四大背景决定沈阳市房地产市场持续稳健发展

分析沈阳房地产市场的发展态势要认真研究其所处的宏观背景，分析沈阳房地产市场的现状、特点，探讨其发展思路。这一发展态势的形成由多方因素构成。

首先，从中国城市化进程看沈阳的房地产市场。城市化是中国经济增长的最终动力源，也是城市发展的根本动力。中国目前正经历着世界上规模最大、速度最快的城市化运动。它能促进农村富余劳动力的转移，解决人口结构性的矛盾；城市人口规模扩大可以拓展第三产业发展空间，创造更多的就业岗位，缓解就业压力。沈阳城市人口增速的加快，势必带来经济结构的变化，既拉动投资，也拉动消费。城市化已经成为推动沈阳区域经济增长的火车头，成为激发新一轮财富充分涌流的载体。

其次，从中国房地产市场发育情况来看沈阳市房地产市场。中国房地产市场从上世纪90年代末期由住房体制改革开始发育。当时的房地产市场过度重视商品属性而忽视其社会属性，导致了畸形发展。前年开始，国家出台一系列调控政策，使得房地产市场由卖方市场转向买房市场、由暴利产业转向微利产业，市场逐渐呈规范、理性的方向发展，那么政策的延续性便保证市场健康稳定的发展。有专家称中国房地产市场由黄金时代变成白银时代。沈阳未来的住房是由公租房、保障房、商品房共同组成的住房体系。

第三，从沈阳城市发展看沈阳的房地产市场。目前，沈阳是东北中心城市，未来要打造国家中心城市。每年社会商品零售总额产生在外地人口，每年住宅销售量三成到四成卖给外来人口。外来人口促进沈阳经济的活跃，也使沈阳房地产市场更加细化、细分。

最后，从房地产市场自身特点看沈阳的房地产市场。沈阳房地产市场是以刚性需求购房者为主体的市场。此次论坛上发布的各项数据表明，沈阳市房地产市场以刚需为主，投资购房者比重及其微小，这也是使得市场稳定发展的重中之重。

当前，促进沈阳房地产市场健康、稳健、持续发展要从五个方面着手。一是本地开发商应与外地大品牌开发商结合起来，提供好房源；二是购房者消费要更加理性化，开发商可以从消费者的需求特点、习俗以及文化层次等多方面研究目标市场。三是从产品方面讲，沈阳市场以中小户型为主，但是更要了解百姓的真正需求，建造好产品。四是除了建造好产品还要有一定的延伸服务，房地产市场要向专业化转型，例如养老地产、旅游地产、商业地产等。五是政府职能部门面对房地产市场快速发展，结合国家宏观调控的要求，出台符合沈阳市情的相关政策，更好地服务百姓，为百姓安居乐业造福。

（本文是我3月11日在“刚性需求购房趋势论坛暨2012·沈阳房地产市场形势分析报告会”上的演讲提要。该次论坛由沈阳市房交会组委会、沈阳市好房子理事会主办，《沈阳晚报》承办）