【案情】甲与乙公司于2019年8月30日签订《地下停车位转让合约》，乙公司在其提供的格式条款中由手写备注“甲方负责在两年内办好该车位的附属产权”，现被告乙方届期未能为甲方办理车位产权证，故引起诉讼，原告甲方主张退费。

【分析】

一、双方签订的《地下停车位转让合约》为所有权转让而不是使用权转让。

1、《民法典》第四百九十八条　对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

本案所涉合同系由被告提供格式合约文本，在签约过程中应原告要求，被告通过非格式文字承诺“甲方负责两年内办好该车位的附属产权”。该承诺的效力高于涉案合约所涉内容的第六条针对使用权的转让的合意的效力。

2、同时根据文意分析。该合约第六条“乙方所受让的地下车位按有关规定，至签约时无法办理产权证”，该文意很显然告知买受人涉案车位将后来一定能取得车位产权证，这里的产权证即所有权证。其中这里的“产权证”与“甲方负责在两年内办好该车位的附属产权”中所涉的“附属产权”具有同一性解释。

对于何时能取得，仅书面表意为“至签约时无法办理产权证”，其没有承诺最终能够办理到产权证的时间截止点。其也是一个附条件的协议，即附“将来必然能取得产权证”作为协议成就的条件，若两年被告不能取得协助原告取得产权证，则原告可主张解除合同、被告返还价款。因被告不作为或怠于履行或其它原因导致届期后未即履行合同义务，致使解除条件成就，故被告应当返还价款。

二、因被告届合同约定期限内未能履行合同，原告可以在法定期限内主动提出解除合同。

《民法典》第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

本案双方通过合同约定自签字付款之日起两年办好该车位的附属产权，协议签订于2019年8月30日，两年后即至2021年8月30日，因被告迟延合同约定的主要义务，期间经原告多次催被告办理车位产权证仍未能履行的，原告可以2021年8月30日至2022年8月29日期间一年内依法提出解除合同，行使合同解除权。故原告未超过主动解除法定一年期限。

三、主动解除以诉讼方式告知，被告收到送达法律文书之日为合同解除之日。

《民法典》第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

因解除通知到达之日即可解除，除法律特别规定的除外，依以上法律条文原告通过诉讼方式主张解除合同，被告收到诉状之时也即合同解除之日。因本案不存在其它法定除外情形，即使被告收到诉状后向房产部门申领权属证书，仍已经过了解除条件成就的约定时间，除原告同意，否则解除不可复返。

更何况被告应当首先取得车位权属证书，后才可分户给各买受人。因被告怠于履行合同义务，导致合同解除条件成就。

四、合同解除后，合同若已履行交付的，则可以请求恢复原状、返还原告的出资，若合同未履行交付的，则可以终止履行合同，双方合同权利义务终止，但不影响相互返还的结算或清理等事项。

《民法典》第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百六十七条　合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

因原告通过非格式条款约定两年内必须取得车位产权，否则应解约，其也是原告的主要合同目的，也是被告的主要合同义务。法院不能以早己交付车位使用权而视为履行产权过户为从义务，不构成根本违约，原告不可以依《民法典》第五百六十三条相关条款主动解除合同。而实际上本案法院应当尊重双方当事人的意思自治，即本案合同中原告通过非格式条款特别约定取得产权证，否则原告就没有必要购买该车位的使用权，即然届期后被告没有依约履行合同义务，故承担合同解除后的违约责任，恢复原状返还财产、赔偿利息损失在本案恰当不过。

五、对于解除的理由是否变更。解除与撤销是否为同一意思。

（一）合同的解除和撤销主要区别在于：

1、从适用范围来看，撤销的适用范围比较广泛，不仅适用于欠缺有效要件的合同领域，而且适用于有瑕疵的意思表示及民事行为场合;而解除仅仅适用于有效成立的合同提前消灭的情况。

2、从发生原因来看，撤销的原因由法律直接规定;而解除的原因既有法律规定的，也有当事人约定的。

3、从发生的效力看，撤销都有溯及力，被撤销的民事行为从开始起无效;而解除则往往无溯及力，只有在当事人有特别约定或者法律有特别规定及违约解除非继续合同时，才有溯及力。

（二）、可撤销合同撤销权怎么行使

可变更可撤销合同的五种类型：重大误解，显失公平，欺诈、胁迫，乘人之危。对于可撤销合同的撤销权如何行使：

1、撤销权的行使主体，重大误解、显失公平而订立的合同，合同双方当事人均有权请求变更或撤销;一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危违背对方真实意愿而订立的合同，受损害方享有撤销权，而欺诈方，胁迫方或者乘人之危者无权请求变更或撤销。

2、撤销权的行使期间：一年。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

3、撤销权行使的方式：享有撤销权的一方，知道享有撤销权的事由后，可以通知对方撤销合同，对方无异议的，合同被撤销。对方撤销合同有异议的，享有撤销权的一方应当在撤销权的行使期间内，向法院或者仲裁机构申请撤销或者变更。

（三）、本案诉中因被告能取得相应的产权，不存在欺诈、胁迫之情形，故应变更诉讼请求为“解除合同之诉”。

六、其它。

1、针对“谁投资、谁受益”。被告可能出现以此理由主张合同履行的合法性，以及车位的产权属性。本人认为应当由被告举证证明地下车位其所涉的建设成本有没有分摊到全体业主，若已分摊至全体业体承担，则该产权显然属于业主共有，被告无权进行出售，为此由被告举证。

2、被告应当首先领取所有车位的全部产权证，后才可进行分割产权，而不是原告一人的产权，此应为被告所举证的证据，否则可以推定被告无权、无能力办理原告个人产权车位。