【题记】
近日，多位朋友、同行联系我说，新疆自治区税务局发布了新的土增税文件，希望我能尽快学习，然后分享下学习笔记。之所以受友人惦记，我想可能有如下几点原因：
一是我于2012年以单位的名义，出版过土增税著作《土地增值税实战与案例精解》，该书算是国内较早的土增税专著；
二是长期在一线从事房地产财税咨询，土增税一直是咨询工作的一个重点；
三是我于2023年底在中国法制出版社出版了《房地产全流程税收筹划与风险应对》，因为干货多，受到企业和读者的关注，上市后20天内再版，书中三分之一的内容与土增税有关；
四是近年来，我不断的解读各地发布的土增税政策，分享读书笔记，吸引了一些朋友的关注。
为了不辜负友人的信任，我再次尝试研习，并分享学习笔记，希望能为企业土增税清算尽一臂之力。
【全文如下】
国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于明确土地增值税相关问题的公告
2025年第2号
2025-7-9
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，现将土地增值税有关问题公告如下：
一、关于土地增值税清算单位及项目报告时间
土地增值税以政府有关部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位。同一清算单位中包含不同类型房地产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。
纳税人应当自获得建筑工程施工许可之日起30日内，向项目所在地主管税务机关办理土地增值税项目报告，项目信息发生变化的，应自变化之日起30日内办理变更报告。
学习笔记：
新疆维吾尔自治区税务局(以下简称新疆税务)时隔9年，发布了《国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局第2号，以下简称2号公告)，对土地增值税重要事项重新明确。
上一次还要追溯到2016年，即《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号，以下简称6号公告 )。2号公告对土地增值税清算单位的划分依据，进行了重大调整，本次选择以工程规划许可证为主要依据，与全国主流标准趋向统一(主流标准划分依据为发改委立项/工程规划许可证)。
但随之而来的是，清算单位划分依据的调整，有可能导致房地产企业的开发项目土地增值税税负发生重大变化。尤其变化又来的如此猝不及防，2号公告第十七条规定：“本公告自发布之日起施行。本公告施行前，税务机关尚未出具清算审核结论的，适用本公告；已出具清算审核结论的，不作调整。”
对比而言，青岛的政策更容易得到纳税人的认可，《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号)规定：“……对本办法下发之日前，主管税务机关已受理清算申报资料，2022年9月21日前未出具清算审核结论的房地产开发项目，可按原清算规定执行，也可按照本办法执行。”
因此，如果新疆的房地产企业中，有开发项目已经进入清算审核流程但尚未出具结论的，企业应对税负发生变化做好心理准备。
另外，由于土地增值税清算时程序繁冗、工作量浩大，近年来很多地方发布政策时，明确了开发项目合并清算的标准。例如，山东、青岛、内蒙古等。根据笔者的经验，大多数情况下分期越少，土地增值税税负越低。当然，新疆的企业也并不是完全没有机会，《<关于明确土地增值税相关问题的公告>解读稿》补充规定：“确有特殊原因需要调整的，由纳税人提出申请，经行业主管部门确认后，主管税务机关可根据行业主管部门的意见，研究确认清算单位。”
二、关于土地增值税清算申报资料
纳税人办理土地增值税清算申报时应提供以下资料：
(一)土地增值税清算申报表及其附表；
(二)房地产开发项目清算说明及相关资料，主要包括项目立项、分期、用地、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、关联方交易、融资、销售、扣除项目、税款缴纳、成本和费用的分摊方式等基本情况；
(三)不动产权证(或国有土地使用证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、现售备案证、商品房竣工验收备案表、测绘报告等；
(四)国有土地使用权出让(转让)合同、金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目工程结算书、银行贷款利息结算凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等；
(五)纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；
(六)主管税务机关要求提供的其他清算资料。
纳税人办理土地增值税清算申报时，应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
学习笔记：对于第二条第(五)项，尽管总局规定不允许税务机关采购土地增值税清算审核服务，但是企业仍然可以自由选择，是否委托第三方进行土地增值税清算鉴证，税务机关不做强制安排。
三、关于土地增值税清算审核期限
主管税务机关受理纳税人清算申报后，除特殊情形外，应自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，并出具清算审核结论。
学习笔记：删除了6号公告中特殊情形下可以延长清算审核期限的规定，意味着税务机关一旦受理，需要合理安排时间组织清算审核。
四、关于土地增值税预征
纳税人自取得首张《商品房预售许可证》或现售备案证之日起，应当区分不同房地产类型，按月申报预缴土地增值税。
预征申报税款所属期截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。
土地增值税预征的计征依据=预收款或销售收入÷(1+增值税适用税率或征收率)。
学习笔记：新疆税务主动给纳税人提供了可以降低预缴土地增值税额的计算公式，点赞!
