扫街佬秘笈==职场经验分享==保洁员劳动定额最大限额工作量

内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解

普通小区环境保洁标准

物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。
　通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作标准和依据，为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。
　　一、设置保洁工作频率
　　普通小区物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场公公区域清扫等。
　　相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。
　　因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。按对应标准定岗定员.
　　以普通小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。
　　要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，制定的普通小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）：

普通小区分区域、分标准实施清洁作业

1．室外普通清扫型即第三级保洁标准

室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理（按室外普通清扫型即第三级保洁标准）。

外 围绿化 广 场

      1、捡拾绿化带生活垃圾及垃圾桶垃圾、杂物循环清洁（整体生态垃圾、及建筑施工垃圾除外、）

2、用高压水枪冲洗广场地面无污渍、无垃圾1次/30天

      3、抹拭、刮净雨棚玻璃干净、明亮1次/月

      4、广告牌及指示牌清洁洁净、无积灰1次/周

      5、公共椅子干净、无积尘循环清洁

      6、喷泉无漂浮物、池面清澈、无味1次/周（水质视视情况更换）

      7、清扫广场地面杂物、清理污垢无垃圾、污垢循环清洁

 地下车库 天台平台

      1、清扫地面、天台、平台、杂物无垃圾、杂物循环清洁

      2、天台、平台无垃圾、杂物循环清洁

      3、用高压水枪冲洗地面无污渍1次/月

      4、抹净防烟门板、指示牌无积尘1次/3日

      5、清洁地漏杂物、排水沟无垃圾冲洗1次/周

      6、停车库清洁洁净、无积灰1次/月（需工程部配合）

      7、高架管道无积灰1次/季

      8、消防箱清洁光洁、明亮1次/周表里擦拭

      9、灯架、警示灯洁净、无积灰1次/月

      10、清洁机房地面及设备洁净、无积灰1次/3日（抹尘）；1次/月（工程部专业大清洁）

 车道人行道

1、清扫车道斜坡地面无垃圾、杂物1次/日（日常清洁）；1次/月（冲洗）

 2、清理排水沟干净、无杂物、1次/日（日常检查）;做到异常情况随时清理，保持畅通

 3、标示牌擦试无污渍1次/周

垃圾房.中转站

  1、清理垃圾房干净、整齐1次/日（日常清洁）；1次/周（彻底清洁）

2、冲洗垃圾房墙身洁净、无积灰1次/周

 3、清洁垃圾房地面基本保持干净夏季：1次/日；冬季：1次/3日

4、清洁垃圾筒内垃圾基本保持干净1次/日

5、垃圾房消毒处理基本保持无异味夏季：2次/周；冬季：2次/月

管理公共区域室外普通清扫型即第三级保洁公共区域清洁卫生特点。

按照“六不六净”、“三化三优”实施管理

“六不六净”：不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净垃圾箱净

(按室外普通清扫型三级保洁标准实施管理)

2．室内卫生普通保洁型即第二级保洁标准：
　1、地面：每日清扫，全天保洁，做到无乱摆乱放，无污物、无痰迹、无纸屑、瓜壳等。

2、墙面：无蛛网、积尘、乱写乱画、乱张贴。

3、门窗玻璃：玻璃明亮、门窗无污渍、灰尘

4、用具（办公、生活等）：所有用具摆放有序，干净整齐无灰尘

3．栋内公共卫生区：

4．走道、楼梯、地面：每日清扫，全天保洁，做到无乱摆放、乱放，无污物、痰迹、纸屑、瓜壳。

5、墙面：无蛛网、积尘、乱写乱画、乱张贴

6、卫生间：洗漱间、厕所冲洗干净、无异味，无污水积物，墙面无蛛网，无乱贴乱画，门窗清洁无灰尘。

7、卫生设施：公共区域设置垃圾篓等卫生用具各类用具清洁并及时　

管理公共区域室内卫生二级保洁标准，公共区域清洁卫生特点。

（1）管辖范围广，对环境声誉影响大。

（2）工作繁杂琐碎，不易控制。

（3）劳动条件艰苦，人员变动大。

（4）标准不同，"病症"用"药"不同.如公共区域室内清洁，合理安排时间进行清洁保洁，将保洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式将增大保洁负担及滞留岗位时间。

