老有人问换了美元能干啥，美股波动不是人人受得了，我就说说自己最近两次买房经历给大家作个参考。作为保守价投看重租金收益率，出发点是保值增值不是暴利。纽约旧金山让同胞们炒高了，租金收益只有2％到3％。综合考虑经济规模人口增长等因素，选了德州休斯敦，跟姚明做个街坊。

先上图，其中一个房子后院，土地面积八百多平，室内三百多平，总价约30万刀。买的时候连租约，租金扣除各种税费后净收益年化5%。 

我就专找带租约的房子，省心省钱，因为当地自住需求买家多，喜欢即买即住，连租约的往往能便宜些。房子位于郊区靠近埃克森美孚新建的工业园区，选址考虑了园区可能带来的住房需求。

买房前后花了一个月左右，主要步骤： 

一、中介和title company。我上网找的白人中介，因为当地华人少，而且，我英文好。当地习惯是买方中介代表买方，卖方中介代表卖方，而双方中介费均由卖方承担，买的时候挺爽，将来卖的时候就心疼了，好在我打算拿个二十年以上。Title company 非常重要，可以让中介推荐也可以自己找，主要负责尽职调查，确保卖家信用记录良好、业权完整，同时提供一份业权保险，保费五百至一千刀通常由卖家支付。订金和最后房款都是先存入title company账户，为防万一我还打电话到美国银行核实了该公司账户信息。另外选title company注意一定要接受海外直接汇款的。 

二、房源、议价。房源信息通过休斯敦房产中介协会网站获取，看起来比zillow等更专业些，列出室内面积丶土地面积丶房龄丶位置等等，当地人较看重室内面积计算的每平方尺价格，注意车库都不算进室内面积的。找到相对满意的让中介先去拍些照片，初步判断没有结构质量问题就跟卖方还价，一般议价空间只有5%甚至更少。价钱谈好了签草约，这时可以且应该用150刀左右买一个backout option, 退出期权，用来保证自己几周内可以无条件退出，这个花费是值的，因为后面难免会有些小问题，拥有退出权才能更好谈判。正因为有这个option可以先签后看。 

三、看房、检测。签草约同时要交订金相当于房价1%，汇到title company 账户即所谓escrow account，最后如果用option 退出了订金也还你。建议有空闲的朋友亲自飞过去看房，除了更放心也可以顺便办妥签字开户等所有手续，没有银行账户的顺便开一个以后收租用。我第一个房子是飞过去买的，第二个就完全隔着太平洋从网上签了所有文件，自己不亲身去的话省很多时间，但是多一个小步骤：得去就近的美国领事馆签其中一份文件，主要是委托领事核实证件并见证你签字。签草约之后请专业的房屋检测公司做个全面检查，花费400多刀，会出具详细的报告，从结构丶排水丶空调系统到有没有白蚁，拿着这份报告你可以要求卖方维修或降价。 

四、非必要的估值报告。此外可以请专业估值公司做一份估值报告，花费也是400多刀。如果不申请按揭，我倒觉得估值报告不必要，美国市场相对透明，同一区域成交价网上可以查到，政府网站上也能查到当地税务部门对每一个房子的估值，不等同市价但可作参考。说句题外话，这种透明度也是美国房价相对低的原因之一，因为某些富人不敢买怕被人肉，你懂的。按揭贷款我没试过，听说外国人贷款程序复杂时间长，就算你能贷到卖家也未必愿意等。 

五、签约、管理公司。检测报告做完如果沒大问题，跟卖方完成最后谈判，就可以最后汇款丶签字了。用所谓wiring汇款到title company 同一个账户，香港各大银行都可以办理，到账以后title company会拿合同去政府部门盖章然后寄给你。从合约生效开始应该买一份房屋保险，防自然灾害等。以后收租丶维护都交给当地管理公司，可以让中介推荐也可以自己找，德州管理费是一般是租金收入的7%－8%。 

这就完成了，每年5%收益怎么算出来？10个点租金收入，扣2.9个点房产税，0.6个点房屋保险，0.7个点管理费，0.5个点维修保养费，0.3个点联邦个税，大致如此。 

除了是姚明粉（是不是叫药粉？），说说为啥选了休斯敦。看下图，去年当地人口增长在全美大城市中排第一，而且附近几个城市增长也很快，全美增长最快的十五城，德州占据四席。大家熟悉的火箭、小牛、马刺所在地组成了德州人口增长金三角。我的理解是西班牙裔大量涌入，州政府不收所得税吸引了大量年轻劳动力，历史上一直是比较自由、特立独行，崇尚小政府的地区。请脑补一下电影里面放荡不羁的牛仔。据联合国人口预测，休斯敦未来三十年将持续扩张。当地著名企业有全球最大石油公司埃克森，近来巴菲特不断增持的Phillips 66，著名政府机构太空总署，医疗产业癌症研究机构等也不断增长，降低了当地经济对能源行业的依赖。 

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 关注我的应该记得我说过自己抄底石油的姿势是德州买房，去年油价低迷的确抑制了房价增幅带来抄底机会，买入价接近建筑成本，毛估估在广东造一座类似的房子应该不止200万软妹币。当地经济规模和人口增长给了我信心，今年房价温和单位数上升，对我来说够了，不要拿来跟大深圳比，我追求的是分散风险和类债券的保值增值。



作者：Guitarist2016
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