五、关于土地增值税清算收入、销售面积的归集时间
纳税人办理土地增值税清算申报时，确认土地增值税清算收入、销售面积的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。
学习笔记：明确了土增税清算时的收入和面积统计的截止时点，提前规避了税企双方在该问题上发生争议。
六、关于共同成本、费用分摊
不同清算单位之间或同一清算单位中不同类型房地产之间的共同成本、费用，应按照以下方法计算分摊：
(一)不同清算单位之间的共同成本、费用中“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，按照占地面积计算分摊；其他共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。
(二)同一清算单位中不同类型房地产的共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。
学习笔记：此处的“不同清算单位之间”是指不同的清算分期之间，第(一)项明确了不同的分期之间，土地成本和拆迁补偿费按照占地面积法；第(二)项明确，同一清算单位中不同类型房地产间成本只能按照可售面积法。
其实，《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定的分摊方法，更容易被纳税人接受：“(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
以同一清算单位间不同的产品间发生的土地成本和拆迁补偿费(统一称为土地成本)的分摊为例，如下处理更为合理：“土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。”
七、关于土地增值税清算扣除项目
土地增值税清算扣除项目应当符合下列要求：
(一)经济业务应当是真实发生的，其发生时间原则上不应晚于清算项目竣工验收备案；
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除；
(四)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
》第七条的规定，准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
学习笔记：业务真实发生，费用真实支付，取得合法凭证，可以总结一句话——三流一致。此外还要归集/分摊合理。
八、关于分期缴纳土地出让金支付的利息
土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，实际支付并取得合法有效凭证的，列入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。
学习笔记：新疆税务本次也考虑了当前房地产企业的真实情况：销售不畅、资金流短缺，拿地有心无力；企业需要注意的是，企业分期支付出让金时，利息需要缴纳契税。
九、关于公共设施
纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(一)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
1.县级以上人民政府及其相关部门出具的文件中规定或经人民法院确认归全体业主所有的；
2.在不动产登记系统中登记或备案记载为全体业主所有的；
3.经住建部门备案的商品房买卖合同中注明归全体业主所有的；
4.已移交给业主委员会的；
5.业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人提供行政主管部门书面证明归全体业主所有的。
(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
(三)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
学习笔记：建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府等部门的，是指不能办理产权登记的面积。如果开发项目涉及到“限地价、竞配建”业务，无偿移交的产权面积，需要按照视同销售处理。
对于第(三)项中规定的营业性公共配套设施，“建成后有偿转让”是指，已根据《中华人民共和国民法典》相关规定，办理不动产物权转移手续，并收取合理对价。
如果企业转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
十、关于人防设施
纳税人依法配建并验收合格的人防设施，建成后由行政主管部门接收的，人防设施建造支出允许扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，人防设施建造支出允许扣除；建成后全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益的，人防设施建造支出允许扣除。
纳税人未按规定建造人防设施，但缴纳人防工程易地建设费并取得合法有效凭证的，允许扣除。
纳税人转让由人防设施改建的车位、车库、储藏室等使用权或自用的，清算时不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。
