预收账款和合同负债

预收账款和合同负债是2017年新收入准则实施后带来的区分，现在预收账款主要核算收到的预收租金，而预收的购房款以及其他预收款项在合同负债里核算。至于这两者的区别有两点：一是合同负债要承担在未来交付商品的义务，也就说，预收了钱，将来一定要交付商品，否则就要承担违约责任。

二是合同负债里可能会包含融资成分，会计准则规定，对于收款时间和交付商品的时间间隔超过一年的合同负债，如果存在融资成分的，需要考虑计算融资的利息，这种情况一般发生在合同确定的交易金额和实际交付时的交易金额有差异时，才可能包含融资成分。而对于房地产企业来说，似乎并不存在这种情况，因为合同写的这套房子多少钱，交房时一般也还是这个价格，那种交房时发现房价跌了无理取闹要求更改价格的情况毕竟是极少数，关于房地产企业合同负债里融资成分到底是如何计算的，我也没查到具体的资料。我也查看了几家房地产公司的财务报告，只有新城控股2018年报进行了融资成分的利息计算，其他如万科、保利、恒大、融创等都没有这种处理。在投资者互动平台上，新城控股的董秘也对此进行了解释。

这种处理即不影响现金流，也不影响利润，因为这里的利息并不是有息负债的那种利息，所以投资者只需要了解这个概念即可，在看财报时不要把它和有息负债的利息搞混。现实中不少人会把这两者搞混，包括证监会在给新城控股2018年年报发的问询函里就犯了这个错误。