川信-雄飞中心项目贷款集合资金信托计划

类型：信托贷款类

信托目的：委托人基于对受托人的信任，认购信托单位并将自己合法所有的资金以信托的方式委托受托人按照本合同的约定为受益人利益进行管理。受托人同意接受委托人的委托，按照委托人的意愿，以受托人自己的名义，根据信托文件的规定集合运用信托资金，向借款人发放信托贷款，用于借款人名下“雄飞中心”项目建设。受托人以管理、运用或处分信托财产形成的收入作为信托利益的来源，为受益人获取投资收益。

资金用途：信托资金用于成都市京谊房地产发展有限责任公司（以下简称“京谊地产”）名下“雄飞中心”项目建设。

受托人：四川信托有限公司（以下简称“四川信托”或者“受托人”）

保管人：招商银行股份有限公司成都分行

信托规模：5.5亿元（以实际募集金额为准）

信托期限:18个月

受益人预期年化收益率: 100万元≤认购金额＜300万元   9%/年；

                        300万元≤认购金额＜1000万元  10%/年；

                        1000万元≤认购金额  11%/年。（认购金额以10万       元整数倍递增）

利益分配:按信托年度支付

风控措施:

1、土地及在建工程抵押

    京谊地产以雄飞中心项目土地及在建工程（扣除1号楼1-5层商铺）为信托本息提供抵押担保。在建工程建筑面积为121,446.15平方米，预评估价值约为11.37亿元，抵押率约为48.39%。

2、股权质押

四川神洲泓宇实业有限责任公司（以下简称“泓宇公司”）以其持有的33%的京谊公司股权为借款人按时归还借款本息提供质押担保。

3、保证担保

    京谊地产的股东四川雄飞集团有限责任公司（以下简称“雄飞集团”）和泓宇公司为借款人按时归还借款本金及利息提供保证担保 ；雄飞集团实际控制人吴雄飞为借款人按时归还借款本金及利息提供保证担保。 

4、资金提前归集

    信托计划设置6个月的归集期，即从第12个月到第17个月，每个月末按照10%的比例进行归集，第18个月末前5个工作日归集信托资金的40%及剩余利息。

项目介绍------雄飞中心项目：

1、项目背景

    本项目是成都市和青羊区两级政府的重点建设项目，主要包括商业、写字楼和酒店。项目地处成都市商务办公区的核心区域，周边具有一定的商业气氛，未来将成为北城新城区的政治、经济及文化中心，周边的生活配套将充分的满足人们的生活需求。项目投资商为雄飞集团，开发商为雄飞集团控股的京谊地产。

2、项目位置 

　　本项目地块位于成都市锦江区提督街、署袜北二街，紧靠天府广场和春熙路。周边交通便利，总府路、顺城街、红星路等主要交通干线与项目相邻近，距离机场15公里，距离火车站6公里，处于成都市中心位置。

3、基本概况

　  项目总用地面积11,288.60平方米，总建筑面积143,314.07 平方米。其中，商业 (含地下一层)：32,886.38平方米，办公：51,346.79平方米，酒店：22,213.78平方米，机动车停车位：446个。总投资约为17.52亿元，其中融资方自有资金投入63,120元 ，占总投入比重36.03%。

4、目前进度

    本项目于2010年7月破土动工。目前办公楼主体已经封顶，酒店24层已经主体已经封顶。预计商铺、酒店部分将于2013年8月1日开业，预计写字楼于2013年11月交房。目前四证齐全，且已经拿到预售证。

5、销售预测

    本项目销售收入即为主要还款来源。根据周边市场情况，本项目销售均价定为：写字楼18000元/平方米；商铺5-39万/平方米不等。预计项目销售总收入为282,007万元，是信托本息的4.19倍。此收入仅为本项目的销售收入，由于雄飞中心项目酒店部分和7、8、9三层商铺以及地下车库并未对外销售，所以项目的收入远高于此。