学习笔记：在官方解读中明确，人防设施的验收合格以取得《人防工程验收合格证》(人防竣工验收备案登记表)为标准。
笔者在多年的业务实践中发现，目前人防办对连建人防设施只验收不接受，政府接受的情形也是少之又少。所以如果按照2号公告的规定，企业想扣除对应的成本、费用，只能提交全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益的证明资料。
鉴于新开发项目短期内难以成立业委会，新疆税务立足现实，明确规定：如果开发项目业主委员会未成立的，可以由物业管理公司代为办理接收和使用管理。这一点可以说在全国属于“敢为天下先”。
十一、关于其他地下设施
纳税人利用地下空间开发建设的除人防工程以外的其他设施(如储藏室、车库等)按以下原则处理：
转让所有权的，按其他类型房地产清算。确认收入，扣除相应的成本、费用，分摊取得土地使用权所支付的金额。
转让使用权或自用的，不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。
学习笔记：对于该条第三款，可以说开发企业喜忧参半：喜的是，对于其他地下设施，自用或者出租时，不分摊土地出让金；忧的是，转让其他地下设施使用权时，也不能参与清算，但是增值税和企业所得税仍然需要按照销售不动产确认收入。
十二、关于房屋装修
纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修支出允许扣除。
装修支出是指纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动或移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的附属设备和配套设施的支出，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，不包括可移动的家具、电器、装饰用品或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品。
学习笔记：该条款对国税发〔2006〕187号第四条第(四)项“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”之规定，进行了详细的解释，降低了企业误操作的风险。
十三、关于印花税和地方教育附加扣除
纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的，在计算土地增值税时作为“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。
学习笔记：该条款与时俱进，既对营改增后转让房地产时缴纳的印花税土增税处理进行了明确，也统一了地方教育附加的税务处理，正面回应了房地产企业的关注，值得点赞。
十四、关于整体购买未竣工项目继续建设后转让加计扣除
纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后，投入资金继续建设后转让，其购买未竣工房地产所支付的价款及契税允许扣除，但不得作为“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关规定执行。
学习笔记：该条款明确了企业购买烂尾项目的税务处理，但是与厦门市税务局公告2023年第1号
响应规定对比，稍显保守。厦门规定，购买烂尾项目的成本和改良成本，可以同时作为三项费用和加计扣除的基数。
十五、关于核定征收率
在土地增值税清算中，符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第三十四条所列情形之一的，税务机关可实行核定征收，不同类型房地产应分别确定核定征收率。
住宅类型房地产核定征收率不得低于5%，其他类型房地产核定征收率不得低于10%。
采取核定征收的，尾盘申报与清算征收方式的核定征收率保持一致。
纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
学习笔记：新疆税务在该条规定，房地产企业土增税清算时，采用核定征收并不是没有可能。但是牛老师提示您，请勿轻易尝试，因为“其他类型房地产核定征收率不得低于10%”是一条无形的高压线。
该条还严格遵循了《土地增值税清算管理规程》的精神，着重提示企业，同一开发项目，各清算单位清算方式须保持一致，清算时和尾盘也保持一致。天津税务甚至在天津市地方税务局公告2016年第24号文件第五条中要求，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。
看到这里，也许有些房地产企业老板终于看懂了，土地增值税清算是一个系统性工程，尤其存在多个清算单位时，需要老板或管理层高瞻远瞩，确定清算思路。古人云：舍得舍得，有舍才有得，为了达到目的甚至需要“放长线方可钓大鱼”。
至于如何巧妙布局，具体操作可以参考笔者出版的图书《房地产全流程税收筹划与风险应对》第七章“土地增值税清算环节”之“第四节
土地增值税清算实战博弈”一节相关内容。
有的老板为了节省费用，把清算工作全然委托没有清算经验的财务人员去开展操作，岂不知是“捡了芝麻丢了西瓜”，万万不可取!!!
