梁启东：理性看待房价下跌

【提要】对于房价下跌，我觉得应该理性地看、全面地看、辩证地看。

市场供求关系决定房价。如果房子供不应求，想不让房价涨都不可能；如果房子供大于求，想不让房价跌都不可能，刺激、救市都不行。中国房地产市场的供求关系已经发生变化，短缺时代整体上正在向供求平衡时代转变。

空置率还得多说几句，因为它直接体现着房地产的供求关系。在一些城市红红火火的楼市背后，出现了高档房过剩，中低档房短缺的现象。，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为结构上的失衡。

中国就一个北京，全世界就一个北京，北京这个城市，正常的房地产市场规律在这里好像不起作用。好多专家拿北京的房地产市场供求状况作为案例和论据，去分析全国的房地产市场走势，那是非常片面的，是不科学、不理性的。北京的房地产市场态势，在全国、甚至在世界，没有典型性、代表性，没有示范意义。

专家们在研究房地产问题的时候，更多地要有“平民思想”、“平民情结”，更多地考虑到低收入群体如何获取住房问题。开发商可以说，他盖房子是给富人盖的，但是专家学者就不能持有这样的立场、观点。

在中国，对市场走势最难判断的，一是股市，二是楼市。特别是楼市，其中的因素太多太多，非市场的因素、非经济的因素最难把握。

刚刚过去的“五一”小长假，因为北京楼市成交总量同比大幅下降，就引起了业内普遍的关注，有人形容“秋风萧瑟”、“遭遇寒流”，有人声言房价全面下跌序幕或已开启，有人就惊呼房价暴跌、楼市崩盘。

在这当中，一个可能很偶然的事件加重了业内的忧虑。万科毛大庆的演讲在网上疯传，本来一个内部沙龙的演讲，不知道为什么被人传到了网上，引发了众多的关注。其实类似的演讲，包括“唱涨派”、“唱衰派”都很多，因为观点都很鲜明，所以没引起多少关注。而毛大庆的演讲涉及敏感的话题，在一个敏感的时刻，由一个国内房地产领头羊之一的核心层——这个敏感的身份——被抛出来，这本来就具有新闻性，而且是爆炸的新闻性。尽管万科的两位头面人物郁亮和毛大庆都出来喊冤，认为唱空楼市并非本意，称外界曲解他们的意思。其实，毛大庆究竟讲没讲、或者怎么讲都不重要了，“房地产龙头企业看空楼市”的影响已经造成了，这一事件也加剧了业界的恐慌心理。

对于房价下跌，我觉得应该理性地看、全面地看、辩证地看。

房地产在当前是否过剩？这个问题必须明白，因为市场供求关系决定房价。如果房子供不应求，想不让房价涨都不可能，需求不是人为打压就压得住的，能压得了一时压不了一世。有人说，房价高，是因为宏观调控给调高的，这是没有道理的。如果房子供大于求，想不让房价跌都不可能，刺激、救市都不行，即便取消限购限贷也不一定能释放购买力。应该说，中国房地产市场的供求关系已经发生变化，短缺时代整体上正在向供求平衡时代转变，由于金融危机以来过度开发，地方政府对房地产和土地财政以来的加深，许多地区已经出现过剩，不用看各个城市的空置率，也不用去数大城市高档楼盘晚上多少房间没点灯，只要看频频曝光的“空城”、“鬼城”就说明问题。

当然空置率还得多说几句，因为它直接体现着房地产的供求关系。综观国内一些城市楼市，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位房供不应求。在一些城市红红火火的楼市背后，出现了高档房过剩，中低档房短缺的现象。这说明目前市场产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即开发商普遍追求利润高的高档社区，而定位于普通老百姓的中低价位的商品住宅，却鲜有开发，推出往往就被抢购一空。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为结构上的失衡。