一级保洁标准

形象工程物业、贵宾接待区域、会议室;样板房;销售中心;洽谈室,展于等进行即第－级保洁标准：清洁服务管理（按一级保洁标准）

（1）领导办公室内清洁。由一人定时定人上班之前）进行清洁服务，确保领导室内清洁、安全、保密；

（2）在其规定时间内迅速完成清洁作业；若客户室内需临时应急清洁，清洁人员须积极主动服务。

（3）合理安排时间进行保洁，将保洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式。

管理形象工程物业、行政办公一级保洁标准清洁卫生特点。

（4）爱护公物，廉洁奉公，开源节流，拾金不昧，见义勇为，诚信正直。敬岗爱业，微笑问好，殷勤服务，尊重客户，优质高效，团结协作。

表1—1

http://s9/mw690/002zNio6zy7eCySWYqI38&690

http://s11/mw690/002zNio6zy7eCyS1cw28a&690


 　　二、收集物业保洁工作内容
　　物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。
　　以普通小区为例，保洁服务包括125个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000㎡绿化带、9,600㎡的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。
　　具体保洁服务内容如表1—2所示。

http://s12/mw690/002zNio6zy7eCz8cxFVeb&690

 

　　三、物业保洁员的配置计算
　　物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室内水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务（包括保洁的频率），是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算普通小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。
　　具体计算方式如下：
　　A）单项工作所需工时=数量×（月）频率×工作效率
　　B）相同类型工作所需工时=单项工作所需工时①+单项工作所需工时②+单项工作所需工时③+……单项工作所需工时n
　　C）每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+类型Ⅲ工作所需工时+……类型N工作所需工时
　　D）每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）
　　（根据合同规定，保洁员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）以保洁服务的清扫工作为例，普通清扫工作主要有：多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次（见表1—1）。
　　其中：
　　（1）多层楼梯面清扫每月所需工时=125×26×15
　　（2）小高层楼梯面清扫每月所需工时=9×26×20
　　高层楼梯面清扫每月所需工时=2×26×30
　　（3）多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=125×1×20
　　（4）小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9×1×40
　　高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=2×1×60
　　（5）平台/天台清扫每月所需工时=166×1×20
　 （6）公共道路清扫每月所需工时=9600×30×8/100
　　（7）绿化带清扫每月所需工时=42000×30×3/100
　　（8）广场/游乐场清扫每月所需工时=4400×30×5/100
　　即类型Ⅰ：普通小区卫生清扫工作每月所需工时
=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分钟
小区每月各类型保洁服务用工工时情况如表1—3。
 
　　普通小区保洁工作每月总工时=Ⅰ清扫工作所需工时+Ⅱ保洁工作所需工时+Ⅲ拖洗工作所需工时+Ⅳ擦拭工作所需工时+Ⅴ收集工作所需工时+Ⅵ消杀工作所需工时。
　　即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分钟（3861小时）
保洁每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）=3861小时÷（26天×8小时）=18.6（人）
　　考虑到保洁班长除做好本职工作外，还需配合做好保洁工作的检查，保洁工作任务的调配及一些应急性保洁工作的处理等，因此，在给保洁班长安排实际保洁工作任务时要适当比其他保洁员要少。即保洁班长按0.5人的标准安排其工作任务。
　　根据以上计算，并结合实际考虑，小区保洁工作需配置保洁员19人。

人员配置～实际工作中,保洁员工并不是机器，设定好的工作量就能完美完成，应给编制留有余量及考虑休息人员的顶岗编制，增加机动人员;实际人数应该在计算人数配置后每10人加1人机动人数，机动人数上限为5人，比如本案例人数19加1机动人就是20人，如果是28.5人就加2名机动人员，如90人就加5名机动人员～因为上限就是5人，特殊要求的高端住宅物业或高端的商业要根据实际情况调整工作密度来控制人数～毕竟目前的物业人员太过密集～如何控制用人成本及难招人难留人的风险将是物业服务人的共同课题.

　　1、 梯级清扫：14层/小时/人。

　　2、 地面清扫：300平方米/小时/人。

　　3、 拖楼梯：13层/小时/人。

　　4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人。

　　5、 洗地毯:360平方米/小时/人.