十六、关于清算税款办理期限
清算审核结论为补税的，纳税人应在收到税务机关清算审核结论通知之日起30日内完成补税；清算审核结论为退税的，应按照规定办理退(抵)税手续。
学习笔记：当前经济环境下，各地财政普遍吃紧，企业在退税时战战兢兢，生怕引起连锁反应。在这种背景下，新疆税务明文规定，应补尽补，颗粒归仓。应退尽退，全力支持企业发展，难能可贵。
为了提示其他地区的读者注意企业退税风险，特摘录部分地方政策：
《湖北省税务局财产和行为税处关于印发<土地增值税征管工作指引(试行)>的通知》(鄂税财行便函〔2021〕9号)第五十一条第二款规定：对纳税人土地增值税自行清算后申报退税的项目，主管税务机关审核时应当重点关注，对发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查。
《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(湘地税发〔2010〕25号)第四条规定：……税管员在清算审核和纳税评估后确认应退税的，应在纳税人填报的《土地增值税清算退税审核表》上签具意见，报主管税务机关审批。退税金额在50万元以内的，由县市区地税机关审批；退税金额在50万元(含50万元)以上的，由市州地税机关审批。对开发项目中既有普通标准住宅，又有其他类型商品房的，当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或部分暂不对外销售的，一律不办理退税手续，待开发项目全部销售完毕，全面清算审核后，再办理补(退)税手续。
十七、关于施行时间
本公告自发布之日起施行。本公告施行前，税务机关尚未出具清算审核结论的，适用本公告；已出具清算审核结论的，不作调整。《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局2016年第6号，国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局2018年第3号修改)同时废止。
学习笔记：对于政策生效时间的影响，在第一条中已经涉及，此处不再赘述。
研习即将结束，最后想说的是，新疆位于祖国的大西北，房地产业不算太活跃，但是新疆税务毅然发布土增税政策，主动帮助企业释疑解惑，想要进步的心态跃然纸上。把规则放在台面上，减少暗箱操作的空间，有利于提升当地的营商环境，在当下零和博弈之时，更容易吸引其他地区的房地产企业过去投资。
美中不足的是，新疆税务没有趁机更新当地的普通标准住宅认定标准。在此之前，已经有多地，如吉林、辽宁、山西、福建等地，在《财政部
税务总局
住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)文件发布后，将普通标准住宅认定的三个影响因素，删除了动态价格认定标准，仅保留容积率和面积两个。如辽宁的辽住建〔2025〕1号规定，普通标准住宅是指，建筑容积率1.0(含)以上且单套建筑面积在144平方米(含)以下的住宅。
整体上，该文件白玉微瑕，瑕不掩瑜；为新疆税务的勤勉，致敬!
国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局
2025年7月9日
转自：税屋
来源：九鼎财税
新疆2025年土增税政策——第2号公告学习笔记
【题记】
近日，多位朋友、同行联系我说，新疆自治区税务局发布了新的土增税文件，希望我能尽快学习，然后分享下学习笔记。之所以受友人惦记，我想可能有如下几点原因：
一是我于2012年以单位的名义，出版过土增税著作《土地增值税实战与案例精解》，该书算是国内较早的土增税专著；
二是长期在一线从事房地产财税咨询，土增税一直是咨询工作的一个重点；
三是我于2023年底在中国法制出版社出版了《房地产全流程税收筹划与风险应对》，因为干货多，受到企业和读者的关注，上市后20天内再版，书中三分之一的内容与土增税有关；
四是近年来，我不断的解读各地发布的土增税政策，分享读书笔记，吸引了一些朋友的关注。
为了不辜负友人的信任，我再次尝试研习，并分享学习笔记，希望能为企业土增税清算尽一臂之力。
【全文如下】
国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于明确土地增值税相关问题的公告
2025年第2号
2025-7-9
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，现将土地增值税有关问题公告如下：
一、关于土地增值税清算单位及项目报告时间
土地增值税以政府有关部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位。同一清算单位中包含不同类型房地产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。
纳税人应当自获得建筑工程施工许可之日起30日内，向项目所在地主管税务机关办理土地增值税项目报告，项目信息发生变化的，应自变化之日起30日内办理变更报告。
学习笔记：
新疆维吾尔自治区税务局(以下简称新疆税务)时隔9年，发布了《国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局第2号，以下简称2号公告)，对土地增值税重要事项重新明确。
上一次还要追溯到2016年，即《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号，以下简称6号公告 )。2号公告对土地增值税清算单位的划分依据，进行了重大调整，本次选择以工程规划许可证为主要依据，与全国主流标准趋向统一(主流标准划分依据为发改委立项/工程规划许可证)。
