什么是虚拟房租？

俗话就是自己住自己的房子支付的房租。因为不是实际支付，称为虚拟租金。

为什么要计算虚拟租金？

在国民收入GDP的计算中，购买住房是投资不是消费。

在GDP计算中，住房的土地费不计入。可我们买房是支付了土地费的。那么在支出法GDP中就要减去一个土地费。比如我国土地费近两年，每年有8万亿。这8万亿就不能计入GDP。

投资就要有收入，房租就是住房投资的收入。而自住房并没有这个收入，就是虚拟收入。自己给自己缴房租，就是虚拟房租。

这是我的解释。

联合国统计委员会制定国民经济核算标准——《国民经济核算体系2008》，简称SNA（2008）规定“住宅是为所有者提供住房服务的货物，住户在住宅上的支出属于固定资产总形成。所有者出租住宅的租金计为所有者的住房服务产出和最终消费支出。如果是所有者的自住住宅，其住房服务的虚拟价值要同时记录为所有者的产出和最终消费支出。”

“如果不虚拟自有住房服务的价值，住房服务生产和消费的国际比较和跨期比较就会失实”。

另外，如果不计入虚拟租金，当租住人购买租住住房后，将减少GDP统计数据。由此产生统计数据不可比。

综上所述，按经济学，虚拟房租是要计算在GDP内的。按联合国规定，各国GDP的比较有统一的标准。最后，当市场租户购买二手房时，不会引起GDP数据的变化。 

虚拟房租怎样计算？

对虚拟房租，SNA（2008）规定“提供的住房服务价值等于在市场上租用同样大小、质量和类型的房屋所要支付的租金。”此计算方法称为“等值租金法”。

SNA（2008）还提供了另一个计算方法。当房屋出租率小于10%时，由于市场租金数据不全，不能代表房屋的服务价值，建议采用“使用者成本法”。

“使用者成本法”与“等值租金法”，按`Poole核算，估值结果是一致和有效的。

但在实际应用“使用者成本法”时还是有很多问题，遭到很多研究者的吐槽。这里我就不再吐槽了。

在理论上还有两种计算方法，“主观估值法”和“资本化比率法”，前者法国使用，后者德国使用。

美国、日本使用“等值租金法”

中国使用“使用者成本法”的变种。下面介绍中国的情况。

（中国情况）

2004年前，我国采用住房的折旧额。称为“虚拟折旧法”。

2004年后，当期房屋市场价代替历史成本价。这次调整后，虚拟房租增加了两倍。

2008年后，又进行了一些微调。沿用至今。

虚拟折旧按建筑成本计算，而SNA2008推荐的成本法是用房屋资产的原价估值的。这个差额大约有一倍。即我国虚拟房租被低估了一倍。

应该怎么办？

理论上很简单，按SNA2008的等值租金法。这样与美国的标准一致，易于比较。

我国有研究者进行了这方面的研究。

绝大部分研究者都采用“使用者成本法”。在运用“使用者成本法”时，采用当期二手房市场价。因为用的是市场价，当然比虚拟折旧法会大幅度提高。

我只找到一个用等值租金法研究的——赵奉军2015. 他的结果比其他研究者的数据低25%。也就是说，绝大部分研究者采用“使用者成本法”的估值高估了。我认可赵奉军的研究。

我国虚拟租金统计局未公布，根据他人的研究资料，我推测我国统计虚拟租金总额约4万亿。如果按等值租金法，应该提高一倍左右。这样总额应该在8万亿左右。

前面我们知道，土地费是8万亿。这里推测的虚拟房租也是8万亿。很巧，正好一样。是巧合吗？当然不是。要理解这个结论，请听我的经济学课。

二〇二二年十二月十六日