楼市的下跌只能说才刚刚开始，现在才到哪儿啊，毛毛雨而已。现在的楼市只不过才刚刚把“房价永远涨”的信仰打破而已，下跌幅度也不过才两三成，远没有到底的程度。 楼市和股市本质上并没有不同，在“道”的层面都是一样的，只不过在具体的“术”的层面有所不同，最大的不同是周期长短，股市一轮周期五六年，楼市一轮周期三十年，把楼市看做是拉长周期的股市就很容易看明白了。股市中“赛道股永远上涨”的信仰崩塌用了三个月，而楼市节凑缓慢得多，用了三年才让“房价永远涨”的信仰崩塌。股市中，在牛市上涨周期所有人都是“赚钱”的，但是到了熊市算总账，赚钱的总是少数人，楼市中，上涨周期也是所有人都赚钱的，只不过整个大周期没走完，所以给人一种大部分人都赚钱的错觉，到了周期底算总账，赚钱的也还会是少数人。

现在大城市的房租回报才1.5%，雪球上有人整理过全球大城市税后租金回报率，范围在3%~6%之间，平均4%, 按3%的下限计算，中国一线城市房价腰斩一次才达到这个回报率，上涨的时候，人们看的是涨幅，根本没有人关注租金回报有多少，因为参与者认为总会有一个更大的傻瓜来接盘，下跌的时候，租金就显得很重要了，因为那才是真正的价值所在，所以最终要跌到租金的价值出来才会有长线投资者出来接盘。我的判断不变：从最高点算起大城市有一个腰斩，三四五六直到十八线小城市有两个腰斩，这还是在租金不降低的前提下做出的保守预测。如果经济下滑超出预期，租金也随之大幅度下滑的话，会有更大的跌幅。

周期和人性是投资永恒不变的底层逻辑，上涨周期，人们的贪婪导致价格螺旋上升，下跌周期，人们的恐惧导致价格螺旋下降，最终涨的时候涨过头，跌的时候跌过头。 很多投资者对人性一无所知，几年前有人在讨论房价的时候说，如果下跌20%，肯定有人疯抢。 我说：资产都是买涨不买跌，真的跌20%就不会有人买了，一些人还和我争论，我都懒得理，我知道这些人都没啥投资经验，自己没经历过的事情他们不会相信。现在很多人应该有共识了：原来下跌时真的没人买的。上涨周期全是“刚需”，下跌以后“刚需”都神奇地消失了。救市措施可以平滑周期，但是无法改变周期，上涨周期的调控只能暂时降低涨幅，但不改变上涨趋势，下跌周期的救市只能暂时减缓跌幅，但不改变下跌趋势。 万物皆周期，周期产生的原因是人性。

牛市是普通投资者亏损的主要原因——这句话也同样适用于楼市，楼市牛市持续这么久，普通人炒房不亏钱怎么可能呢？到了周期底算总账，炒房的最终也会是大部分亏钱的，任何投机市场都逃不过721法则。而且炒房比炒股危险得多，炒股一般人也就亏个三五年工资，炒房一亏就是一辈子。你去日本或者香港的时候会看到一些70多岁还在开出租车的司机，这些人很多都是三十年前炒房失败的。 

我讨论的都是以投资为目的的房产买卖，自住的不在我讨论范围内。 对于真正自住的房产来说，房价涨跌不影响居住功能，涨了不会多出几个平方，跌了也不会少掉几块砖头，每个月的贷款该还多少还是多少，只是你心理觉得赚了亏了，没什么实质影响。