但随之而来的是，清算单位划分依据的调整，有可能导致房地产企业的开发项目土地增值税税负发生重大变化。尤其变化又来的如此猝不及防，2号公告第十七条规定：“本公告自发布之日起施行。本公告施行前，税务机关尚未出具清算审核结论的，适用本公告；已出具清算审核结论的，不作调整。” 对比而言，青岛的政策更容易得到纳税人的认可，《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号)规定：“……对本办法下发之日前，主管税务机关已受理清算申报资料，2022年9月21日前未出具清算审核结论的房地产开发项目，可按原清算规定执行，也可按照本办法执行。”
因此，如果新疆的房地产企业中，有开发项目已经进入清算审核流程但尚未出具结论的，企业应对税负发生变化做好心理准备。
另外，由于土地增值税清算时程序繁冗、工作量浩大，近年来很多地方发布政策时，明确了开发项目合并清算的标准。例如，山东、青岛、内蒙古等。根据笔者的经验，大多数情况下分期越少，土地增值税税负越低。当然，新疆的企业也并不是完全没有机会，《<关于明确土地增值税相关问题的公告>解读稿》补充规定：“确有特殊原因需要调整的，由纳税人提出申请，经行业主管部门确认后，主管税务机关可根据行业主管部门的意见，研究确认清算单位。”
二、关于土地增值税清算申报资料
纳税人办理土地增值税清算申报时应提供以下资料：
(一)土地增值税清算申报表及其附表；
(二)房地产开发项目清算说明及相关资料，主要包括项目立项、分期、用地、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、关联方交易、融资、销售、扣除项目、税款缴纳、成本和费用的分摊方式等基本情况；
(三)不动产权证(或国有土地使用证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、现售备案证、商品房竣工验收备案表、测绘报告等；
(四)国有土地使用权出让(转让)合同、金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目工程结算书、银行贷款利息结算凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等；
(五)纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；
(六)主管税务机关要求提供的其他清算资料。
纳税人办理土地增值税清算申报时，应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
学习笔记：对于第二条第(五)项，尽管总局规定不允许税务机关采购土地增值税清算审核服务，但是企业仍然可以自由选择，是否委托第三方进行土地增值税清算鉴证，税务机关不做强制安排。
三、关于土地增值税清算审核期限
主管税务机关受理纳税人清算申报后，除特殊情形外，应自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，并出具清算审核结论。
学习笔记：删除了6号公告中特殊情形下可以延长清算审核期限的规定，意味着税务机关一旦受理，需要合理安排时间组织清算审核。
四、关于土地增值税预征
纳税人自取得首张《商品房预售许可证》或现售备案证之日起，应当区分不同房地产类型，按月申报预缴土地增值税。
预征申报税款所属期截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。
土地增值税预征的计征依据=预收款或销售收入÷(1+增值税适用税率或征收率)。
学习笔记：新疆税务主动给纳税人提供了可以降低预缴土地增值税额的计算公式，点赞!
五、关于土地增值税清算收入、销售面积的归集时间
纳税人办理土地增值税清算申报时，确认土地增值税清算收入、销售面积的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。
学习笔记：明确了土增税清算时的收入和面积统计的截止时点，提前规避了税企双方在该问题上发生争议。
六、关于共同成本、费用分摊
不同清算单位之间或同一清算单位中不同类型房地产之间的共同成本、费用，应按照以下方法计算分摊：
(一)不同清算单位之间的共同成本、费用中“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，按照占地面积计算分摊；其他共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。
(二)同一清算单位中不同类型房地产的共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。
学习笔记：此处的“不同清算单位之间”是指不同的清算分期之间，第(一)项明确了不同的分期之间，土地成本和拆迁补偿费按照占地面积法；第(二)项明确，同一清算单位中不同类型房地产间成本只能按照可售面积法。
其实，《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定的分摊方法，更容易被纳税人接受：“(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
以同一清算单位间不同的产品间发生的土地成本和拆迁补偿费(统一称为土地成本)的分摊为例，如下处理更为合理：“土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。”
七、关于土地增值税清算扣除项目
土地增值税清算扣除项目应当符合下列要求：
(一)经济业务应当是真实发生的，其发生时间原则上不应晚于清算项目竣工验收备案；
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除；
(四)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
