中国女子在日本买岛

近日，一中国女子通过社交媒体发布了一段称自己数年前在日本冲绳县购入一座无人岛的视频后，在国内社交媒体上广为流传。视频中，女子称该岛通过家族企业的名义购入，今后会将该岛用于观光业或出售。该视频通过国内媒体相继报道后又经日本媒体转载，成为热门话题在日本社交网络上引起热议。由于该视频能给出的信息有限，有些日本网友在不明原委的情况下，在网上纷纷留言称，国人购买日本无人岛是入侵日本领土，需要日本政府介入。围绕中国女子购买日本无人岛一事，日本网友及部分媒体的声音引起了日本政府重视。

日本政府发言人，内阁官房长官松野博一在2月13日举行的例行记者会上被问及冲绳的无人岛被买走一事。松野答说，被买走的冲绳县无人岛名为屋那霸岛，该岛不是有领海基线的国境离岛，也不属于有人国境离岛、地域离岛。因此出售该岛所有权的交易不属于《重要土地等调查法》的调查对象。同时，松野表示日本政府会持续关注相关动向。其后，在对该岛的不动产登记情况进行调查后，发现该岛的所有人为注册在东京，主营业务为与中国进行商业及不动产投资的公司。该公司现在拥有屋那霸岛51%的土地所有权，其余为村庄、个人或日本国有土地。

（图为女子称购入小岛的航拍截图）

投资日本无人岛和山林

从这件事可以看出投资对象的日本不动产，既可以是城市房屋及土地，也可以是日本的无人岛或山林。但在进行土地投资时需要注意日本的相关法规。前文中提到的《重要土地等调查法》为2022生效的法律，规定在自卫队或核电站等重要基础设施的1平方公里圈和靠近日本国境的离岛为“注视区域”，政府可以自行调查土地所有权人的姓名、国籍等相关信息。尤其在重要程度更高的“特别注视区域”内发生一定面积以上的土地交易时，买主有事先向政府申报姓名和国籍的义务。开头提到的屋那霸岛不属于法律限制交易对象，因此只要符合日本法律规定的前提，能否购买无人岛与买家的国籍无关。（注：在现实中，卖家往往会出于各种考量和顾虑而不愿意将无人岛出售给外国人。）

据悉在日本确实有合法的无人岛交易中介存在，买家主要为日本人，中介也会向外国人买家出售无人岛。另据日本媒体相关报道，日本现有6800多座无人岛，符合出售条件的只有区区100座左右。由于无人岛的环境本不适合人类居住，符合交易条件的寥寥无几。一座座无人岛就像散落在大海的繁星，是否有连接陆地的交通，岛上除了山之外是否有平地，是否有沙滩等都是决定无人岛是否符合市场交易的重要因素。当然，除了上述要素之外，能不能找到土地所有人，也就是无人岛的土地所有权须在明确的情况下才能进行交易。

投资日本无人岛和山林须注意的问题

在购买无人岛前，需要考虑哪些问题呢？首要问题就是基础设施，由于无常住居民，饮水、供电、煤气等各方面都没有现成的基础设施，前期需要投入大量资金来进行建设。另外无人岛往往没有解决交通问题，开拓水上或空中交通需要与交通公司协商或自行解决。

土地所有人能否在岛上自由建造房屋或设施呢？答案是需要视情况而定，如要用到有树林的土地需要确认这片土地有没有事先被地方政府规划用途，根据《都市计划法》的规定，树林大多被划入市街化调整区域，不能用建设用途，原则上不允许盖建筑物。还有一种情况为岛上的树林被农林水产大臣或都道府县知事指定为起到防灾作用的“保安林”时，则无法砍伐树林，意味着即使是土地所有权人也无权对土地进行任何开发。此刻，细心的读者已经发现，无人岛交通不便，基础建设花费高，土地用途不自由等种种短板，造成价格比城市土地便宜非常多。因此如果考虑投资无人岛，事前没有充裕的资金和明确的土地规划及可行性方案，在买下无人岛后的各种支出将远远超出当初的买入价格。

最后，日本是一个自然灾害多发的国家，台风或暴雨造成山洪，泥石流会给岛上的设施和住民带来灾难，无法及时逃难。既然无人岛有那么多问题，海边钓钓鱼，潜水抓个大龙虾总没问题吧？答案还是否定，也许这片海域可能位于当地的渔业协会所划定的渔业权范围内，如不向渔业协会缴纳入会费及每年的会员费，而直接对属于渔业权对象的鱼类或龙虾进行捕捞将招来警察调查，面临罚款。

（图为日本法拍网站上的山林拍卖信息）

上文介绍了无人岛，接着介绍山林。在日本的法拍网站上可以看到几千平米的山林以人民币数万元的价格被拍卖。低价的理由主要是这些土地的所有人因无力还债等原因，造成土地被法拍执行。另一个原因是地理位置不佳及用途受到法律限制，造成这些土地作为投资对象的价值不高，并且与前文提到的无人岛有同样问题存在。在拥有山林后，如不妥善管理自己的土地，有可能招来纠纷甚至面临诉讼风险。

例如，《土地基本法》第二条规定根据土地的特点应当优先公共福祉，土地所有人对土地的使用和管理承担责任。土地所有人对实现土地的合理使用和管理承担法律上的责任。假设土地上有一片竹林，阳春三月的雨后春笋陆续破土而出好不喜人，然而土地所有人忘了及时去收割竹笋。此后竹笋生竹子，竹子生竹笋生生不息，最后竹笋把相邻土地上的建筑、埋藏在土地下的管道、管线给捅了个窟窿了，土地所有人疏于管理，只能自行赔偿对方。假设土地上的生态环境特别好，有一窝野猪在此安了家，活泼的小猪时不时下山把农民种在田里的白菜给拱了。这种情况在日本，虽然法律上无明确规定责任所属，按照习惯由土地所有人承担责任，必须自己掏钱驱赶野猪或花钱找猎人来除兽害。

（图为野外露营）

近两年由于户外露营的风靡，对“拥有一座属于自己的小山”这一想法的人在变多，也可能与日本网络上的买一座离家不远的小山，周末开车和家庭成员一起露营共享天伦的视频火爆有关。在自己山上进行露营时特别要注意火种，如果不慎引起失火即使烧掉的是自己的树林，如果森林火灾造成公共危险，例如火灾威胁到山下居民的安全时，将会被《森林法》第二条追究刑事责任。

总结

本文用小篇幅初步介绍了投资日本无人岛和山林须注意的一些问题。除此之外还会有税金、土地权利瑕疵、与当地政府间的沟通等多种问题存在。由于这些土地的评估价值较低，在日本这个拥有土地就要交税的国家，低廉的固定资产税是其一大优点。当然，外国人大举买入日本土地被作为负面信息由媒体大肆报道宣传，日本政府出于安全保障的观点，将来有可能通过立法限制土地出售给外国人。

注：本文不构成投资建议。

文：马政钧

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