处境。因此，在建立专业市场时必须做好商业规划，完善商业配套。

  必须完善专业市场的整体配套是无庸置疑的，个人认为做好规划是关健。配套区是集中还是分散，体量多少合适？须结合每个项目做深入研究。通常专业市场做旺了，配套才愿意入驻，而商家担心没有配套会有诸多不便。个人认为，二者同步启动并行不悖。“天河城”在初期有“三个不”，一平方不卖、一分钱不少、运营始终不缺失”。可见运营是商业地产之灵魂，而配套是专业市场运营中不能缺少的重要板块。因为1、专业市场不在传统商圈，酒店、金融、工商、餐厅等方面都欠缺；2、仓储、物流系统的构建也需要过程，在市场不旺之前物流公司是不太愿意设点或进驻的，招商就是要讲个让人热血沸腾，充满希望和期待的财富故事，而这个故事一定是击中了“目标对象”的软肋。

 2007年曾操盘“汇龙物流·汉阳货运中心”。一期占地240亩，功能区有“信息及配套大楼、停车场、零担商铺”。做过物流园区的同事一听便知道，它差一块“仓储及深加工区”。当时我给的建议是“扩大规模、完善功能”即再拿地规划“仓储及深加工区”。 用捆帮方式带动零担商铺的租售。正是充分了解行业特点，仓储带动了商铺的租售。仓储采用平库和高台相结合，引进了二百多家“专线物流” 公司入驻，、、、、专业市场的配套特别是物流系统的搭建对项目成功与否至关重要！因此，我认为，专业市场、物流园区、产业园区、及综合体的“四位一体”模式是专线市场为核心，各种业态相互补充、相互支撑、相对独立的产业新城。

三、开拓新的交易平台
      随着专业市场的逐步发展壮大，市场对传统的交易场所和交易方式提出了更高的要求，在继承传统的同时，我们必须开辟新平台，加强市场的网络建设。义乌小商品城作为中国传统专业市场的领先者，起步较早，但随着义乌小商品专业市场的不断发展壮大，传统意义上的商品交易平台已经难以满足市场发展的需求，电子商务平台建设呼之欲出，正是得益于新型网络电子商务平台的开发，义乌小商品市场的产品足迹几乎已经遍布全球。这种不断创新开拓的精神，使义乌小商品批发市场成为了中国批发市场的一种品牌。据统计，在义乌小商品批发市场里，开展电子商务的摊位占80％。义乌小商品城的成功，与他们不断创新开拓交易平台，靠多条脚走路的发展模式是密不可分的。

 实体店与网上交易相结合是趋势、是方向。整合市场资源,实现商品的网上交易是专业市场持续发展的必然趋势和现实要求。
    四、充分利用行业协会的优势
     行业协会往往是一个行业龙头企业聚集的团体，是该行业市场信息动态的先知先觉者，也是行业内部协调及与政府部门和其他行业沟通交流最重要的桥梁。因此充分利用行业协会的优势，与行业协会进行亲密无间的合作，对于一个专业市场的建设将会起到事半功倍的作用。现在很多专业市场都选择和行业协会强强联手，充分发挥行业协会信息多、渠道广的优势，为市场未来经营提供技术、信息等方面的支持。

  行业协会对专业市场的作用是显而易见的，但也是把双刃剑。
     五、招商严把商户质量关
      很多专业市场开业火爆，但是好景不长，商户来也匆匆去也匆匆，很快整个市场就形成恶性循环，最后人去楼空。为什么会出现这种虎头蛇尾的现象呢？主要有两个原因：首先批发市场不比零售市场，大部分市场采购人员有选购产品的专业素质，而且每次的采购量比较大，距离往往也比较远。如果市场商户的经营实力有限，经营品种有限，无法最快速度地满足市场的需求，采购人员会很快改变他们的采购地点。其次，每个市场都需要一段时间的培养期，没有经营实力的商户在这个时候就会信心动摇或者经受不住市场的考验，这个时候也将给市场经营管理带来比较大的负面影响。因此，我们在招商时，不能为了为凑场而招商，而是要选择那些有经营能力且能应变市场风险的商户。
     做好一个专业市场，必须满足其专业性的特殊要求，在规划时要做好商业配套，招商过程中把握商户质量，充分发挥行业协会优势，在传统的经营模式上开辟新的平台，以市场为导向，踏踏实实做好每一个细节。

 彭有策2014、1、8