（只做估值分析，不做买卖依据，就此入市，后果自负）
一、优势

1、流通盘不算袖珍，但算地产中的小盘（股改后1.6亿）。

2、暂停时间长达3.3年，资金成本高。

3、有1个酒店注入题材及另2个酒店必然注入预期（解决同业竞争）。

4、广东地产板块、酒店板块、股改复牌、暂停上市复牌等概念。

5、重组方案在地产借壳新政出台前已通过审核。

6、广发推荐恢复上市。

7、业务跨地区逆市扩张迅猛。

二、劣势

1、地产受控。

2、暂未重组。

3、承诺业绩一般。

4、筹码只算得上较集中。

5、大盘正处底部区域。

三、估值分析

1、前提

（1）在地产借壳新政出台前（2009年2月9日）率先通过重组审核，在未重组的情况下上交所准许复牌，可视同为重组已铁板定钉。

（2）熊市按PB倍率法测算。

（3）部分数据由市场调研而来。

（4）未查询项目贷款融资情况,公开显示确认的老债8000多万。

（5）先假设评估前的资产为净资产，测算后再在总估值中扣除预计负债。

（6）酒店以外资产、股市数据由公开网络数据查询、推算而来。

（7）假设佛奥资产负债率为标准的75％（扩张期的地产商可能超过这一水平）,但因预收款、赊货、压施工单位款项（包括先期材料款）、滚动操盘，实际资金周转量远小于销售额。一般规律，不设计拆迁的中小楼盘个把亿可先启动，冒昧预计佛奥实际融资在10个亿左右。

2、地产估值

（1）佛山、中山、广州三地项目，现值31.2亿地产资产评估为14.62亿（缩水率61.5％）,再按90％折算为13.1亿计入重组资产,剔除1.1亿酒店评估资产后地产12亿;参照标杆万科净资产股价比,估值为23.85亿。

（2）新增武汉、江苏昆山两地现值27.5亿,还原折算为当初评估值10.6亿,对应市值21.03亿。

3、酒店估值

（1）佛宾：简单参照广东的同为五星级的资产和经营规模相当的东方宾馆市值27.7亿。

（2）必然注入预期（解决同业竞争）：佛山北翼、佛奥广场两家五星级，不考虑品牌价值，仅按资产市场价格14个亿测算（调研过五星级酒店的建造成本和装饰成本）。

注:

（1）已注入的小规模园林、装饰资产忽略不计，网络上鼓吹的所谓园林题材纯属无稽之谈。

（2）未纳入重组方案的与同业竞争和关联交易无关的商业地产，一概不纳入本次估值范围。

4、合并估值

（1）不含注入预期即按已审核通过的重组方案：61.78（已扣除10.8亿预计总负债）。对应NST万鸿现阶段合理市场定位价10.99元。

（2）含两2个酒店注入预期的:75.78亿（已扣除10.8亿预计总负债）。对应NST万鸿现阶段合理市场定位价13.48元。

【参考资料】

根据公开资料整理的基础数据 

1、佛奥的五星级酒店是3家：全部上市后的市值预计近100亿

   2004年佛奥集团控股佛山唯一五星级酒店---佛山宾馆，同时第一批四家连锁商务酒店已在广州、顺德、珠海等地盛大开业，目前正在开发广州佛奥广场（五星级酒店及公寓）、佛宾北翼新大楼（五星级酒店及商业）等高端酒店、商业项目。

其中：
1）佛山宾馆经营档次等级和规模相当于广州地区上市公司——东方宾馆，市值近40亿
2）广州佛奥广场酒店仅按普通公寓价格计算价值7.7亿，按酒店计算的市值=？
3）佛宾北翼新大楼五星级酒店：市值=？

2、武汉项目（佛奥俊贤雅居）：价值11.5亿

   2010年底公开（实际已参加秋交会亮相），预计该楼盘总收入11.5亿。占地面积72686.74平方米，建筑面积128294.88平方米，容积率为1.8，绿化率为39.00％，当地类比楼盘光谷时代现价9000元/平方米。

3、江苏昆山联建项目：预计价值26亿

   截至2009年10月31，奥园置业持有花桥置业26％的股权。花桥置业于2008年11月6与中金花桥数据系统有限公司通过联合竞买方式受让位于花桥镇顺陈路西侧，集善路东侧地块，用途为商住、工业用地，面积为299,068.7平方米，出让金总额为185,123,525.3元。其后，昆山市国土资源局与花桥置业及中金花桥数据系统有限公司签订了补充协议，三方约定将该地块按项目分割，独立运作，其中花桥置业负责对花桥镇集善路东侧地块进行开发，该地块面积为133,325.1平方米，用途为商住用地，出让金总额为137,389,368.5元。该项目容积率为1.5-2.0，项目总建筑面积约为26万平方米。首期项目计划于2010年1月开工，竣工时间2014年12月。

4、广州项目（佛奥广场公寓）：价值7.7亿

   2010年3月，广州最贵的仍是珠江新城，房价普遍在2万-3.1万/平。2月份广州中心区域最高价的博雅首府均价3.8万-4万/平，20楼以上要卖4万多。佛奥广场（57662平）按普遍价格平均值2.5万/平测算，可实现收入14.4亿，假设酒店不出售（自营）、占50％建筑面积，公寓可实现收入7.7亿。

5、佛山项目（佛奥﹒康桥水岸）：价值9亿

    位于佛山市顺德区龙江镇中心繁华地段，总用地面积３２６１１平，规划建筑面积１４６０６１平。已于２００９年４月起施工，计划２０１０年１２月底前交付使用。截止２００９年１０月３１，该项目已签订预售合同的金额合计约１.０６５亿元（面积１６３３６平）。

    查询：现价6150元/平

6、中山项目（佛奥阳光花园二、三期）：价值14.5亿
　　
　　佛奥﹒阳光花园地处中山市东凤镇，总用地面积２０.７万平，分六期开发，二、三期目前处于在建状态，建筑面积合计１９.３万平。其中：

     二期Ｆ１－Ｆ４６（橡树园组团）已于２００９年竣工，并在２００９－２０１０年期间陆续推出市场销售，已签订销售合同４９１４平，实现销售收入约３８６９万元；Ｂ１－Ｂ１２将在２０１２年竣工交房。

     三期Ｃ１２－Ｃ１３（美林水岸组团）预计于２０１０年竣工交房，Ｃ１－Ｃ１０（美林水岸组团）将在２０１１年竣工交房，目前三期的Ｃ１２－Ｃ１３（美林水岸组团）正处于预售阶段，目前已签订预售合同的面积合计约１２７６８平。

     查询：网上公开该楼盘价格3300元/平，但橡树园组团实际平均价格为7873元/平

7、佛宾北翼新大楼商业地产、连锁酒店（不知道目前家数）、装饰、园林资产忽略不计（正在苏州招聘园林工程师）