南京高科资产负债情况和股权投资情况

 因为南京高科的年报迟迟未出，本表主要为了清理南京高科的资产情况，所以暂时参照南京高科2013年的三季报数据，资产情况年报变化应该不大，如果有变化再修改数据，因为本次分析的目的是理清公司的资产，年报没出来就不做盈利能力分析和预测。

    从表中可以看出，南京高科的资产主要为存货、可供出售的金融资产和长期股权投资组成，因为南京高科主营业务中的一块为房地产和市政开发，存货主要为未出售的商品房，2013年3极度存货为68.4亿元，占总资产的43.19%，这个占比还是比较大的，可以想见的是，南京高科的主要盈利来源还是靠房地产和市政开发这块业务。南京高科的第二大资产为可供出售的金融资产，这块资产2013年3季度的时候达到了41.5亿元，占总资产的26.19%，这部分资产变现能力强，可视为现金资产，长期股权投资13亿元，占比8.18%，这部分投资中优科生物和功臣制药算是比较优质的资产，其它的表中有列出，但资料不好收集。

   负债中占比较大的是短期借款和预收款项，分别达到了40.67%及20.9%，长期借款和债券占比较小，说明公司的长期财务压力不大，预收款项占比较大，这部分资产可以不考虑财务费用，负债和所有者权益比率为2，刨去预收款的影响，可以修正为1.59，负债占比还是比较大，主要为短期借款较大，这要求企业要有充沛的现金流动性，否则要考虑加大长期负债的比率。因为年报没有出来，所以不好分析，等年报出来再详细分析一下现金流情况吧。

     总的来说，南京高科的主营业务为房地产项目，占了半壁江山，这部分业务盈利能力未来要打折扣，对于一个以房地产投资为主的公司来说，在政策面刺激退出甚至打压的时候，如果不转型那么公司不具有成长性支撑。

     南京高科的长期股权投资里面目前来说比较有看点的是功臣制药和优科生物，但资料欠缺，不好分析，到底这部分资产以后能为公司提供什么样的未来还不好说。

     南京高科的优点是什么呢，就是低估，目前南京高科市值51.6亿元，但是公司的股东权益截止3季度为52.5亿元，还有一个地方比较有意思的是，目前来说这部分股东权益里面有部分资产是隐蔽资产，比如南京证券和广州农商行，这两项投资的初始投资成本是很低的，南京证券和广州农商行没有上市，所以这部分资产评估是按照原价进行评估的，南京银行和栖霞建设的增值率在目前A股市场严重低迷的情况下现在都达到了3倍多，所以广州农商行和南京证券因为会计方法核算原因，这部分资产实际价值实际上是要溢价的。也就是说这南京高科的股东权益远远不止52.5亿元，其中包含了两项隐蔽资产。投资者还要考虑一点的是，随着证券市场的不断向好，栖霞建设和南京银行的资产的账面价值变化情况。

     结论，南京高科的成长性不具备，但股价严重低估，如果资本市场风格转换和不断走好的情况下，南京高科势必会有比较大的估值修复空间。如果要做，属于第二类第1小类投资。

     刚刚在雪球网，一个朋友提到一点比较重要，让我大致了解了南京高科的存货资产质量情况，这里做个补充：近几年，短期借款利息支付较多，主要是高科荣境和荣域二𠆤楼盘利息支出没有计入开发成夲，大部分计入了当期费用。高科荣境一期楼面地价5千，卖500万一套，己交付180套，未结算，二期52万m2，今年l月开盘220套己基本售完，17000元均价。3月底4月初又要开盘，且是今年年底交付的。

        财务处理方面从季报上不好斟酌，毕竟没有经过审计，具体是怎么处理的是否有隐藏很大部分利润都要等年报出来再说了，但是南京高科被低估是肯定的，这种被低估的品种虽然不具备成长性，但却是值得关注的，尤其市场不好的时候如果企业有刻意做低业绩的事实存在，就说明企业是在等资本市场的风向转变，一旦资本市场风向转变，企业会配和释放业绩，这种股票随后会走出很有幅度的估值修复行情，但做这种股票必须配合大环境，这是做估值修复行情的一个思路。