6、盈亏平衡点

    本项目销售的盈亏平衡点为60%。即在售价不变、成本不变的前提下，项目的销售比率达到60%，销售额达到175,174万元，项目就能达到盈亏平衡。

融资方介绍——京谊地产：

1、基本情况

    京谊地产成立于2004年11月5日，注册资本4000万元，法定代表人林大富。营业范围：在成都市及郊区（县）范围内从事房地产开发经营，室内装饰等。目前，融资方的开发资质为暂定三级，其股东雄飞集团具有房地产一级开发资质。

2、财务情况

    截至2012年末，公司总资产97,929万元。其中，流动资产97,868万元，占总资产的99.93%；流动资产主要为存货即未竣工的房屋，预付账款为已支付但未结算的工程款。截止2012年末，公司资产负债率55.31%,流动比率为1.8，速动比率1.27，各项指标均合理，偿债能力较强。

担保方介绍-----雄飞集团：

1、基本情况

    雄飞集团为融资方的控股股东，持股比例为67%。集团创于1996年，总注册资本为13,276万元，总资产62亿元，现有员工3000余人，是覆盖房地产、高科技、医药、物业经营等产业的大型综合性集团，为农行连续八年“AAA”优质客户，具有房产开发一级资质、建筑二级资质，累计开发房产近300万平米，集团拥有9家子公司，自营物业共计30余万平米，其中包括位于四川省自贡市的四星级雄飞假日酒店。雄飞集团先后荣获四川省银企协会最佳诚信客户、四川省农行100家最佳诚信客户、连续多年被四川省农行评为AAA、AA+信用等级。　　

2、财务情况

   截止2012年底，雄飞集团总资产为296,946万元，比2011年增加33,939万元，较上年增长12.90%。从其资产结构来看，2012年末流动资产余额231,458万元，对资产总额占比77.94%。2012年末的资产负债率为64.03%，流动比率为1.98，速动比率为1.08，资产负债率合理，流动比率和速动比率均处在房地产行业较好水平，说明雄飞集团的短期偿债能力较强。

担保方介绍-----泓宇公司:

1、基本情况

    泓宇公司为融资方的另一个股东，持股比例为33%，公司成立于2005年1月14日，注册资本8,188万元，公司主要从事商贸（建材、五金交电、化工产品等）经营、物业管理等经营范围。截止2012年底，公司总资产3.19亿元，资产负债率45.36%，流动比率1.56，速动比率1.29。资产负债率合理，财务指标良好，偿债能力较强。 2012年，公司营业收入为50,557万元，较2011年增长了56.44%。

2、经营情况

       公司的经营宗旨是立足成都、辐射全川，做大做强商贸业及房地产开发。公司成立以来，依托雄飞集团、雄飞假日百货有限公司及其他单位的资源，通过公司员工的努力工作，在生产资料（钢材等建材）、消费资料（家具、家电）代理销售业务方面逐步建立了自己的销售网络，取得了较大的成绩。

项目亮点：

1、用款项目地理位置优越，市场前景良好。

    本项目位于四川省省会----成都市的中心位置，紧靠天府广场和春熙路步行街，属于商务核心区，周边商业和写字楼的市场热度高，加上本项目品质较高，市场前景非常看好。

2、用款项目受两级政府大力大支持，开展有保障。

    该项目是成都市和青羊区两级政府的重点建设项目，青羊区属于成都市主城区，市政府和区政府对本项目提供了大力的政策支持，项目开展有保障。

3、融资方控股股东具备一级开发资质，资本实力雄厚。

    雄飞集团为融资方的控股股东，总资产62亿元，现有员工3000余人，拥有9家子公司。集团具有房产开发一级资质、建筑二级资质，累计开发房产近300万平米，被农行连续八年评为“AAA”优质客户。实力强，担保有力。

4、抵押物足值，担保方实力强，风控措施全面且有力。

    本项目风控措施包括土地及在建工程抵押（48.39%）、股权质押、股东及集团实际控制人担保、资金提前归集。各项风控指标合规且有效，风险可控。