我们对40家房地产上市公司共826个房地产开发项目的成本构成进行分析的结果表明，建安成本是成本和售价的最主要组成部分；土地成本是成本的第二大组成部分，是售价的第三大组成部分；房地产企业利润比较丰厚，房地产项目的增值额是售价的第二大组成部分；利息费用在房地产销售价格中所占的比重较低；房地产开发项目的盈利水平差距较大，住宅、别墅与商业用地比经济适用房获得的增值额较多；我国近几年房地产项目供给的结构层次严重失衡。住宅项目总数、商业用地总数、别墅、酒店式公寓等豪华住宅区总数、经济适用房总数在样本中所占比重分别为62.53%、16.89%、5.80%和1.58%。

    一、样本说明

    我们分析的样本涉及到40家房地产上市公司共826个房地产开发项目，在房地产项目开发过程中涉及各种成本支出（含土地成本、建安成本、利息费用、其他成本、总成本、扣除项目金额）、增值额、楼盘平均销售价格、拿地年份、占地面积、土地用途等信息。一家房地产公司的一个地产项目构成一个研究样本，现有数据总共有826个样本。

    二、房地产企业各项成本和增值额占售价的比重

   （一）地产项目销售价格的特点

    我国40家房地产上市公司468个地产项目的房地产价格分布，呈明显的左偏分布。销售价格在6000-9000元/平的的项目有145个，占总数的30.98%；销售价格在12000元/平以上的项目数有133个，占项目总数的28.42%（参见图1）。所有样本平均销售价格为10709.89元/平米。

图1　销售价格分布图

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    虽然样本项目的房地产平均价格超过了10000元/平，但是实际上不同用途项目的平均价格还是存在较大的差别的。在住宅（占62.53%）、别墅及酒店式公寓类（占5.80%）、商业用地类（16.89%）、经济适用房类（占1.58%）、综合类及其他等六类项目中，商业用地的平均销售价格最高为15520.31元/平，其次是综合类和别墅等高档住宅，而经济适用房的平均销售价格与其他类别相比很低，几乎只有商业用房平均价格的1/3（参见图2）。

图2　楼盘用途与房地产平均价格分布图

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   （二）土地成本占销售价格比重

    72.44%的样本项目的土地成本占销售价格的比重分布在20%-40%之间。土地成本占销售价格的样本均值为21.57%（参见图3）。

图3　土地成本占销售价格的比重分析

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   （三）建安成本占销售价格比重

    77.78%的样本项目的建安成本占销售价格的比重在20%-50%之间。从图4中可以看出，建安成本占比通常是各类成本占比中最大的，样本均值为35.15%。

图4　　建安成本占销售价格的比重分析

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  （四）利息费用占销售价格比重

   83.33%的样本项目的利息费用占销售价格比重在0.5%-2.0%之间，样本均值为1.12%（参见图5）。

                      图5　利息费用占销售价格的比重分析

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  （五）增值额占销售价格比重

   增值额占销售价格的值分布在10%-50%之间有73.5%，分布在20％－40％之间为43.6%（参见图6），也即有将近一半的房地产项目，其增值额占售价的比重在20％至40％之间，样本均值为27.71%。

　　　　　　   　图6　 增值额占销售价格的比重分析

http://s4/middle/7d8d7c21t76a4c2017273&690

   三、房地产企业成本与售价构成简析

   房地产企业成本与售价构成如表1所示。

           表1  房地产企业各项成本占成本和销售价格的比重   单位：元，%

    从表1可以看出：（1）土地成本、利息费用成本、增值额、销售价格的变异系数都在0.7以上，相对于其他绝对变量的变异系数而言是大的，说明研究样本中各公司地产项目在以上几个方面的差距较大，尤其是增值额的变异系数为1.27，表明我国现有房地产项目开发的盈利水平差距大。这种现象主要可以从两个方面解释：地理位置和项目用途。一般而言，一线大城市比中小城市的开发过程中的成本支出和增值额要大，高档住宅与商业用地比经济适用房等项目的成本支出以及获得的增值也要多。（2）土地成本/销售价格、建安成本/销售价格、利息费用/销售价格、增值额/销售价格的变异系数较小，说明样本中各项目在上述指标上的变异不是很大，主要原因可能是大城市以及高档住宅或者商业用地虽然与中小城市和一般住宅以及经济适用房在开发成本、增值额在绝对数上差异很大，但是与此同时销售价格在不同地理位置和不同项目用途上的差别同样也很大，因此相比之后的变异情况就不那么明显了。（3）表1中各绝对值变量的偏度系数都大于1，表明这些研究样本的数据在这些变量上呈现高度右偏，而研究样本的土地成本、利息费用成本、增值额和销售价格的峰度系数都远大于3，因而呈现出尖峰分布，其中建安成本的峰度系数为3，表明其峰度与正态分布相同，余下的变量的分布则为平峰分布。（4）土地成本/销售价格、利息费用/成本、利息费用/销售价格的偏度系数大于或接近于1，因而研究样本在如上变量上呈现高度右偏分布，而其他相对变量的偏度系数在-0.5与0.5之间，因而只是低度偏态分布；相对变量中除了利息费用/成本的峰度系数大于3以及利息费用/销售价格的峰度系数接近3外，其余相对变量的峰度系数都小于3，表明余下的相对变量的分布为平峰分布。

    四、研究结论

    通过对40家房地产上市公司826个房产项目的分析，我们得出以下几点结论：

    第一，建安成本是成本和售价的最主要组成部分。建安成本与销售价格的相关系数为0.771。但是从财务核算的角度看，建安成本容易虚增，一是由于房地产建筑周期较长，成本的确定由于时间过长而难以准确核实；二是房地产行业属于营业税的征收范围，因此很多成本的取得由于没有纳入增值税金税工程发票抵扣链条，非常容易存在核算漏洞。

    第二，增值额是售价的第二大组成部分。这大致说明，中国房地产企业利润比较丰厚。

    第三，土地成本是成本的第二大组成部分，是售价的第三大组成部分。土地成本与销售价格的相关系数为0.648。房价和地价的关系是很复杂的，在有些地区，由于某地块拍卖价格的提高，使得该地区周围的房产价格水涨船高，在另一些地区，由于公共设施的改善，带来房价的提高，从而使得该地区附近地价的拍卖价格提高。但总体而言，是房价决定地价，而不是地价决定房价，这可以部分解释，为什么土地财政收入最多的是经济较发达，财政收入较多的地区，而不是经济不发达，财政收入不足的地区。

    第四，利息费用在销售价格中比重较低。由于缺少时间序列的数据，我们难以判断这是一直以来的现象，还是近几年存在的现象，但是我们分析的房地产企业都是上市公司，规模较大，这一数据至少可以从一方面说明经过近几年的发展，大部分房地产公司自有现金比较充足。

    第五，增值额占销售价格的比重呈现较明显的正态分布。这是符合一般企业利润分布的规律。另一方面，样本项目增值额的变异系数为1.27，这表明了我国房地产开发项目的盈利水平差距较大。一般而言，住宅、别墅与商业用地比经济适用房获得的增值额较多。