公司拟与红星美凯龙合作投资建设广州琶洲欧派总部大楼项目，后者将根据实际建设进度分批投入各项建设资金，预计7.9亿，欧派将以价值13亿（无形资产中账面净值4.6亿，增值率183%）的宗地作为投入，计划2-3年完成，规划总建筑面积14.2万平方米，计容建筑面积9.8万平方米，-4至-3为停车场，-2至9为家居商场，10-34层为配套物业，以欧派的名义进行建设，竣工后40%的产权转至红星美凯龙，对价为红星美凯龙的建设开发成本，且竣工后设立合资公司，双方各持50%，家居商场出租给合资公司经营，合资公司将以“红星美凯龙”的名义进行经营，欧派不参与经营，欧派和红星美凯龙共享利益。

1.       合资公司经营红星美凯龙商场收益测算（-2层—9层的家居商场收益测算）

表1 红星美凯龙IPO募投项目

欧派琶洲规划总建筑面积14.2万平方米，规划计算容积率建筑面积9.8万平方米，鉴于红星美凯龙IPO建设项目使用的是规划建筑面积，欧派琶洲也使用规划建筑面积，-2—9层为商场，假设为总建筑面积的30%，则属于商场的建设面积为4.3万平方米，广州与天津同属于一线城市，人均消费水平类似，故采用天津商城的单位建筑面积1880元，则广州红星美凯龙收入为8000万，净利率50%，则实现净利润4000万。

合资公司中欧派和红星美凯龙各占50%股份，现假设该合资公司由欧派并表（因红星美凯龙招股书P133显示拥有运营商场50%的权益，并负责日常经营管理，虽然是自营商场，但不并表，所以商场的经营收入来自应占合营企业利润），预计贡献收入8000万，净利润4000万，归母净利润2000万。

另外类比部分已经开业的商场

红星美凯龙2017/6/30门店数214，总收入50.7亿，上半年平均单店收入2400万，假设全年单店收入6000万，由于红星美凯龙在广州没有商场，广州属于一线城市，此次建设标准是红星美凯龙上海吴中路店，且吴中路的经营面积与测算的广州红星美凯龙的建筑面积相似，一般经营面积要小于建筑面积，故广州店预计有8000万-1亿的收入。

由于假设管理红星美凯龙商场的合资公司会并表，所以租赁给合资公司的建筑面积属于关联交易，合并报表时予以抵消。

2.       配套物业收入测算（10-34层收入测算）

由于配套物业的产权分配比例为欧派69%，红星美凯龙31%，且配套物业由欧派命名，认为其经营主体是欧派，且这部分产生的收入会体现在欧派的总收入中。按层数计算为建筑总面积的66%，即共25层，建筑面积9.3万平方米，参考安居客、中原房产琶洲地区写字楼按100元/㎡/月，出租率100%，则租金收入100*12*9.3万平方米=1.1亿，单位建筑面积收入为1200元，比红星美凯龙商场低680元/平/年。按净利率50%（参考红星美凯龙），净利润5500万，归属于欧派净利润3800万。

3.       停车场收费：首先同样经营家居卖场的吉盛伟邦停车场免费，其次网上搜集的琶洲地区停车收费一般为5元/次，10元/12小时。这部分收入暂时不考虑。

4.       贡献收入和利润

合同规定，办理房屋转让手续时间为欧派取得土地10年内转让30%，剩余的10年之后转让。2011年欧派取得土地，2021年至少要转让30%的产权。

现假设2020建设完毕并完成对红星美凯龙的产权过户。贡献归母净利润2000+3800=5800万。对EPS的影响：5800万/4.21亿=0.14元。对2017-2019年EPS为3、3.9、5.2，暂时不变，此项目增厚的EPS估计是到2020年体现。

红星美凯龙2015、2016年、2017前三季度收入增速为10%、2.7%、14%，wind一致预测2017、2018、2019年收入增速为12%、12%、13%，所以暂时认为未来红星美凯龙的经营给欧派带来的利润增速也维持在10%。

关于产权过户增值部分：

过户40%产权的对价为红星美凯龙建设成本，合同预计建设成本7.9亿，产权过户完成，欧派资产端的固定资产或者投资性房地产减少，负债端减少相同额度的贷款；在利润表上，因为不同于出售固定资产，红星美凯龙建设完成，就表示已经支付过对价，只等欧派过户40%产权，销售这部分资产时不知是否会产生投资收益。

假设产生增值投资收益，（13亿重估土地资产-5亿账面价值）*（40%，红星美凯龙份额）=3.2亿的增值收益，对EPS影响：3.2/4.21=0.76元/股，但这个收入具有不确定性，且不可持续。具体后续关注产权过户时公司会计处理情况。