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回复江苏宜兴土地飞走
(2012-04-11 14:18:21)
标签：
杂谈
关于工业用地变更为商业用地必须严格依据法律程序进行
该块土地由工业用地变性为商业用地是违法的,变更行为也是无效的。改变土地用途必须由该宗土地的合法使用权人作为申请人，并依照法定程序向相关土地主管部门提出土地用途变更申请，经主管部门的严格审查及报批同意、办理相关土地变更登记手续等一系列合法手续后，该宗土地的用途变更方才合法有效。也就是，土地用途变更需要经过一个严格审查批准的法律程序。本案中，张焕南作为该宗工业用地的土地使用者，从未向有关土地主管部门提出过土地用途变更申请，那么该宗土地的用途变更就是无效的，因此，张焕南依法享有对相关土地部门请求撤销变更登记的行政诉权。
一、法律依据：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
《土地管理法》第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、工业用地变更为商业用地的申请办理流程
1、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、土籍管理部门
2、申请人资格：土地所有权人或使用权人
3、申请人需要向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并需递交相关申请材料：如改变土地用途申请、计委立项文件、规划部门同意改变用途的许可、上级主管部门的同意意见、地价评估报告、《国有土地使用证》原件、申请人身份证复印件等等重要的申请材料。
4、由县级以上国土管理部门对上述申请材料进行审查，对申报资料齐全的予以受理。
5、由地籍部门对该宗土地进行地籍测量，绘制宗地图，按规定缴纳地籍测量费。
6、经主管部门审查同意后，上报同级政府审批。
7、地籍管理部门领取该宗土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批件手续。
8、申请改变土地用途的单位或个人在领取土地用途批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续，并补交土地出让金。
二、工业用地变更为商业用地的再出让办理流程
工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下：
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
以上建议仅供参考
北京中闻律师事务所
王誓华律师
2012/4/11
@张洪峰
：
【奇闻】：接一投诉。江苏宜兴张某03年买5亩工业用地，国土证号为0025，至12年年审正常。今年持证贷款被银行告知该证已废，地09年已被卖他人，他的地莫名其妙“不见了”。但在国土局的“帮助”下，他却又在银行贷到了款。他疑惑的是“自己的地飞走了？”。用图片证据加长文，拜请各位达人帮张某解惑。
http://ww4/thumbnail/60100c3cgw1drv1n92lgkj.jpg
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