这又要涉及北上广等一线城市，特别是北京的市场怎么判断的问题。在这里，我同意毛大庆的观点，中国就一个北京，甚至全世界就一个北京，北京必须“另当别论”，北京这个城市“太蹊跷”，正常的市场规律在这里好像不起作用。好多专家拿北京的房地产市场供求状况作为案例和论据，去分析全国的房地产市场走势，那是非常片面的，是不科学、不理性的。北京的房地产市场态势，在全国、甚至在世界，没有典型性、代表性，没有示范意义。为什么大量三四线城市房子滞销、房价下跌时候，没有人紧张，北京“五一”小长假楼市成交总量下降就喊“狼来了”呢？我们还提醒一下分析的视角更广一点。

有一种观点认为，现在到了央行和政府出手“救市”的时候了。果真如此吗？我们可以和美国比一比，不难看出，我国当前的房地产市场与次贷危机之前的美国有相似之处。中国居民的住房按揭贷款一直被认为是优质资产，但按揭贷款没有证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。如果连续加息会不会在以后一段时间内导致房价下跌？加息的累积效应所造成的购房者还款负担的加重是否会产生一定的信用危机？加上我国国内个人信用制度还不完善，房地产抵押贷款全部由银行提供，房贷风险也由银行独家承担，所以银行的风险防范能力也很差。银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。尽管目前不少个人的住房按揭贷款信用不好，但在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次贷危机的风险。这一切是否会危及银行业从而爆发经济危机，这都是需要我们考虑并警惕的问题。现在“救市”的声音如2008年末、2009年初一样，开始强烈起来。实际上，一些城市政府已经从“解限”开始，出手“救市”了。难道我们不应该警惕中国式房地产泡沫的风险吗？

过多的房子谁来买？我们知道房价收入比是衡量房地产泡沫的最直接标准，联合国人居中心的标准是3：1，世界银行的标准是5：1。根据国际标准，房价收入比应维持在3至6的范围内都算合理。但是我国许多城市的房价收入比早已超过15：1，远远高于国际标准（业内人士表示，北京市的房价收入比达30：1以上，相当于夫妻双方不吃不喝努力30年才能买到一套房）。好多专家说房价收入比是一个伪命题。实际上，无论从哪一个角度看，中国部分城市房价过高是一个不争的事实，不仅是普通老百姓买不起房子，中等收入群体也感觉很吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子几乎耗费了一生的财富，甚至是几代人的积蓄，这已经成为了不可承受之重。在高房价影响下，“啃老族”、“房奴”、“蚁族”不断涌现，绝大部分的年轻购房人背后，常常有三个家庭在支撑——双方父母帮着出首付，子女自己偿还月供。即使成功买上了房子，每个月的月供也是一笔沉重的负担。我认为专家们在研究这个问题的时候，更多地要有“平民思想”、“平民情结”，更多地考虑到低收入群体如何获取住房问题。开发商可以说，他盖房子是给富人盖的，但是专家学者就不能持有这样的立场、观点。

无独有偶，在近些天房地产业界炒作“毛大庆事件”的同时，有一位官员的任命也成为近期业界的新闻。原辽宁省长陈政高履新，接替姜伟新任住建部党组书记。因为我接受了新华房产还有《华夏时报》记者的采访，其主要内容和观点就在两三天内，被国内多家媒体转发了上百次。为什么这一官员任职引起广泛的关注？因为业内都在猜，陈政高从辽宁出来，到了住建部，会不会把李克强总理在辽宁广泛开展的棚户区改造的做法和经验在全国推广？

作为老工业基地，辽宁的棚户区，在全国历史最久、范围最广、涉及城市最多、涉及住户充分最复杂、资金压力最大。辽宁棚改，在全国开先河，用了较短两年多的时间，完成了全省主要城市集中连片区的棚户区改造。有鉴于此，辽宁的棚改，有着重要的破冰意义和示范效应。棚改，不仅是重要的民生工程，也是推进保障房建设的重要探索，我觉得它会对破解中国房地产市场迷局有益思路。我想，记者们关注这个新闻，是出于一种职业敏感，也是出于一种职业良心，就如我和许多学者一样，探索保障房建设与房地产市场的关系，寻找中国房地产市场持续健康发展的解决方案。