　　6、 刮玻璃:4平方米/分钟/人.

7、清洁 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人、天.

8、道路清扫;人均清扫面积25896平方米

物业公司人员劳动定额参考标准

一、公共事务人员劳动定额

1、住户服务中心管理员：5万平米以下设管理员1人；5~10万平米设2 人；10~15万平方米设3人；以后每增加10万平米，增设1人。

2、楼宇巡查组管理员：15万平方米以下不设楼宇巡查组；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。

3、干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。

二、保安人员劳动定额

保安、消防员：

1、 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3500-5000平方米。

2、全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。

3、 巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右。

4、 封闭停车场出入口处应设置3人。

5、智能化小区已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。

干部配置：

6、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。

7、 保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。

三、机电维修人员劳动定额

机电维修人员

1、每个高压配电房值班电工3人。

2、水工每10万平方米配置1人。

3、中央空调每10万平方配置1人。

4、电梯工每10部电梯配置1人。

5、维修电工每10万平方米配置3人。

6、综合维修工每10万平方米配置2人。

7、干部配置标准：

★30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；

★30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。

★80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。

8 、综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。

四、清洁人员劳动定额

保洁人员

1、 梯级清扫：14层/小时/人。

2、 地面清扫：300平方米/小时/人。

道路保洁=2.5人/万㎡

服务标准

1、完成环境卫生工作；保持道路全天整洁干净；

2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼；

3、雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区）；

4、建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中；清扫的渣土及杂物和甲方认可额外付费的无头渣土由保洁员集中运出

垃圾清运35元/吨

垃圾收集:

20层==3栋配置上楼收集1人(晩班6:00===9:00)

服务标准

1、居民生活垃圾日产日清，清运率达到100%；

2、垃圾必须排放在指定地点，不得乱倒滥卸；

3、覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；

4、垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；

5、车容车貌保持整洁，设备完好无损；

6、清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门；

7、负责垃圾楼宇、站的管理及日常维护小修。

除四害消杀

物业内1.5元/㎡按建筑面积;

外围按占地面积.

防疫性消毒

按占地面积.1.2元/㎡,药物由防疫站统－分配(费用由甲方另外支付或政府补贴)

3、 拖楼梯：13层/小时/人。

4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人。

5、 洗地毯:360平方米/小时/人.

6、 刮玻璃:4平方米/分钟/人.

7、 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟.

8、清洁 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人、天.

9、每10人编制设机动岗1人(负责机洗,及定期保洁,及突发性应急保洁)

10、 干部配置标准:10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;15-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;50万平方米以上,每增加15万平方米 增设班(组)长1人

11、保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人..

若广场,步行街,商业街及道路清扫建议使用扫地车减少工作量.

大型走廊及大厅;人行绿道,內部车道,公共场所较多场所建议使用全自动洗地机.及机车式高压车清洗.

五、园林绿化部人员劳动定额

绿化人员

1、 绿篱及灌木修剪 (1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时; (2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时; (3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数;

2 大树修剪: (1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/人.小时(2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时;(3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时;(4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时;

3 剪草 (1)特级、一级草坪：360平方米/人、小时；(2)二级草坪：280平方米/人、小时；(3)三级草坪：用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；(4)四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。

4 施肥 （１）粒肥：撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时；（２）液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人、小时；

5 喷药：机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。

6 淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。

7 花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。

8 花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。

9盆景 （１）修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时；（２）换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。

10 插花 （1）一般插花： ★盆花。小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟。 ★花束。小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟。 ★花篮。小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。 （2）创意插花： ★盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟。 ★花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟。 ★花篮。小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。

11．机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

12 残花清理：．报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小时。

13．杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。 综合劳动定额：

14． 按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。

15．建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。

16．园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。

17．干部配置标准：30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。

六、管理处员工综合配置

1、多层住宅5万平米以下，每人监护面积2500~3000平米；5万~10万平米，每人监护面积2800~3500平米；10万~30万平米，每人监护面积3000~4000平米。

2、高层住宅、写字楼、工业厂房，5万平米以下，每人监护面积2000~3000平米；10万~30万平米，每人监护面积2800~4000平米。(对应标准提高则按比率上浮)