房地产是一个资金密集的行业。而高周转，是公认的弯道超车的密码。最近两年，在规模上实现赶超的企业，如碧桂园、恒大、融创等，都是如此。 

高周转的本质是什么？

 有一个杜邦分析的公式，一直以来，被各大地产公司的财务人员使用：

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无论是项目层面，还是企业层面，净资产收益率（ROE）都是一个极其重要的评判指标。高水平的ROE，便是一个好的上市公司的象征，这不仅是所有股东的期望，也是管理层的责任。从这个公式可以看出来，ROE跟你的利润率、周转率和杠杆率，呈一定的正向关系。

什么意思呢？要想提高公司的ROE，你必须想方设法提高单个项目的利润水平，提高周转率，同时加杠杆。

但利润、周转和杠杆，这三个指标之间，却又存在一定的羁绊效应。也就是说，你很难同时都提高。比如你想提高周转，必然使用薄利多销的手段，进而影响利润水平。你加了杠杆，必然占用更多的财务成本，也会影响利润水平。你想获得高利润，项目精耕细作，必然会牺牲周转速度。

这是摆在所有地产人面前的难题。企业走哪条路，随你选。正因如此，在地产行业中，不乏风格迥异的派别：老牌港企追求利润，因为香港土地有限，得到的每一块地都如获至宝，一定要囤地，精细开发，与时间做朋友，把每一块土地的价值最大化。但内地新锐的地产企业，基本都在追求规模，也就是杠杆和周转。

碧桂园的选择也是高周转。为什么呢？分析上面那三个指标，碧桂园的利润水平，说实话，并不高，这是追求周转的代价。至于杠杆，整个资本市场当前的主流是去杠杆化。地产公司的杠杆，也有上限，有安全边界，再加，就有风险了。只有周转，还有无限的想象空间，调整起来也更安全。

高周转会影响利润，但是当规模起来、当钱如雪球一样滚起来，利润率虽然低，但利润总额却变得更加喜人。利润率只是表现，利润总额才是成绩，才是家底。

其实，碧桂园一直就是一个追求高周转的企业，所谓的“4568法则”（四个月开盘，五个月回款，六个月资金转正，八个月再投资）。买地的钱，两年可以滚三次，相当于，一块钱可以当一块五毛来用，这当然提升了资金使用效率。

但杨老板可能觉得还不够快，还有改进的空间。两年可以滚三次，那一年可不可以滚两次呢？以往设计人员可能要用三四天来设计的图，现在一个团队一个通宵就可以搞出来，通宵之后调休两天，企业付出的成本都是一样的，既然如此，那为何不为了节点拼一拼呢？

从这方面看，碧桂园追求的已经不是高周转，而是“极致周转”。

不要小瞧了这压缩的两三天时间。每块地都有财务成本，每天支付的利息都是几千万、上亿元。能提前两天回款，就能为企业节省上亿的财务支出。用这些节省出来的钱，再来奖励企业员工，不好吗？这也是碧桂园员工高收入的逻辑。

三

在地产行业中，拆姐接触过不少碧桂园这样的企业。他们的速度快得让人吃惊，开发和销售房地产，有着一套完备而自洽的系统。速度是他们的核心竞争力。他们是地产行业的鲶鱼，快速壮大自己，兼并别人。他们有着自己的一套生存哲学和发展哲学。

在这样的企业中，员工们也承受着较高的压力。当然，他们的辛苦也都是有回报的，收入是让人羡慕的。这正是他们痛并快乐着的矛盾日常。

这确实有点像工厂，像流水线。但你很难说这样的模式有什么问题。富士康里，最底层的员工从事着最基础、最单调的工作，然而他们制造出来的却是最精密、最先进的高科技通讯产品——苹果手机。这便是工业的魅力，流水线的意义。

标准化并不是一个贬义词。相反，标准化带来效率，也让质量更加可控。

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