》第七条的规定，准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
学习笔记：业务真实发生，费用真实支付，取得合法凭证，可以总结一句话——三流一致。此外还要归集/分摊合理。
八、关于分期缴纳土地出让金支付的利息
土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，实际支付并取得合法有效凭证的，列入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。
学习笔记：新疆税务本次也考虑了当前房地产企业的真实情况：销售不畅、资金流短缺，拿地有心无力；企业需要注意的是，企业分期支付出让金时，利息需要缴纳契税。
九、关于公共设施
纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(一)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
1.县级以上人民政府及其相关部门出具的文件中规定或经人民法院确认归全体业主所有的；
2.在不动产登记系统中登记或备案记载为全体业主所有的；
3.经住建部门备案的商品房买卖合同中注明归全体业主所有的；
4.已移交给业主委员会的；
5.业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人提供行政主管部门书面证明归全体业主所有的。
(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
(三)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
学习笔记：建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府等部门的，是指不能办理产权登记的面积。如果开发项目涉及到“限地价、竞配建”业务，无偿移交的产权面积，需要按照视同销售处理。
对于第(三)项中规定的营业性公共配套设施，“建成后有偿转让”是指，已根据《中华人民共和国民法典》相关规定，办理不动产物权转移手续，并收取合理对价。
如果企业转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
十、关于人防设施
纳税人依法配建并验收合格的人防设施，建成后由行政主管部门接收的，人防设施建造支出允许扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，人防设施建造支出允许扣除；建成后全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益的，人防设施建造支出允许扣除。
纳税人未按规定建造人防设施，但缴纳人防工程易地建设费并取得合法有效凭证的，允许扣除。
纳税人转让由人防设施改建的车位、车库、储藏室等使用权或自用的，清算时不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。
学习笔记：在官方解读中明确，人防设施的验收合格以取得《人防工程验收合格证》(人防竣工验收备案登记表)为标准。
笔者在多年的业务实践中发现，目前人防办对连建人防设施只验收不接受，政府接受的情形也是少之又少。所以如果按照2号公告的规定，企业想扣除对应的成本、费用，只能提交全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益的证明资料。
鉴于新开发项目短期内难以成立业委会，新疆税务立足现实，明确规定：如果开发项目业主委员会未成立的，可以由物业管理公司代为办理接收和使用管理。这一点可以说在全国属于“敢为天下先”。
十一、关于其他地下设施
纳税人利用地下空间开发建设的除人防工程以外的其他设施(如储藏室、车库等)按以下原则处理：
转让所有权的，按其他类型房地产清算。确认收入，扣除相应的成本、费用，分摊取得土地使用权所支付的金额。
转让使用权或自用的，不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。
学习笔记：对于该条第三款，可以说开发企业喜忧参半：喜的是，对于其他地下设施，自用或者出租时，不分摊土地出让金；忧的是，转让其他地下设施使用权时，也不能参与清算，但是增值税和企业所得税仍然需要按照销售不动产确认收入。
十二、关于房屋装修
纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修支出允许扣除。
装修支出是指纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动或移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的附属设备和配套设施的支出，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，不包括可移动的家具、电器、装饰用品或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品。
学习笔记：该条款对国税发〔2006〕187号第四条第(四)项“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”之规定，进行了详细的解释，降低了企业误操作的风险。
十三、关于印花税和地方教育附加扣除
纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的，在计算土地增值税时作为“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。
