法释之话商麻·案例-105

最高院：借名买房可以

排除强制执行

裁判摘要：借名买房的情况下，如委托合同不存在无效情形且实际买受人履行了付款义务并实际占有了标的房屋，可认定其与出卖人形成事实上的房屋买卖关系，享有足以排除强制执行的民事权益。

一、基本案情

2009年11月22日，孙某珠与第三人刘某签订《特别协议书》，约定孙某珠以刘某名义购买广西壮族自治区防城港市港口区××小区××商品房。2009年9月23日，刘某与广西防城港汉港房地产开发有限公司（以下简称汉港公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定由刘某购买汉港公司在广西壮族自治区防城港市港口区××小区××商品房××，房号19-1-5（原房号Ａ9-1-5），建筑面积283.64平方米。

2009年11月17日，中国工商银行防城港分行与刘某及汉港公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，并于当日将贷款款项663000元转账支付给汉港公司用于支付购买案涉房屋的费用。2009年11月27日汉港公司将案涉《商品房买卖合同》到房地产交易部门进行了备案登记。2011年5月6日，刘某通过案外人秦孙燕（孙某珠的女儿）的账号将个人住房按揭贷款所余贷款一次性提前还完。2012年3月5日经汉港公司及刘某申请，房地产交易部门已撤销该商品房买卖合同的备案登记，并已将房屋退回汉港公司。案涉房屋由孙某珠实际占有。

2015年6月4日，广西壮族自治区北海市中级人民法院（以下简称北海中院）根据北海市创源投资有限公司（以下简称创源公司）的申请，作出（2015）北执字第31-8号执行裁定，将讼争房屋作为汉港公司的财产予以查封。孙某珠向该院提出书面异议，北海中院作出（2016）桂05执异13号执行裁定，驳回孙某珠的异议请求。孙某珠不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。

二、裁判要点

最高人民法院（2021）最高法民再271号北海市创源投资有限公司、孙某珠等案外人执行异议之诉民事再审民事判决书认为，本案再审的争议焦点为：孙某珠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，刘某与汉港公司于2009年9月23日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，孙某珠与刘某于2009年11月22日签订《特别协议书》，约定孙某珠以刘某名义购买“红林海岸住宅小区”的商品房。上述合同是各方当事人的真实意思表示，也没有证据证明孙某珠以刘某名义购买商品房违反了法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效。其次，创源公司再审主张，根据防城港住房保障中心出具的有关注销备案登记的《情况说明》，案涉《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除。孙某珠及刘某称注销案涉《商品房买卖合同》的备案登记是为了将案涉商品房登记在孙某珠名下。因合同备案登记本质上系行政主管部门的一种行政管理措施，并不必然影响作为民事法律行为的商品房买卖合同关系，创源公司主张案涉《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除，证据不足。再次，刘某与中国工商银行股份有限公司防城港分行签订购房借款合同，2011年5月16日该贷款全部还清，有银行出具的《说明》予以证明，刘某认可案涉贷款全部由孙某珠偿还，故本案可以认定孙某珠已支付全部购房款。创源公司再审中提交的第三组证据以及孙某珠提交的三组证据均是为了说明偿还案涉贷款的资金来源的相关情况，但孙某珠偿还案涉贷款的资金来源与本案处理没有关联性，故对上述证据本院均不予采信。最后，根据本院于2020年6月对案涉房屋进行的现场勘查，孙某珠已实际占有案涉房屋，对此创源公司亦未提出相反证据予以推翻。

综合以上情况，根据本案现有证据，孙某珠已支付全部购房款并已实际占有案涉房屋，刘某及汉港公司对此均予认可。在此情形下，应认定孙某珠与汉港公司成立事实上的商品房买卖合同关系，孙某珠对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。创源公司的现有证据尚不足以证明其主张，创源公司如取得更多证据，可根据其证据持有情况，另寻途径主张权利。

三、野莽简评

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。（法释〔2020〕21号修改后第十五条）最高人民法院（2017）最高法民再355号再审申请人刘爱生因与被申请人杜丹清案外人执行异议之诉一案再审民事判决书指出，执行异议及复议程序与执行异议之诉是两个不同的审查程序，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。本案中，实际买受人与名义买受人的委托合同并不存在无效的情形，且出卖人知道或认可双方的委托关系，在实际买受人实际履行了付款义务并占有了标的房屋的情况下，应保护实际权利人的利益。