学习笔记：该条款与时俱进，既对营改增后转让房地产时缴纳的印花税土增税处理进行了明确，也统一了地方教育附加的税务处理，正面回应了房地产企业的关注，值得点赞。
十四、关于整体购买未竣工项目继续建设后转让加计扣除
纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后，投入资金继续建设后转让，其购买未竣工房地产所支付的价款及契税允许扣除，但不得作为“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关规定执行。
学习笔记：该条款明确了企业购买烂尾项目的税务处理，但是与厦门市税务局公告2023年第1号
响应规定对比，稍显保守。厦门规定，购买烂尾项目的成本和改良成本，可以同时作为三项费用和加计扣除的基数。
十五、关于核定征收率
在土地增值税清算中，符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第三十四条所列情形之一的，税务机关可实行核定征收，不同类型房地产应分别确定核定征收率。
住宅类型房地产核定征收率不得低于5%，其他类型房地产核定征收率不得低于10%。
采取核定征收的，尾盘申报与清算征收方式的核定征收率保持一致。
纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
学习笔记：新疆税务在该条规定，房地产企业土增税清算时，采用核定征收并不是没有可能。但是牛老师提示您，请勿轻易尝试，因为“其他类型房地产核定征收率不得低于10%”是一条无形的高压线。
该条还严格遵循了《土地增值税清算管理规程》的精神，着重提示企业，同一开发项目，各清算单位清算方式须保持一致，清算时和尾盘也保持一致。天津税务甚至在天津市地方税务局公告2016年第24号文件第五条中要求，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。
看到这里，也许有些房地产企业老板终于看懂了，土地增值税清算是一个系统性工程，尤其存在多个清算单位时，需要老板或管理层高瞻远瞩，确定清算思路。古人云：舍得舍得，有舍才有得，为了达到目的甚至需要“放长线方可钓大鱼”。
至于如何巧妙布局，具体操作可以参考笔者出版的图书《房地产全流程税收筹划与风险应对》第七章“土地增值税清算环节”之“第四节 土地增值税清算实战博弈”一节相关内容。
有的老板为了节省费用，把清算工作全然委托没有清算经验的财务人员去开展操作，岂不知是“捡了芝麻丢了西瓜”，万万不可取!!!
十六、关于清算税款办理期限
清算审核结论为补税的，纳税人应在收到税务机关清算审核结论通知之日起30日内完成补税；清算审核结论为退税的，应按照规定办理退(抵)税手续。
学习笔记：当前经济环境下，各地财政普遍吃紧，企业在退税时战战兢兢，生怕引起连锁反应。在这种背景下，新疆税务明文规定，应补尽补，颗粒归仓。应退尽退，全力支持企业发展，难能可贵。
为了提示其他地区的读者注意企业退税风险，特摘录部分地方政策：
《湖北省税务局财产和行为税处关于印发<土地增值税征管工作指引(试行)>的通知》(鄂税财行便函〔2021〕9号)第五十一条第二款规定：对纳税人土地增值税自行清算后申报退税的项目，主管税务机关审核时应当重点关注，对发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查。
《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(湘地税发〔2010〕25号)第四条规定：……税管员在清算审核和纳税评估后确认应退税的，应在纳税人填报的《土地增值税清算退税审核表》上签具意见，报主管税务机关审批。退税金额在50万元以内的，由县市区地税机关审批；退税金额在50万元(含50万元)以上的，由市州地税机关审批。对开发项目中既有普通标准住宅，又有其他类型商品房的，当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或部分暂不对外销售的，一律不办理退税手续，待开发项目全部销售完毕，全面清算审核后，再办理补(退)税手续。
十七、关于施行时间
本公告自发布之日起施行。本公告施行前，税务机关尚未出具清算审核结论的，适用本公告；已出具清算审核结论的，不作调整。《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局2016年第6号，国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局2018年第3号修改)同时废止。
学习笔记：对于政策生效时间的影响，在第一条中已经涉及，此处不再赘述。
研习即将结束，最后想说的是，新疆位于祖国的大西北，房地产业不算太活跃，但是新疆税务毅然发布土增税政策，主动帮助企业释疑解惑，想要进步的心态跃然纸上。把规则放在台面上，减少暗箱操作的空间，有利于提升当地的营商环境，在当下零和博弈之时，更容易吸引其他地区的房地产企业过去投资。
美中不足的是，新疆税务没有趁机更新当地的普通标准住宅认定标准。在此之前，已经有多地，如吉林、辽宁、山西、福建等地，在《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)文件发布后，将普通标准住宅认定的三个影响因素，删除了动态价格认定标准，仅保留容积率和面积两个。如辽宁的辽住建〔2025〕1号规定，普通标准住宅是指，建筑容积率1.0(含)以上且单套建筑面积在144平方米(含)以下的住宅。
整体上，该文件白玉微瑕，瑕不掩瑜；为新疆税务的勤勉，致敬!
国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局
2025年7月9日
转自：税屋
来源：九鼎财税